所有権移転登記費用の内訳と目安を解説｜節約する方法やよくある質問も紹介

所有権移転登記費用の内訳と目安

所有権移転登記をおこなう際には、登記申請に伴う税金や書類取得費用、手続きを専門家に依頼する場合の報酬など複数の費用が発生します。これらの費用は、登記の原因（売買・相続・贈与など）や不動産の評価額、司法書士への依頼有無によって大きく異なるのが特徴です。所有権移転登記にかかる主な費用項目と、それぞれの目安について詳しく解説します。

1. 登録免許税

登録免許税は、登記をおこなう際に国に納める税金で、所有権移転登記費用のなかでも大きな割合を占めます。計算方法は以下のとおりです。

登録免許税の税率は、土地や建物の評価額、所有権が移転する理由によって異なります。ケース別の税率を以下の表にまとめました。

参照元：国税庁｜​​No.7191 登録免許税の税額表

一例として、固定資産税評価額が2,000万円の不動産の場合をそれぞれ計算してみます。

このように、相続の場合は税率が0.4%と低く設定されているため、ほかのケースと比べて登録免許税の負担が軽くなります。一方で、売買や贈与、財産分与の場合は税率が2%となるため、不動産の評価額が高いほど税負担も大きくなる点に注意が必要です。

2. 登記事項証明書の取得費用

登記事項証明書（登記簿謄本）は、不動産の登記内容を証明する書類で、所有権移転登記の申請前後に取得する必要があります。取得方法によって金額が異なるため、以下の表で確認してください。

※2025年12月時点の情報です。

参照元：法務局

オンライン請求を利用すると、窓口で取得するよりも手数料を抑えられます。特にオンライン請求で窓口受取を選択すれば、1通あたり490円と最も安く取得できるためおすすめです。

3. 必要書類の取得費用

所有権移転登記を申請する際には、さまざまな書類が必要になります。主な必要書類と取得費用は以下のとおりです。

※自治体によって金額が異なる場合があります。

相続の場合は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本などが必要になるため、書類取得費用がほかのケースと比べて高くなる傾向にあります。

4. 司法書士への報酬

所有権移転登記は手続きが複雑なため、多くの場合は司法書士に依頼します。司法書士への報酬は、案件の内容や地域、事務所によって異なります。登記の種類ごとの報酬目安は、以下のとおりです。

参照元：日本司法書士会連合会｜報酬アンケート結果（2024年（令和6年）3月実施）

住宅ローンを利用する場合は、所有権移転登記に加えて抵当権設定登記も必要となるため、報酬が高くなる傾向にあります。抵当権設定登記を司法書士に依頼する場合の報酬目安は、2万〜5万円程度が一般的です。そのため、住宅ローンを利用した不動産売買では、所有権移転登記のみの場合と比べて、司法書士報酬の総額が2万〜5万円ほど上乗せされるケースが多いです。

また、相続の場合で相続人が多かったり遺産分割協議が必要になったりするなどの複雑なケースでは、報酬が高額になることもあります。相続人の人数や戸籍収集の範囲の広さ、対応する内容によって報酬が変わるためはっきりした目安は提示できませんが、1万〜3万円程度上乗せされ、内容によっては合計で10万円以上になるケースもあります。また、司法書士報酬は自由化されているため、事務所によって金額に差がある点に注意しましょう。

所有権移転登記が必要になる4つのケースで相場がいくらかシミュレーション

所有権移転登記が必要になるケースは主に4つあり、それぞれ費用の内訳や総額が異なります。

各ケースの概要と具体的な金額例を示してシミュレーションしますので、参考にしてみてください。

1. 不動産売買の場合

不動産売買は、所有権移転登記がおこなわれる一般的なケースです。中古住宅の購入や投資用不動産の取得など、売主から買主へ不動産の所有権が移る際に必要になります。

費用シミュレーション：固定資産税評価額2,000万円の中古住宅を購入する場合

• 登録免許税：60,000円（2,000万円×0.3%）※住宅用家屋の軽減税率適用時
• 登記事項証明書：約1,000円
• 必要書類取得費用：約3,000円
• 司法書士報酬：50,000～100,000円
• 費用総額：約114,000～164,000円

住宅用家屋の軽減税率が適用されると、登録免許税が0.3%になるため、税負担を大きく抑えられます。ただし、軽減税率の適用には一定の要件を満たす必要があるため、事前に確認しておきましょう。また、住宅ローンを利用する場合は、別途抵当権設定登記費用が発生します。

不動産売買では、通常、売買代金の決済と同時に所有権移転登記の申請をおこないます。司法書士が立ち会いのもと、売主から必要書類を受け取り、買主が代金を支払った後、即座に登記申請の手続きを進める流れが一般的です。

2. 相続の場合

相続による所有権移転登記は、不動産の所有者が亡くなり、その相続人が不動産を引き継ぐ際に必要です

費用シミュレーション：固定資産税評価額1,000万円の実家を相続する場合

• 登録免許税：40,000円（1,000万円×0.4%）
• 登記事項証明書：約1,000円
• 必要書類取得費用：約8,000円
• 司法書士報酬：50,000～80,000円
• 費用総額：約99,000～129,000円

相続の場合、戸籍謄本や除籍謄本など取得する書類が多くなるため、必要書類取得費用がほかのケースより高くなる傾向にあります。また、相続人が多い場合や遺産分割協議書の作成が必要な場合は、司法書士報酬が高くなります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続開始を知った日から3年以内におこなわなければなりません。正当な理由なく義務を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります（※）。また、相続登記を長期間放置すると、さらに相続が発生して相続人が増え、手続きが複雑になる可能性もあるため、早期に手続きを完了することが重要です。

