マンションを高く売る方法12選！売却のコツや注意点を紹介

マンションを売るなら、少しでも高く売りたいですよね。とはいえ売却は何度も経験することではなく、何から手をつければいいのか分からず不安に感じる方も多いと思います。

マンションが高く売れるかは、立地や築年数だけで決まると思われがちですが、実際は売り出す前の準備と進め方で大きく変わります。

まず自分のマンションの相場を知るには、複数社の査定を取り寄せて見比べると、売れそうな価格の目安がつかめます。

本記事では、マンションを高く売る具体的な方法を売却の流れに沿って解説し、高く売れるタイミングや売却時の注意点、手取りを増やす税金の特例まで紹介します。

マンションを高く売る方法12選

ここからは、売り出し前の準備から引き渡しまでの流れに沿って、マンションを高く売る12の方法を順番に解説します。

中でも大切なのが、依頼する会社選びと最初の価格設定です。根拠をきちんと示せる会社を選び、相場にもとづいて値段を決めることが、高く売るための近道になります。

売却前に目的と必要書類を整える

売る目的を先に決め、必要書類をそろえておくことが、売却をスムーズに進める第一歩になります。買い替えか相続かといった目的によって、優先する条件や売却の期限が変わるためです。

買い替え・相続・資産整理など、目的が定まらないまま動くと交渉で判断がぶれ、足元を見られて買い叩かれてしまうこともあります。売り出し前にそろえたい主な書類と、その取り寄せ先は次のとおりです。

これらの書類は取り寄せに時間がかかることもあるため、売り出しを決めたら早めにそろえておくと、その後の手続きがスムーズに進みます。

複数の不動産会社に査定を依頼する

1社だけの査定では相場が分からず、安値や高すぎる査定（高預かり）に気づけません。相場をつかむには3社以上の査定を比べるのが目安です※1。

査定額そのものより、価格の根拠や販売戦略を比べる姿勢が大切です。不動産会社を比較する時は、次のポイントを確認しましょう。

複数を比べると相場観が身につき、極端に高い、または低い査定にも気づけます。

「買取」ではなく「仲介」で売却する

売却方法の違いで、数百万円単位で手取りが変わることがあります。

たとえば、業者買取をすすめられ相場より低い価格で手放すケースが考えられるでしょう。仲介(個人へ売る)と買取(業者へ売る)では、最終的な手取りに差が出ます。

最初に売却の方針を伝えておくことが、マンションを高く売るための大切なポイントです。

高すぎる査定額に飛びつかない

一番高い査定額が、必ずしも一番高く売れるとは限りません。媒介契約ほしさに相場より高い金額を出す「高預かり」があるためです※1。

査定額は「売れるであろう」という予測で、その金額を保証するものではありません。相場から離れた高値で売り出すと問い合わせが減り、長期化して大幅な値下げにつながる可能性があります。

「高預かり」かを見極めるには、相場より高い金額であることについて、不動産会社に次のポイントを確認しましょう。

自分に合った媒介契約を選ぶ

媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約があり、それぞれレインズへの登録期限や報告の頻度が異なります。

出典: ※4

どの契約でも、レインズとSUUMOなどのポータルサイトの両方で広く公開してもらうと、買い手の母数を増やせます。1社に絞る専任系は囲い込みに注意が必要ですが、その仕組みと自衛策は後半の注意点で解説します。

成約価格をもとに相場を把握する

売り出し価格・成約価格・査定価格は別物のため、実際に売れた成約価格をもとに相場を確認してから値づけします。

ポータルサイトに並ぶのは売主の希望価格で、成約した金額とは差があります。それぞれの価格を整理すると次のとおりです。

売り出し価格

売主が希望する価格。市場より高めのことが多い。

成約価格

市場で成約した価格。相場の基準になる。

査定価格

不動産会社が予想する売却可能な価格。

国土交通省の不動産情報ライブラリやレインズの公開版「レインズ・マーケット・インフォメーション」で、近隣で売れた価格を確認します※5。参考までに、近年(直近5年)の中古マンションの成約価格の目安(2025年の平均成約価格)をエリア別に示します。

