住宅ローン返済中の家を売る方法！住み替え・離婚など状況別の注意点も

売却時にかかる費用や税金を理解しておく

家を売却した時には、主に以下のような費用と税金がかかります。

家の売却で得たお金は、そのまま全額手元に残るわけではありません。

売却を検討する時は、どのような費用や税金がかかるのかを理解し、手取り額がいくらになるのかを計算しておかないと、住み替え先の資金計画などに狂いが生じる可能性があるので注意しましょう。

ペアローンや連帯保証は解消されない

特に離婚を理由に家を売却する場合、大きな問題となりがちなのがローン名義の問題です。

夫婦でローンを組む「ペアローン」や、どちらか一方が「連帯保証人」になっているケースでは、離婚届を提出しても金融機関に対する返済義務は自動的に解消されません。

例えば、家の名義人で主たる債務者である元夫がローン返済を滞納した場合、金融機関は連帯保証人である元妻に対して返済を請求してきます。この返済義務から法的に解放されるには、ローンを一括で返済するか、別の人が連帯保証人になるなどの条件で金融機関の承諾を得て借り換えを行うしかありません。

しかし、金融機関にとってリスクが増える契約内容の変更は、審査が非常に厳しく、現実的には困難です。「離婚すれば関係ない」と安易に考えず、売却前に必ず金融機関に相談し、法的な義務関係をどう解消するかを明確にしておく必要があります。

売却期間には余裕を持つ

家の売却は、売りに出してから買主が見つかり、契約、そして引き渡しが完了するまで、一般的に3か月から半年程度の期間がかかると考えておきましょう。

特に、転勤による引っ越しや子どもの進学など、売却の期限が決まっている場合は注意してください。売却を急ぐあまり、相場よりも大幅に安い価格で売却せざるを得なくなるといった事態は避けなければなりません。

希望の条件で売却を成功させるためには、できるだけ早く査定を依頼し、不動産会社と売却戦略を練るなど、余裕を持ったスケジュールで計画的に準備を進めることが求められます。焦りは禁物だと心得ておきましょう。

STEP1：ローン残高を正確に把握する

売却計画を立てる上で、すべての前提となるのがローン残債額の正確な把握です。ローン残債額が、家を売るべき価格設定の基準となり、売却後に手元に資金が残るか、あるいは不足分を補填する必要があるかの判断材料となります。

ローン残高は、金融機関から年に1〜2回送付される「返済予定表」や「残高証明書」で確認できます。手元に書類がない場合は、金融機関に依頼すれば発行してもらえますし、インターネットバンキングを利用しているなら、オンライン上でいつでも最新の残高を確認することが可能です。

まずはローン残高を正確に把握することから始めましょう。

STEP2：不動産会社に査定を依頼する

次に、売却したい家が現在いくらで売れそうか、市場価値を把握するために不動産会社へ査定を依頼します。査定額は、売却価格がローン残高を上回るか（アンダーローン）、下回るか（オーバーローン）を判断するための重要な指標になります。

査定は、必ず複数の会社に依頼し、それぞれの査定額と、その金額に至った根拠を比較検討することがポイントです。

査定額の高さだけで会社を選ぶのはやめましょう。なぜその価格で売れると判断したのか、具体的な売却戦略や周辺の取引事例などを基に、明確で納得のいく説明をしてくれる、信頼できる担当者がいる会社を選ぶことが、後悔しないための対策と言えます。

STEP3：契約を締結し、売却活動を開始する

売却を任せる不動産会社が決まったら、売却活動を正式に依頼するための「媒介契約」を締結します。媒介契約には、以下の3つの種類があり、それぞれの特徴を理解した上で、ご自身の状況や売却戦略に合ったものを選択することが大切です。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約形態
• 専任媒介契約：仲介を1社の不動産会社に限定する契約
• 専属専任媒介契約：専任媒介契約よりもさらに制約が強く、自分で買主を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通じて契約する必要がある

契約締結後、不動産会社は物件情報を不動産流通機構のネットワークシステム（レインズ）に登録したり、自社のウェブサイトや不動産ポータルサイトへ掲載したりして、本格的な販売活動を開始します。購入希望者からの問い合わせ対応や、実際に家を見てもらう「内覧」の日程調整なども不動産会社が行います。

STEP4：買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し時期などの条件について交渉がまとまれば、「不動産売買契約」を締結します。不動産売買契約は、売主と買主の権利と義務を法的に確定させる重要な手続きです。

