家を建て替えるお金がない場合の対策は？後悔しないための注意点も解説

解体費用

建て替えの第一歩として、既存の家を取り壊すための解体費用が発生します。解体費用は、木造か鉄骨造かといった家の構造や大きさによって変動するのが一般的です。

目安としては、一般的な木造住宅で120万円～400万円程度を見ておくとよいでしょう。ただし、敷地が狭く重機が入りにくい場所や、アスベストの除去など特別な作業が必要な場合は、追加の費用がかかることもあります。

正確な金額を知るためには、専門の解体業者に見積もりを依頼しましょう。

建築費用

建築費用は、建て替えにかかる総額のうち、最も大きな割合を占める中心的なコストです。国土交通省の「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅（建て替え）の建築資金は全国平均で約5,745万円となっています。

ただし、この金額には都市部の高額な住宅も含まれているため、あくまで参考値と捉えるのがよいでしょう。一般的な住宅であれば3,000万円から4,500万円の範囲で計画されることが多いです。

近年は、木材価格の高騰（ウッドショック）や円安、人手不足などの影響で建築費が上昇傾向にある点も考慮しておく必要があります。

諸費用

家の建て替えでは、解体費や建築費以外にもさまざまな諸費用が発生します。

主な諸費用には、以下のようなものが挙げられ、一般的に建築費の10%程度が目安とされています。

• 仮住まいの家賃や敷金・礼金
• 現在の家から仮住まいへ、新居へと2回分の引越し費用
• 建物の滅失登記・新築登記などにかかる登記費用
• 水道やガス管の引き込み工事費用
• 新しい家具や家電の購入費用
• 不動産取得税などの税金
• 火災保険料や地震保険料

これらの諸費用は見落とされがちですが、総額では決して無視できない金額になるため、あらかじめ資金計画に含めておくことが重要です。

つなぎ融資を利用する

お金が手元にない場合に、直接的な解決策となる方法が「つなぎ融資」です。

通常の住宅ローンは、建物が完成し引き渡されるタイミングで融資が実行されます。しかし、実際には建物の着工時や中間時、あるいは解体工事の段階で支払いが必要になる場面が少なくありません。この資金のタイムラグを埋めるために利用するのが、つなぎ融資という短期ローンです。

建物完成後に実行される住宅ローンで一括返済することを前提に、解体費用や着手金などを一時的に借り入れることができます。金利は通常の住宅ローンより高めに設定されていますが、自己資金ゼロで建て替えを進められる手段です。

住宅ローンを利用する

住宅ローンは、建て替えを検討する時に最も一般的な資金調達方法といえます。

金利タイプや返済期間など、多種多様な商品が各金融機関から提供されていて、ライフプランに合ったものを選べます。

ただし、多くの住宅ローンは融資の実行が建物の完成後となります。そのため、解体費用や建築の着手金・中間金といった先行費用を自己資金で支払える人向けの方法と言えるでしょう。

自己資金に余裕がある場合は、選択肢の多い住宅ローンを中心に検討を進めるのがおすすめです。

建て替えローンを利用する

建て替えに伴う費用をまとめて管理したい人は、「建て替えローン」がおすすめです。建て替えローンは、その名の通り家の建て替えに特化したローン商品です。

建て替えローンのメリットは、解体費用、建築費用、諸費用だけでなく、既存の住宅ローンの残債まで、建て替えに関わる費用を一本化できる点にあります。建て替えにかかるお金の管理がシンプルになり、複数の契約を結ぶ手間を省けるのが魅力です。

取り扱っている金融機関は限られますが、資金計画を分かりやすくしたい場合に検討する価値があります。

公的融資を利用する

民間金融機関のローンだけでなく、公的機関が提供する融資制度もあります。代表的なものは、「フラット35」と「財形住宅融資」です。

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時から返済終了まで金利が変わらないため、将来の金利上昇リスクを心配することなく安定した返済計画を立てられるのが特徴です。

住宅金融支援機構の「2024年度 フラット35利用者調査」では、フラット35の利用者の平均年齢は44.5歳、平均世帯年収は669万円となっています

財形住宅融資は、勤務先で財形貯蓄を1年以上続けている会社員などを対象とした制度で、比較的低い金利で融資を受けられる可能性があります。勤務先が制度を導入しているかを確認し、利用条件に当てはまるか調べてみるとよいでしょう。

親に援助してもらう

親や祖父母から資金的な援助を受けられる場合は、贈与税の非課税措置を最大限に活用しましょう。

通常、年間110万円を超える金銭の贈与には贈与税がかかりますが、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」という特例制度を利用すれば、一定額まで税金がかからずに資金援助を受けられます。