出典: ※15

自分のマンションと同じエリア・間取り・築年数の成約価格を調べると、より具体的な相場感がつかめます。

値下げ交渉を見込んだ価格にする

値下げ交渉を見込み、相場の範囲で検索されやすい価格に設定します。下げる時期と幅も先に決めておきます。

検索サイトでは区切りのよい金額の一段下に設定すると、表示される範囲が広がり、見てもらえる母数が増えます。価格設定では次の点を意識します。

相場より高すぎる設定は初期の注目を逃し、売り出しが長引くほど成約価格が下がる傾向があります※6。

内覧前の掃除と物件写真にこだわる

物件写真の質を上げると、問い合わせが最大4割増えた事例があります※7。費用をかけずに印象を変えられるのが、掃除と写真です。

内覧では第一印象が決め手になります。買い手が見学に来る前に、次の点を整えておきましょう。

写真が少ない、または見学で見せない部屋があると、買い手の不信を招き、価格交渉で不利になります。

内見しやすい体制で競争心を引き出す

空室ならいつでも見学でき、居住中は内見日をまとめて同じ日に設定すると効果的です。ほかにも検討している人がいると感じると、買い手は「早く決めないと買われてしまう」と考え、動きが早くなります。

状態に応じて見学の方法を変えると、効率よく印象づけられます。同じ日に内見が重なるほど、満額での申し込みにつながりやすくなります。

空室の場合

自由に見学してもらい、いつでも対応できる体制にする。

居住中の場合

内見日を絞って同じ日に集中させ、買い手をかち合わせる。

見学しやすい家ほど候補に残りやすく、ホームステージングでは平均販売期間が縮んだ例もあります※8。

フルリフォームは避け部分補修で整える

売主による全面リフォームは費用を回収しにくく、値引き材料にもなります。部分的な補修にとどめるのが無難です。

中古マンションの購入者には、購入後に自分でリフォームする人が多くいます。全面改装しても好みが合わず、値引きの口実にされやすいためです。

部分補修の例は、次のとおりです。

また、部分的な掃除や補修にかかる費用の目安は次のとおりです。

水回りのハウスクリーニング

キッチンや浴室など箇所ごとに6,000〜20,000円ほど。

部屋全体のハウスクリーニング

30,000〜50,000円ほどが目安。

出典: ※17

多額の費用をかけず、価格で調整するほうが手元に残るお金は多くなります。

インスペクション等で買主の不安を減らす

インスペクション(住宅診断)や安心R住宅の制度を使うと、買主の不安を減らして早期・高値の成約につながります。

第三者の検査や国の基準を満たす標章があると、買い手は安心して購入を判断できます。主な制度は次のとおりです。

インスペクション

専門家が建物の状態を調べる検査。費用は4〜6万円ほど。

安心R住宅

国の基準を満たした中古住宅に付く標章。

隠れた不具合への不安が下がるぶん有利になります。なお契約不適合責任など制度面の注意は、後半の注意点で扱います。

焦らず納得できる買主を待つ

売り急ぐと足元を見られ、買い叩かれてしまうこともあります。1年ほどの余裕を持つ長期の姿勢が、高値で売る前提になります。

期限に追われて売ると買い手に弱みを握られ、値下げに応じざるを得なくなります。焦らないために次の点を意識しましょう。

時間に余裕を持って臨む姿勢が、結果として高値での売却につながります。あわてて決めず、条件を一つずつ確かめることが大切です。

マンションが高く売れるタイミング

マンションが高く売れる時期は、市況・築年数・季節・税金の面から考えます。今は価格が高い水準で続いていますが、最適な時期は物件ごとに異なります。世間の声だけで急がず、ご自身の資金計画や住み替えの予定と合わせて売り時を見極めましょう。

価格指数で見る今の市況

国土交通省の不動産価格指数では、マンションは225.1で、上昇が続いており、今は高値圏といえます※9。

この指数は2010年の水準を100に置いて価格の動きを示すものです。マンションは戸建てや住宅地を大きく上回って上昇しています。

不動産価格指数とは

国が毎月公表する価格動向の指標。基準年の水準を100に置く。

マンションの水準

戸建てや住宅地を上回り、高値圏で推移している。

マンションの価値を支える土地の価格も、地域差は大きいものの、都市部では上昇が続いています。

出典: 国土交通省 不動産価格指数

地価公示の住宅地でみると、2022年から2026年にかけて東京都は、各年の変動率の累積で約19.5%上がりました。再開発が進むエリアでは、4割を超えて上昇した地点もあります※16。

