不動産査定の必要書類は？入手方法や机上査定と訪問査定による違いも解説

不動産査定の準備で、何をどの順に集めればよいか迷っていませんか？住民票や登記事項証明書、必要書類の抜けが不安という声は多いです。

この記事では、不動産査定の必要書類と入手方法、机上査定と訪問査定の違い、査定書の見方までをわかりやすく解説します。

この記事でわかること

物件タイプ別を含む必要書類と集める順序がわかる
オンライン・窓口・再発行の入手方法を選べる
机上査定と訪問査定の違いと査定書の見方を理解できる

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不動産査定の必要書類

不動産の査定では、必要書類を早めに整理すると手戻りが減ります。共通で使う資料は、本人確認、権利関係、税・保険、物件情報の四系統です。机上査定でも訪問査定でも核は同じで、現況確認の度合いに応じて追加資料が求められます。

提出先の指定に沿って種類と最新性をそろえると安心です。税・保険の補助資料として、固定資産税の評価を理解するための固定資産税評価額や地価の参考となる路線価に触れておくと、価格説明の前提を共有しやすくなります。

中古住宅の取引では条件により瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）関連の確認事項が話題になることがあります。

本人確認：身分証明書・住民票・印鑑証明
権利関係：登記事項証明書・権利証／登記識別情報
税・保険：固定資産税納税通知書・火災保険証券
物件情報：間取り・図面・測量図・写真・リフォーム履歴

書類名の列挙に終始せず、用途と確認観点を合わせて控えると説明が通りやすくなります。

たとえば登記事項証明書は所有者・面積・抵当権を確認し、固定資産税の明細は評価額の把握に役立ちます。作成日や発行日の統一も大切となります。

監修者コメント: 証明書のオンライン交付やコンビニ交付は公的手順が整備され、段取りの標準化が進んでいます。なお固定資産税評価額は税目的の指標で、取引時価と一致しません。査定では補助的に参照し、根拠資料とは混同しない運用が実務的です。

本人確認書類（身分証明書・住民票・印鑑証明）

初期の案内では身分証明書と住民票が中心です。印鑑証明は契約段階で提示を求められることが多いものの、早めに有効期限と発行区分を確認すると安全でしょう。

代理取得や世帯・個人の違い、マイナンバー記載の要否など、提出先の仕様を事前に確かめると迷いが減ります。

住民票：個人／世帯、続柄記載の有無を確認する
印鑑証明：印影の登録状況と有効期間を確認する
代理取得：委任状と本人確認書類の写しを準備する
電子交付：対応自治体ではオンライン・コンビニ交付を検討する

原本・写しの指定、提出方法、返却可否を控える運用が役立ちます。自治体の電子交付に対応していれば、取得から受領までの時間短縮が見込めます。提出直前の再点検を行うと、差し戻しのリスクが下がるでしょう。

監修者コメント: 住民基本台帳の枠組みに基づいて交付されます。発行区分や本人確認は自治体実務で差があるため、提出先の指定を優先すると適合しやすくなります。

登記情報・権利関係（登記事項証明書／権利証・登記識別情報）

権利関係は登記事項証明書で確認します。所有者、家屋番号・地番、地目、抵当権の有無は査定書の前提に直結します。旧来の権利証または登記識別情報は本人確認手続きで使われ、共有名義や相続が絡むと追加資料の整備が必要となります.

確認項目	主な出典	重点ポイント
所有者・持分	登記事項証明書	共有名義の把握
面積・地目	登記事項証明書	図面・実測と整合
抵当権	登記事項証明書	抹消予定・順位
権利確認	権利証／登記識別情報	紛失時の代替手続

本人確認を行う際、今回査定する対象不動産の所有者が登記事項証明書と一致しているか、確認を行う必要があります。登記事項証明書はオンラインでも簡単に入手することはできます。

しかし登記事項証明書の内容によっては既に死亡しているケース、所有者は同一人物ではあるが住所が違うケース、銀行等からの借入(抵当権など)が記載している場合でもすでに完済はしているが抹消できてないケースもありますので、ご自身が登記事項証明書を用意する場合は、実際の状況を査定する業者さんへ真実をお伝えできるように準備しましょう。

監修者コメント: 登記識別情報は再交付しないのが原則で、紛失時は本人確認情報による代替手続が用意されています。オンライン請求・受取の可否や手数料は法務局の案内に従い、事前に選択を固めておくとよいでしょう。