2025年現在、省エネ性能などが高い質の高い住宅であれば1,000万円まで、それ以外の一般住宅では500万円までが非課税の対象です。この制度をうまく活用することで、自己資金を補い、借入額を減らす効果が期待できます。

親子リレーローンを利用する

「親子リレーローン」は、親と子が二世代にわたって一つの住宅ローンを返済していく仕組みです。

親子リレーローンのメリットは、親が高齢で単独では長期のローンを組むのが難しいケースでも、子どもが後を引き継ぐことを前提に審査を受けられる点です。また、親子の収入を合算して申し込めるため、借入可能額を増やせる可能性もあります。

返済期間を長く設定しやすくなるため、月々の返済負担を抑えながら、希望の資金を確保したい場合におすすめです。

リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージは、主にシニア層を対象とした資金調達方法です。持ち家を担保にして金融機関から融資を受け、毎月の返済は利息のみ（または返済なし）で、契約者が亡くなった際に担保の家を売却して元金を一括で返済します。

自宅という資産はあるけれども、年金収入が中心で手元の現金が少ない高齢者世帯にとって、建て替え資金を用意するための心強い手段になるでしょう。

ただし、利用には年齢や物件評価額などの条件があり、融資限度額も担保価値の50%～70%程度が一般的です。リバースモーゲージは、将来的に家を子どもに残す必要がない場合に検討すべき方法と言えるでしょう。

国の補助金を活用する

建て替えの費用負担を軽減するために、国が実施している補助金制度の活用は欠かせません。特に、省エネ性能の高い住宅を建てることで、手厚い支援を受けられます。

2025年10月時点では、「住宅省エネ2025キャンペーン」が実施されていて、その中心となるのが「子育てグリーン住宅支援事業」です。

例えば、長期にわたり良好な状態で使用できる「長期優良住宅」には80万円、高い省エネ性能を持つ「ZEH水準住宅」には40万円の補助が出ます（※子育て世帯・若者夫婦世帯が対象）。

これらの補助金は国の予算に上限があるため、申請期間内であっても早期に締め切られることがあります。検討している人は、国土交通省の公式サイトなどで最新の情報をこまめにチェックし、早めに準備を進めることが重要です。

地方自治体の支援制度を確認する

国の補助金に加えて、お住まいの都道府県や市区町村が独自に設けている支援制度も確認しましょう。

自治体によっては、耐震化を目的とした建て替えや、地域産木材の使用、三世代同居などを条件に、補助金や助成金を用意している場合があります。これらの制度の多くは、国の補助金と併用できるのがメリットです。

「（お住まいの自治体名） 建て替え 補助金」などのキーワードで検索したり、自治体のウェブサイトで確認したりして、活用できる制度がないか調べてみてください。

税制優遇措置を活用する

補助金と並行して、税金の負担を軽くする優遇措置も必ずチェックしましょう。建て替えでは、さまざまな場面で税金の軽減が受けられます。

特に「住宅ローン減税」は節税効果が大きい制度です。ただし、2024年以降に建築確認を受ける新築住宅の場合、一定の省エネ基準を満たしていることが適用の必須要件となっています。

家づくりの計画段階から、税制優遇の条件をクリアできるか確認しておきましょう。

ローコスト住宅を検討する

建物の価格を抑えるという観点では、「ローコスト住宅」を検討するのも一つの方法です。

ローコスト住宅とは、設計や仕様を工夫することで建築費用を抑えた住宅のことを指します。具体的には、以下のような方法でコストダウンを図ります。

初期費用を抑えられる点はメリットです。

しかし、断熱性や気密性といった住宅性能が、国の補助金対象となる高性能住宅（ZEHや長期優良住宅など）に比べて劣る場合があるので注意してください。結果的に補助金が活用できず、トータルコストでは割高になる可能性も考慮しておきましょう。

リフォームやリノベーションを検討する

現在の家の基礎や構造に問題がなければ、建て替えではなく「リフォーム」や「リノベーション」も選択肢に入れましょう。

リフォームは老朽化した部分を修繕して新しくすること、リノベーションは既存の建物に大規模な改修を加えて価値を向上させることを指します。

一般的に、リフォームやリノベーションは建て替えよりも費用を抑えられ、工期も短い傾向にあります。愛着のある家の柱や梁を残しながら、住み心地を改善できるのも魅力です。

