スケルトン物件をそのまま売却するメリット・デメリットは？居抜きとの違いも解説

スケルトン物件と居抜き物件の違いは？

スケルトン物件と似た物件として「居抜き物件」があります。2つの大きな違いは、内装や設備が残っているかどうかという点です。

居抜き物件は、前のテナントが使用した設備や内装をそのまま利用できます。特に飲食店など同業種であれば短期間での開業が可能で、初期費用も大幅に抑えられます。

スケルトン物件は、内装設備が全て撤去され、骨組みだけが見える状態の物件です。買主は、一から内装を構築する必要があるため、初期費用が高額になり、準備期間も長くなる傾向があります。しかし、その分、レイアウトやデザインを自由に設計できる点が魅力です。

つまり、居抜き物件は、同業種ですばやく低コストで事業を始めたい人、スケルトン物件は、自分の好きな内装を一から作りたい人や、既存のレイアウトが事業内容に合わない人に最適だと言えます。

リフォーム・工事費用を削減できる

スケルトン物件をそのまま売却する金銭的なメリットは、売主が負担するリフォームや工事費用を削減できることです。

不動産をスケルトン状態に戻すための解体や原状回復は、一般的な目安として、1㎡あたり1.5万〜2万円（坪あたり5万〜7万円）程度が必要とされ、60㎡の物件であれば90万〜120万円ほどの出費になることも珍しくありません。物件の構造によっても費用に差があり、木造が最も安価で、鉄筋コンクリート（RC）構造が高価になる傾向です。

※国土交通省「我が国の住生活をめぐる状況等について（補足）」、国税庁「地域別・構造別の工事費用表（令和6年分用）」を基に筆者算出

スケルトン状態で売却すれば、売却前にかかる解体や原状回復の費用負担をゼロにすることが可能です。そのため、売却後に手元に残るお金を増やすことにつながるでしょう。

リフォーム・工事期間をかけずに売却できる

リフォームや工事工程を省略できるため、売却までの期間を短縮できるのもスケルトン物件のまま売却するメリットです。

通常、不動産を売却する前にリフォームを行うとなると、工事内容の計画から業者の選定、施工まで、数ヶ月単位の期間が必要です。その間は当然ながら物件を売却することができません。

しかし、スケルトン状態であればすぐに市場に物件を出すことが可能で、早ければ数週間〜1ヶ月程度で買い手が見つかり、引き渡しが完了するケースもあります。

特に、資金回収を急ぎたいオーナーにとって、キャッシュフローを早期に確定できる点は大きなメリットになるでしょう。

内装を好きにしたい買主の需要を取り込める

スケルトン物件の売却は、内装を自由に設計したい買主のニーズを取り込めるというメリットもあります。

内装や設備が撤去されたスケルトン状態の物件は、購入後に自由に内装を決定できるため、既存の間取りや設備に縛られることなく、自分の理想とする空間をゼロから構築したいという購入希望者にとって魅力となります。

例えば、飲食店経営を目指すオーナーであれば、理想の店舗設計を最初から実現できるスケルトン物件に魅力を感じることが多くあります。また、内装が全くないことで、購入希望者が「自由設計できる」という付加価値を感じ、短期間で購入を決断することも少なくありません。

「自分だけのこだわりの空間を創ることができる」という魅力を訴求して特定の層に物件の価値が響けば、スムーズに売却できるケースも期待できるでしょう。

買主が限定されやすい

スケルトン物件は、一般的な即入居可能な物件とは違い、内装が施されていないため、購入を検討する人の層がどうしても限られてしまいます。

一般的な不動産市場において、多くの購入希望者は、購入後すぐに入居可能で追加の工事費用が不要な物件を求める傾向です。一方、スケルトン物件は、購入後に内装工事や設備設置のために多額の自己資金や融資が必要になります。そのため、自己資金に余裕があり、リフォーム工事を前提とした購入が可能な一部の買主に限られます。

買主が特定の層に限定されることで、結果的に売却までの期間が長引く可能性もあります。一般的な不動産を探す人に比べて、スケルトン物件の買主の母数が少なくなる傾向にあることを覚えておきましょう。

値下げ交渉を受けやすい

スケルトン物件は、購入後に高額な内装工事費用が発生するため、値下げ交渉を受けやすい傾向があります。

買主は、物件の購入費用とは別に、数百万から数千万円の高額なリノベーション費用を負担する必要があります。そのため、スケルトン物件の場合、将来かかる工事費用を算出し、それを根拠に値下げを要求してくるのが一般的です。

不動産の価格評価は、国土交通省の資料や不動産鑑定評価基準などでも、建物の新築時のコストや耐用年数、リフォームの必要性などを考慮して個別に評価する旨が示されています。内装がないスケルトン物件は、「リフォームの必要性」が非常に大きいと判断されるため、価格交渉の余地が大きいと見なされやすい点に注意しましょう。

売主としては、あらかじめ内装工事費用を考慮した上での価格設定や、第三者機関によるインスペクション結果の提示で物件の状態を客観的に評価してもらい、価格交渉を最小限に抑える努力が必要です。

スケルトン物件を高く売るには？

Point

• 価格交渉に備え、売却前に専門家によるインスペクション（建物状況調査）を実施し、客観的に評価した報告書を準備する
• 買主が購入後の工事計画をスムーズに立てられるよう、管理規約を整理しておく
• 購入後のライフスタイルや利用シーンをイメージしやすくなるよう、内装デザイン案を提示する
• 一括査定でスケルトン物件の売却が得意な不動産会社を見つける

スケルトン物件を高く売却するためには、「何もない」ことを最大の武器として捉え、「自由に空間設計できる物件」としての可能性や魅力をアピールすることがポイントです。

まず、売却前に専門家によるインスペクション（建物状況調査）を実施し、構造躯体や配管、配線などの状態を客観的に評価した報告書を準備することで、購入希望者に対して物件の安全性や健全性を示すことができます。物件に対する買主の不安が減れば、交渉時に価格を下げられる可能性も低くなるでしょう。

マンションの場合はどこまでリノベーションして良いかが管理規約によって定められています。そのため、事前に管理規約を整理し、「どこまで手を加えられるか」「どのような工事が可能なのか」を明確に提示しておくことで、買主に安心感を与えることができます。

また、何もない空間を見せるだけでは、多くの人は完成した状態をイメージしにくいものです。複数の内装デザイン案やリノベーションの完成イメージを具体的に示すことで、買主が物件の将来的な価値や可能性を明確にイメージしやすくなります。買主が物件に対して魅力を感じれば、価格交渉でも優位に立つことが可能でしょう。

最後に、インターネット上の一括査定サービスを利用し、スケルトン物件の売却を得意とする不動産会社を見つけ出してください。一括査定では、各社の相場感を掴むことができます。その上で、査定額の高さだけでなく、スケルトン物件の販売実績が豊富で、価値を正しく理解し、高く売るための戦略を提案してくれる会社を選びましょう。