税・保険の書類（固定資産税関連・火災保険証券）

税・保険は評価の補助情報として役立ちます。固定資産税の納税通知書・課税明細書は評価額の目安確認に使用し、火災保険証券は付帯設備や事故歴の聴取に関連します。

年度の切替で金額が変わるため、直近年度の資料に更新すると説明が整います。

固定資産税：評価額・課税明細・納付状況を確認する
保険：補償範囲・特約・事故歴の有無を確認する
名義：納税名義と登記名義の一致を確認する
清算：精算方法や解約返戻の見込みを確認する

固定資産税については机上査定において、必要とされるひとつになります。毎年4月初旬ごろに区市町村から固定資産税・都市計画税(土地・家屋)納税通知書が届きます。土地建物の課税明細書(評価額の記載)がありますので準備をしておきましょう。

監修者コメント: 固定資産税は地方税法の評価に基づく税目的の価格で、売買時価と一致しません。評価額を「参考指標」として扱い、取引価格の根拠資料と混同しないよう説明しておくと誤解が減ります。

物件情報の書類（間取り図・図面・測量図など）

評価の精度を左右するのが間取りや図面、測量図・公図などの物理情報です。

現況と図面の差異、リフォーム履歴、越境や境界確認書の有無を突き合わせると、訪問査定の判断が安定します。写真の撮影日時や方位も整理すると理解が深まります。

図面・間取り：実測と相違がないか確認する※1
測量図・公図：面積・境界・接道※2を確認する
境界確認書：立会有無・越境の有無を確認する
リフォーム：工事内容・保証書・施工時期を確認する

※1：建物の増築や別棟の建築が登記事項証明書に反映されていないケースがあります。また、登記事項証明書の建物面積と固定資産税評価証明書の面積が異なる場合もあります。こうした相違がある場合は、建物の現況を正確に査定業者へ伝えましょう。

※2：接道について、特に私道(持分があるケース、また当時分譲した会社が所有しているケースなどもあります。その場合は今回査定する対象不動産の全面道路に地番(公図で確認することができます)が記載していすので、登記事項証明書を用意する必要があります。

机上査定でも写真と図面が整っていれば把握が速くなります。方位・設備仕様・眺望などの記録を追補すると、査定書の根拠が読みやすくなります。不足資料は提出履歴を残して重複提出を避ける運用が効率的でしょう。

監修者コメント: 地図・図面証明（地積測量図等）はオンライン請求の案内が整備されています。境界・面積の裏付けは査定の整合性を高め、説明の一貫性につながります。

不動産査定を依頼する物件タイプ別の必要書類まとめ

建築確認済証・検査済証・図面・境界確認書などは当時の売買契約書等に添付していますので、査定を行う不動産業者へは閲覧できるようにしていただけるとスムーズ話を進めることが可能です。

万一、書類等がない場合は査定を行う不動産業者はどこで入手できるかを把握できていますので、その際は相談を行うことをおすすめします。

マンション：管理規約・長期修繕計画・重要事項調査報告書
戸建て：建築確認済証・検査済証・図面・境界確認書
土地：公図・地積測量図・用途地域・接道状況

マンションは修繕積立金や管理費の状況、戸建ては越境有無や測量図の整合、土地はセットバックや私道負担の確認が鍵となります。各タイプの論点を先に整理すると説明が短くなります。

監修者コメント: マンション管理は法制度や業界ガイドラインに基づいており、重要事項調査報告書の項目理解が会話の共通言語になります。項目の把握は査定時のヒアリング効率を上げます。

マンションの必要書類

書類等が不明な場合、マンションの管理規約等についても、現在お住いのマンションの管理会社、管理人様から情報を入手することもできますので、上記と同様、査定を行う業者さんに相談を行うことでスムーズに査定を行うことが可能になります。

管理規約・使用細則
長期修繕計画・修繕履歴
重要事項調査報告書（管理費・修繕積立金・滞納の有無）
パンフ・間取り・設備仕様

管理組合の運営状況や長期修繕の資金計画に課題があると、相場との乖離説明が必要になります。情報が揃っていれば、価格根拠の納得度が高まるでしょう。

監修者コメント: 実務では、報告書の標準様式が参照されます。管理費・積立金の水準や滞納の有無は市場評価に影響し、査定根拠の説明で頻出の論点です。

戸建ての必要書類

現在お住まいのご自宅を売却する場合、売主が当事者の場合は、購入時の重要事項説明書及び売買契約書、添付書類一式を準備していただけると、具体的に査定への段取りがスムーズにできます。

また相続等で引き継いだ売主の場合は、当時の書類が見当たらないケースもございますので、その際は保管されている書類の準備が必要です。

建築確認済証・検査済証
図面・測量図・境界標の有無
リフォームの内容・時期・保証書
太陽光や省エネ設備の仕様

特に既存不適格建築物(当時の建築基準法では建築できましたが、現行の建築基準法またその他法令上の制限で新たに規制が加わった場合など)に該当する場合は、査定を行う不動産業者様と相談を行う必要があります。