（※）参照元：法務局

3. 贈与の場合

贈与による所有権移転登記は、親から子へ、祖父母から孫へなど、無償で不動産を譲り渡す際に必要です。

費用シミュレーション：固定資産税評価額1,500万円の自宅を親から子へ贈与する場合

• 登録免許税：300,000円（1,500万円×2%）
• 登記事項証明書：約1,000円
• 必要書類取得費用：約3,000円
• 贈与契約書作成費用：10,000～30,000円（司法書士に依頼する場合）
• 司法書士報酬：30,000～50,000円
• 費用総額：約344,000～384,000円

贈与の場合、登録免許税の税率が2%となるため、相続（0.4%）と比べて税負担が大きくなります。さらに、年間110万円を超える贈与には贈与税が課税され、不動産取得税も発生するため、総合的な税負担を考慮して判断する必要があります。

生前贈与としておこなわれることが多く、相続対策の一環として活用されるケースも多いです。贈与による所有権移転登記では、不動産の評価額によっては、受贈者に贈与税が課税される可能性があるため、事前に税理士などの専門家に相談することが大切です。

4. 財産分与の場合

財産分与による所有権移転登記は、離婚に伴い夫婦で共有していた不動産や一方の名義だった不動産を、もう一方へ移転する際に必要です。

費用シミュレーション：固定資産税評価額2,500万円のマンションを夫から妻へ財産分与する場合

• 登録免許税：500,000円（2,500万円×2%）
• 登記事項証明書：約1,000円
• 必要書類取得費用：約3,000円
• 財産分与協議書作成費用：10,000～30,000円（司法書士に依頼する場合）
• 司法書士報酬：50,000～80,000円
• 費用総額：約564,000～614,000円

財産分与の場合、登録免許税の税率は2%ですが、適正な範囲内の財産分与であれば贈与税は課税されません。ただし、住宅ローンが残っている不動産を財産分与する場合は、金融機関の承諾が必要になるケースがあるため、事前に確認しておくことが重要です。

財産分与の場合、登記原因は「財産分与」となり、贈与とは区別されます。財産分与は離婚に伴う財産の清算という性質があるため、原則として贈与税は課税されません。夫婦で共有していた不動産をどちらか一方の名義へ変更する場合は、所有権移転登記ではなく持分移転登記が必要になるため注意しましょう。

所有権移転登記の費用を抑える方法

所有権移転登記にかかる費用を少しでも抑えたいと考える方は多いでしょう。費用を抑えるための方法は、以下の2つがあります。

1. 登記手続きを自分で進める

所有権移転登記は、必ずしも司法書士に依頼する必要はなく、自分で手続きをおこなうことも可能です。自分で登記をおこなえば、司法書士報酬の5万～10万円を節約できます。

しかし、登記申請には複数の書類が必要で、それらを正確に準備しなければなりません。また、法務局は平日の日中のみ開庁しているため、仕事をしている方は休みを取って何度か足を運ぶ必要があります。

不動産売買で住宅ローンを利用する場合は、金融機関が司法書士への依頼を求めるため、自分で登記することはほぼ不可能です。また、相続人が複数いる複雑な相続や、権利関係が入り組んでいる案件の場合は、専門家に依頼する方が安全といえます。

自分で登記をおこなう場合は、法務局の窓口で相談しながら進められますが、書類に不備があると何度も足を運ぶことになる可能性があります。時間的な余裕があり、比較的シンプルなケースであれば、自分で手続きをおこなうことで費用を抑えられるでしょう。

2. 司法書士に相見積もりを取って費用を比較する

司法書士への報酬は自由化されており、事務所によって金額に差があります。複数の事務所から見積もりを取ることで、より適正な価格で依頼できるようになります。見積もり時に確認しておきたい主なポイントは、以下のとおりです。

一般的には、3社程度から見積もりを取って比較するとよいでしょう。ただし、極端に安い報酬を提示する事務所は、サービス内容が限定的であったり、後から追加費用が発生したりする可能性もあるため注意が必要です。報酬の金額だけでなく、対応の丁寧さや実績なども考慮して、信頼できる司法書士を選ぶことをおすすめします。

所有権移転登記費用に関してよくある質問

所有権移転登記費用について、多くの方からよく上がる質問として、以下の3つがあります。

それぞれ詳しく解説します。

1. 所有権移転登記費用は誰が支払うのか？

所有権移転登記費用を誰が負担するかは、登記の原因となるケースによって異なります。以下の表で、ケース別の費用負担者を確認してみてください。

費用負担について事前にしっかり確認し、トラブルを防ぐことが大切です。

2. 登記費用はいつ支払うのか？

所有権移転登記に関する費用の支払いタイミングは、費用の種類によって異なります。以下の表で、各費用項目の支払いタイミングを確認してみましょう。

売買の場合は、決済日にすべての費用をまとめて精算することが多いため、事前に総額を把握しておくことが重要です。

3. 登記を放置するとどうなるのか？

所有権移転登記を放置すると、以下のようなリスクやデメリットがあります。

不動産を取得したら、できるだけ早く所有権移転登記をおこなうことが重要です。

まとめ

所有権移転登記費用は、登録免許税・必要書類の取得費用・司法書士報酬などで構成され、ケースによって総額が大きく異なります。相続の場合は税率0.4%と低く費用を抑えられますが、贈与や財産分与の場合は税率2%となり負担が大きくなります。

費用を抑えるには、自分で手続きをおこなうか、複数の司法書士から相見積もりを取る方法が有効です。登記を放置するとさまざまなリスクがあるため、早めに手続きを完了させましょう。