ただし、見た目では分からない基礎や構造部分の劣化が激しい場合は、補強工事などで費用がかさみ、結果的に建て替えと変わらない金額になることもあります。どちらが適しているかは、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）を受けて判断するのがおすすめです。

自宅を売却する

さまざまな方法を検討しても、どうしてもお金がなくて建て替えができないと判断した場合は、最終手段として現在の家と土地を売却することも選択肢です。

売却して得た資金を元手に、新しい住まいに移り住むという考え方です。早く現金化したい場合は、不動産会社が直接買主となる「不動産買取」という方法があります。

仲介のように買主を探す手間がかからないため、最短1週間～1ヶ月程度で売却が完了するのがメリットです。ただし、売却価格は市場価格の6～8割程度になるのが一般的です。

また、自宅を売却した後に、買主と賃貸契約を結んでそのまま住み続ける「リースバック」という方法もありますが、これは慎重な判断が求められます。家賃が相場より割高に設定されたり、契約更新ができずに退去を求められたりするリスクがあるため、利用は慎重に検討しましょう。

建て替え前に法的制約を確認する

資金計画や業者選びを始める前に、まず「法的に建て替えが可能か」を確認しましょう。

特に重要なのが、建築基準法で定められた「接道義務」で、建物を建てる敷地は、「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と決められています。この条件を満たさない土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、一度家を解体すると新しい家を建てることができません。

また、建て替えが可能であっても、「建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）」や「容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）」によって、建てられる家の大きさが制限されます。昔の基準で建てられた家は、現在の法律に適合しておらず、建て替えることで以前より家が小さくなるケースもあります。

法的制約については、具体的に建て替えの準備を始める前に、必ず市役所などで確認しましょう。

工務店やハウスメーカーは慎重に選ぶ

建て替えを依頼する業者は、理想の家を実現するための大切なパートナーです。後悔しない家づくりのためには、業者選びを慎重に行う必要があります。

最初から1社に絞り込むのではなく、必ず複数の工務店やハウスメーカーから見積もりを取り、比較検討してください。費用だけでなく、設計プランの内容、過去の実績、担当者との相性などを総合的に判断しましょう。

得意とするデザインや工法は会社によって異なります。「自然素材を活かした家が得意」「高気密・高断熱な家づくりに強みがある」など、各社の特色を理解し、自分たちの理想を実現してくれそうな会社を慎重に選ぶことがポイントです。

仮住まいや建て替えの費用が想定以上にかかる場合がある

建て替えの予算を考える時には、想定外の出費にも備えておくことが大切です。

建て替え中は現在の家に住めないため、仮住まいを手配する必要があります。その間の家賃や、現在の家から仮住まいへ、そして完成した新居へと、合計2回分の引越し費用も発生します。

また、既存の家を解体した後に地盤が弱いことが判明し、追加の地盤改良工事が必要になるなど、予期せぬ費用がかかる可能性もゼロではありません。

当初の見積もりだけでなく、予算にはある程度の余裕を持たせておくと、万が一の事態にも慌てずに対処できるでしょう。

建て替えかリフォームかの判断は慎重に行う

「費用が安いから」という理由だけで安易にリフォームを選ぶと、後悔につながることがあります。

建て替えとリフォームのどちらが最適かは、建物の状態を正確に把握した上で、慎重に判断しなくてはなりません。

特に注意したいのが、基礎のひび割れや構造材の腐食、シロアリ被害といった、建物の根幹に関わる問題です。これらは表面的なリフォームでは根本的な解決にならず、数年後に再び問題が発生する可能性があります。

専門家による住宅診断（ホームインスペクション）を依頼し、建物の現状を客観的に評価してもらうことが、適切な判断を下すための第一歩です。その診断結果をもとに、長期的な視点でどちらが合理的かを検討しましょう。

ローンを組む場合は返済計画に無理がないか確認する

住宅ローンを組む場合は、目先の返済額だけでなく、長期的な視点で無理のない返済計画を立てることが重要です。

現在の収入だけでギリギリのローンを組んでしまうと、将来のライフイベント（子どもの教育費、車の買い替え、親の介護など）や、予期せぬ収入減に対応できなくなるリスクがあります。

資金計画に不安がある場合は、金融機関の担当者だけでなく、ファイナンシャルプランナー（FP）など、第三者の専門家に相談するのもおすすめです。

客観的な視点から家計を診断してもらい、無理のない返済プランについてアドバイスを受けることで、ローン破綻のリスクを避け、安心して新生活をスタートできるでしょう。