監修者コメント: 境界・面積の裏付けは地積測量図・公図で実施し、必要に応じて現地の境界標も再確認します。図面証明の入手ルートを確保しておくと、調整が速くなります。

土地の必要書類

土地の査定では、公図・地積測量図・境界確認書を中核に、地目・用途地域・建ぺい率／容積率を確認します。

接道状況については特に注意が必要です。間口や幅員が狭い、私道等の場合、再建築ができないこともございます。まずは査定を行う不動産業者様に役所調子さを依頼することをおすすめします。

また地域に応じて、上下水道の共用開始時期、ガス管等の引き込みなども将来実施する地域もありますので、併せて現在の状況について、調査依頼を行うことをおすすめします。

公図・地積測量図・境界確認書
地目・用途地域・建ぺい率／容積率
接道の幅員・角地・セットバックの要否
私道負担・ライフラインの引込状況

都市計画法や建築基準法、その他都道府県、区市町村の条例により様々な制限がありますので、最新の法令等のチェックも必要になりますので、査定を行う不動産業者様に整合性の確認を行う必要があります。

監修者コメント: 地積測量図の交付・閲覧は法務局の手続に従います。自治体の都市計画情報を合わせて確認し、評価前提を揃えると説明が安定します。

不動産査定の必要書類の入手方法

入手ルートはオンライン、窓口、再発行の三つに分けると理解しやすくなります。登記事項証明書はオンライン請求が便利で、住民票はコンビニ交付に対応する自治体が増えています。

提出先の指定に合わせ、手数料と受取方法を選ぶと効率的です。オンライン取得では、PDF等のダウンロードデータを提出する運用が広がっています。

提出先によっては真正性の確認（検証コード・電子署名の検証）や紙での添付を求めることがあるため、受理基準を事前に照合しておくと安心です。

提出先の指定と必要部数を確認する
オンライン／窓口の可否を確認する
手数料・受取方法（郵送・窓口・PDF等）を選ぶ
受領後に記載を査定書の前提と照合する

電子交付は便利ですが、配送日数や真正性確認の手順に違いがあります。再発行の可否や委任の要否も早めに把握すると、往復の発生を抑えられます。期限や様式の指定を控えてから提出へ進むと良いでしょう。

監修者コメント: 登記事項証明書のオンライン請求は公式手順に沿って行います。受取方法（郵送・窓口・オンライン閲覧等）や手数料を事前に比較し、住民票のコンビニ交付の可否・時間帯も確認して、最短ルートを選びましょう。

オンラインでの取得方法

法務局の申請サイトや自治体の電子交付で、登記事項証明書や住民票を非来庁で取得できます。支払方法や受取形態（郵送・窓口・PDF）の違いを押さえ、発行日を統一しておくと後続の説明が簡潔になります。電子交付の可否は提出先で異なるため、事前確認が有効です。

申請サイトにログインする
証明書の種類・部数を入力する
手数料を支払う
受取方法を選び申請を送信する

電子交付のPDFを提出する際は、検証コードや署名の確認方法を合わせて控えておくと説明が早くなります。紙の写し提出を求める会社もあるため、実務ルールの共有を先に行うと進行が安定します。

監修者コメント: オンライン交付請求は証明書の種類ごとに要件が異なるため、申請前に対象と受取方法を確認してください。自治体の電子交付は導入状況に差があり、同じ書類でも可否が分かれる点に注意します。

窓口での取得方法

窓口取得は即日発行が期待でき、急ぎの案件に適します。

住民票・印鑑証明は市区町村、登記事項証明書は法務局の管轄と覚えておくと迷いにくいです。持参物と受付時間、支払方法を事前に確認し、列ができやすい時間帯を避けると動線がスムーズになります。

持参物：身分証明書・手数料・印鑑（必要に応じて）
管轄：住民票／印鑑証明＝市区町村、登記＝法務局
受取：即日発行の可否と受付終了時刻を確認

代理人が申請する場合は、委任状や本人確認書類の写しが必要となることがあります。自治体ごとに要件が異なるため、電話で事前確認を1回入れるだけでも往復の回数を抑えられます。

監修者コメント: 住民票交付は住民基本台帳制度に基づいており、交付対象者・本人確認の運用は自治体の実務に準じます。窓口での質問・不足が生じないよう、持参物を事前にチェックしましょう。