新築価格の高騰で買えなかった層が中古に流れ、需要を下支えする構造です。市況は高い水準にありますが、売り時は資金の必要な時期や住み替え計画など、ご自身の事情に合わせて判断することが大切です。

築年数で変わる売り時

首都圏のマンションを例に挙げると、築11〜15年で成約率36.2%と最も売れやすく、築25年・30年を境に価格が下がりやすくなっていることがわかります。

出典: ※10・※15

新築は入居直後に値下がりし、その後はゆるやかに下がります。築25年を過ぎると設備の寿命や大規模修繕の影響で価格が下がりやすくなります。

高く売れる時期と逆算スケジュール

需要が集まるのは新生活前の2〜3月です。査定から決済まで時間がかかるため、秋ごろからの準備が目安になります。

転勤や入学で住み替えが増える時期に合わせると、買い手が見つかりやすくなります。引き渡しから逆算した動き方は次のとおりです。

ただし市況や物件の条件によって最適な時期は変わるため、季節は判断材料の一つと考えます。

所有期間5年で変わる売り時

所有期間が5年を超えると譲渡所得税の税率が大きく下がり、手取りが増えやすくなります。

税率は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで分かれます。所有期間による違いは次のとおりです。

5年を超えて売る

長期譲渡所得となり税率が低くなる。

5年以下で売る

短期譲渡所得となり税率が高くなる。

5年目前であれば、年をまたいで売る判断もあります。税率や3,000万円特別控除の詳しい数値は、後半の税金の見出しで解説します。

マンション売却の流れと期間の目安

マンション売却は査定から引き渡しまで、おおむね3〜6ヶ月かかります。全体の流れをつかんでおくと見通しが立てやすくなります。

査定から確定申告までの全体の流れは、次の順に進みます。

査定から媒介契約までが最初の1ヶ月ほどの目安です。適正な価格の物件は、売り出しから約3ヶ月で成約に至るケースが多いとされます。

引き渡しまで含めると3〜6ヶ月が一つの目安です。早く売りたいときも、各段階の準備を前倒しすることで短縮できます。

マンションを高く売るときの注意点

マンションを高く売るときは、見落としやすい注意点があります。主な注意点を整理します。

囲い込みを見抜いて防ぐ

レインズの公開状況を確認し、別会社経由の問い合わせで反応を確かめる。

売れにくい特徴に対処する

立地や築年は変えられないため、価格設定とターゲット選びで補う。

傷や不具合を隠さず伝える

引き渡し後に発覚すると契約不適合責任を問われる。

同じマンション内で時期をずらす

別の部屋と売り出しが重なると価格競争になりやすい。

とくに高値売却を直接妨げるのが囲い込みです。囲い込みは、令和7年(2025年)1月から、宅地建物取引業法第65条にもとづく指示処分の対象として明確化されました※18。課題と認識する業者は77.1%にのぼります※11。

会社が両手取引をねらうと、自社の手数料が売主の利益より優先されることがあります。売主はレインズの登録証明書で公開状況を確認して自衛しましょう※12。

3000万円特別控除で手残り金を増やす

マンションの売却で手元に残るお金は、譲渡所得税と3,000万円特別控除ことで増やせます。

譲渡所得税は売却益にかかる税金で、所有期間によって税率が変わります。所有期間ごとの税率は次のとおりです。

出典: 国税庁 譲渡所得の税額の計算

出典: ※13・※19

マイホームを売る場合は、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除を使えます。多くの自宅売却ではこの控除で譲渡所得税が大幅に軽減できます※14。

利益が出た場合や特別控除を使う場合は、売却の翌年に確定申告が必要なので注意しましょう。

まとめ

マンションを高く売るには、複数社への査定、相場に基づく適正な価格設定、そして囲い込みの回避が欠かせません。

売り出し前の準備から会社選び、価格設定、内覧対応まで、一つひとつの行動が最終的な価格に積み重なります。とくに大切なのは次のとおりです。

焦って売り急ぐと足元を見られやすいため、時間に余裕を持つことも大切です。市況は底堅く推移しているので、世間の声に振り回されず、自分の都合に合わせて売り出す時期を選んで構いません。

税金や費用の知識も、手元に残るお金を増やすうえで欠かせません。ここまでの方法を一つずつ実行することで、納得できる条件でのマンション売却に近づきます。