契約時には、宅地建物取引士から物件に関する重要事項の説明を受け、双方が契約内容に合意した上で署名・捺印します。

また、契約の証として、買主から売主へ売買代金の一部である「手付金」が支払われるのが一般的です。手付金の額は売買価格の5%〜10%程度が相場となります。

STEP5：決済と引き渡しを行う

売買契約書で定めた日時に、売主、買主、司法書士、不動産会社の担当者などが金融機関に集まり、残代金の決済と家の引き渡し手続きを行います。この手続きは「同時決済」と呼ばれ、以下の流れで進められます。

• 残代金の受領：買主から売主へ、売買代金から手付金を差し引いた残額が支払われる
• ローンの一括返済：売主は、受け取った売却代金で住宅ローンの残債を一括で返済する
• 登記申請：司法書士が、抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」と、家の所有権を買主に移す「所有権移転登記」の申請手続きを法務局で行う
• 鍵の引き渡し：すべての手続きが完了したことを確認後、売主から買主へ家の鍵を渡し、取引が完了

同時決済により、ローン残債の完済と抵当権の抹消、そして所有権の移転が同日に行われ、安全な取引が担保される仕組みになっています。

住み替えの場合

住み替えでローン返済中の家を売却する際には、特に資金計画と税金面でのトラブルに注意が必要です。

オーバーローン状態で「住み替えローン」を利用するケースでは、新居の価格に加えて旧居のローン残債も新たな借入額となるため、総額が大きくなりがちです。これによって、月々の返済負担が想定以上に重くなるリスクを認識しておきましょう。

また、税金面では、「3,000万円特別控除」と、新居の購入で利用したい「住宅ローン控除」は、原則として併用できません。どちらの税制優遇措置を利用する方がトータルで得になるか、売却益の金額や新居の価格、将来の収入などを考慮し、長期的な視点で慎重に判断する必要があります。

離婚で売却する場合

離婚に伴う家の売却では、財産分与が大きなテーマとなります。

婚姻期間中に夫婦の協力で築いた家は、どちらか一方の名義であっても財産分与の対象となり、家の評価額からローン残債を引いた価値（プラスの場合）を原則として2分の1で分け合うことになります。この権利は法律でも定められています。

第七百六十八条　協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
引用：民法 第七百六十八条

後のトラブルを避けるためには、感情的な対立を排し、家を売却して現金化してから、残ったお金を公平に分ける方法が最も合理的です。

なお、売却してもローンが残るオーバーローンの場合、分与すべきプラスの財産はないと見なされます。このとき残った借金の返済義務は、原則としてローンの名義人が引き続き負うことになる点も理解しておかなくてはなりません。

相続した家を売却する場合

親などからローンが残った家を相続した場合、まず最優先で確認すべきは、被相続人（亡くなった人）が「団体信用生命保険（団信）」に加入していたかどうかです。

もし団信に加入していれば、保険金によってローンは完済されるため、相続人は負債のない状態で家を引き継ぐことができます。一方で未加入だった場合は、ローン返済の義務も相続することになるため、売却計画は大きく変わってきます。

家を売却するには、まず名義を相続人に変更する「相続登記」が必須の手続きです。相続人が複数いる場合は、誰が家を相続するのか、売却して代金をどう分けるのかなどを全員で話し合う「遺産分割協議」を行い、その合意内容を法的な効力のある「遺産分割協議書」として書面に残しておくことで、後の紛争を防ぐことができます。

共有名義の家を売却する場合

夫婦や親子など、複数の人で所有権を分け合っている「共有名義」の不動産を売却するには、共有者全員の同意が絶対条件となります。法律でも明確に定められており、たとえ自分の持分が9割あったとしても、残りの1割を持つ共有者が一人でも反対すれば、家全体を売却することは法的に不可能です。

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
引用：民法 第二百五十一条

どうしても売却について同意が得られない場合は、反対する共有者に自分の持分を買い取ってもらうよう交渉するか、最終手段として裁判所に共有物の分割を請求する「共有物分割請求訴訟」を提起することになります。

滞納中の家を売却する場合

もし住宅ローンの返済を滞納してしまっている状況なら、一刻も早く行動を起こす必要があります。

滞納を続けると、家は最終的に裁判所によって強制的に売却される「競売」にかけられてしまいます。競売での売却価格は市場価格の5～7割程度になることが多く、多額のローンが残ってしまう可能性が高いです。

競売を避けるための有効な手段が「任意売却」です。任意売却とは、金融機関（債権者）の合意を得て、一般の不動産市場で家を売却する方法です。競売よりも高い価格で売れる可能性が高く、引っ越し費用などを売却代金から捻出できる場合もあるなど、経済的・精神的な負担を大きく軽減できます。主体的に生活の再建を目指すためにも、滞納してしまったらすぐに任意売却に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。