紛失時の再発行

特に登記識別情報については司法書士に依頼を行う必要があります。不動産業者は司法書士、土地家屋調査士などの士業との連携のもとに業務を行っているので、ご不明な点があれば査定を依頼する不動産業者様を窓口として依頼することもおすすめします。

住民票や印鑑証明は再取得可能ですが、委任の要否や本人確認の要件を提出先の基準に合わせて確認します。提出期限に余裕を持たせると安全です。

登記識別情報：再発行不可、本人確認手続きで代替する
住民票・印鑑証明：再取得の発行要件を確認する
紛失届：所管の案内に沿って手続きする
期限：提出直前に最新のものへ更新する

再取得や代替手続きは時間がかかりやすい領域です。事情を早期に共有し、提出期限と手順の調整を行うとトラブルを避けやすくなります。窓口とオンラインの選択肢を併記しておくと、関係者間の意思決定が早まります。

監修者コメント: 登記識別情報は再交付なしが原則です。法務局の案内に沿い、本人確認情報等の手続に切り替えることを想定してスケジュールを組むと、タイムラインの読み間違いを防げます。

不動産の机上査定と訪問査定の違いとは

机上査定は資料中心で迅速、訪問査定は現地確認で精度が高い手法です。必要資料、所要時間、費用感、向き不向きの四点で比較すると選びやすくなります。

初期検討で概算を把握したいか、売出価格の根拠を詰めたいかで適切な選択が変わります。

観点	机上査定	訪問査定
主な資料	図面・間取り・固定資産税明細	図面・写真・測量図・設備状況
精度	概算寄り	詳細で精緻
時間	早い	日程調整が必要
向き不向き	早期の相場把握	売出前の最終確認

段階に応じて使い分けると、説明と交渉の整合が取りやすくなります。机上で得た概算を起点に、訪問で前提を精査する二段構えにすると納得度が高まります。資料提出の優先順位も合わせて整理しておくと効率的です。

監修者コメント: 実務では「簡易査定（机上）」と「訪問査定（詳細）」の二分が一般化しています。目的（速度・精度）と資料の充実度で選択し、途中で方式を切り替える柔軟さを持つと合理的です。

不動産査定書の見方

査定書は前提、手法、不動産価格の結論を示す資料です。比準・収益・原価のどれを採用したか、対象面積や私道負担の扱い、事例の鮮度などを確認します。会社によって表現が異なるため、不動産価格査定報告書の読み方の型を持つと理解が早まります。

前提：対象範囲・面積・私道負担の有無
手法：比準・収益・原価の採否と根拠
事例：周辺の成約・売出・賃料の参照
整合：図面・登記事項証明書・写真との一致

売主様も高く売却したい希望もあり、当社のみに販売させてほしいといった不動産業者が故意に金額を上げるケースもあります。複数の不動産業者へ査定を依頼する場合は、なぜこの査定金額かを冷静かつ中立に確認する必要があります。

複数の不動産業者を選別する場合、セカンドオピニオンとして依頼し、最終的な希望売価を判断することも大切です。

監修者コメント: 実務の基準として参照される「価格査定マニュアル」では、物件類型ごとの手法選択が整理されています。どのデータで、どの評価法を採ったかを説明できる担当者は信頼度が高いといえます。

不動産査定の依頼方法

依頼ルートは不動産会社への直接依頼と、一括査定サービスの活用に大別されます。前者は担当者との密なやり取りがしやすく、後者は短時間で複数社の提案を比較できます。目的とスケジュールに合わせて選ぶと歩留まりが高まります。

目的（スピード／価格精度）を整理する
直接依頼か一括査定かを選択する
必要書類とヒアリング項目を準備する
候補の不動産会社を2〜3社に絞って比較する

担当者の説明力や連絡の速さ、提案の具体性は成果に直結します。比較が煩雑なら候補を絞って深掘りすると判断しやすくなります。見積条件や前提の書面化をお願いしておくと、後工程での食い違いが減ります。

監修者コメント: 選び方の実践基準は、①評価法の根拠説明の明瞭さ、②面積・法規制・時点修正など前提条件の整合、③報告頻度とレスポンスの一貫性です。この三点を質問すれば、力量差を見極めやすくなります。

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まとめ

不動産査定の依頼を行う際、インターネットや机上査定で簡易に価格を把握できるようになりましたが、実際の不動産査定においては、売主から提示された書類を参考にします。そして査定を行う不動産業者様が整合性を確かめるために法務局、役所、現地調査を綿密に行います。また近隣周辺で売却できた相場を確認した上で、初めて売主へ間違いのない不動産査定書が完成します。査定書は購入の希望する買主への重要事項説明書にもリンクする部分もありますので、売主と査定を行う不動産業者様とのコミュニケーションは必要不可欠になります。