無道路地が売れない理由は？売却する方法や相場・土地の評価について解説

接道義務を満たしていないため再建築ができない

建物を建てる敷地は、建築基準法で定められた「幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」という「接道義務」を満たす必要があります。接道義務は、火災時に消防車がスムーズに進入したり、災害時に住民が安全に避難したりするための「命を守る道」を確保するという目的を持っています。

そのため、接道義務を満たしていない土地では、たとえ今建物が建っていても、それを取り壊して更地にすると、新たに建物を建築することが法的に認められないのです。

再建築不可という状態が、土地の資産価値を著しく下げている根本的な理由だといえるでしょう。

住宅ローンを利用しづらくなる

接道を満たせない土地は、金融機関から担保価値が低いと判断されやすくなります。つまり、購入希望者が住宅ローンを組もうとしても、審査に通らないケースがほとんどなのです。

国土交通省の資料でも、「金融機関における既存住宅の担保価値は、接面道路状況などを減価要因と定め、未接道等再建築不可物件の担保価値を低く見積もることが一般的である」「再建築不可物件のリセールが通常困難である」と明記されています。

現在、無道路地となっている土地の多くは、この接道義務が法律で定められる前や、ルールが厳格でなかった時代に生まれたものです。古い家が建ったままになっていることも少なくありません。

金融機関が融資に慎重になるのは、「建て替えができず、将来的な資産価値が見込めない」という不動産としての根本的な問題を抱えているためで、金融機関のリスク管理上、やむを得ない判断ともいえます。

以上のことから、無道路地を売却しようとしても、自己資金で一括購入できる人や不動産買取業者などに買手が限定されてしまうことが、無道路地の売却をより難しくする理由なのです。

＼　あなたの土地はいくらで売れる？　／

隣地所有者に買い取ってもらう

無道路地を売却する時に最初に検討したいのが、隣接する土地の所有者への売却です。

隣地所有者が土地を取得すれば、自身の敷地を拡張でき、資産価値と利便性の両方を高められるという大きなメリットがあります。

不動産の世界では、隣り合った土地を一つにまとめる画地合併を行うと、単体のときよりも全体の価値が上がることがあります。例えば、隣地所有者の土地も敷地が狭く不整形だった場合、隣地と合わせることで、形が整った利用しやすい土地になり、資産価値が高まるケースも少なくないのです。

このように、隣接地を取得することで生まれる相乗効果を見込んで交渉できるため、全く関係のない第三者に売るよりも有利な条件で話が進む可能性もあります。まずは隣地所有者に売却の意思を伝え、交渉してみることが、早く・高く売れる可能性のある方法といえるでしょう。

接道義務を満たしてから売却する

土地の法的欠陥を解消し、誰でも家を建てられる「再建築可能な土地」にしてから一般市場で売却する方法もあります。実現できれば、売却価格の大幅な向上が期待できます。

具体的な方法としては、隣地の所有者と交渉し、土地の一部を買い取らせてもらう、あるいは自分の土地の一部と交換（等価交換）するといった方法があります。

そのため、隣地所有者との合意に基づき2m以上の幅を確保できる「通行地役権」を設定し、法務局で登記することが、確実な資産価値向上につながります。

このような方法で再建築不可物件であることを解消できれば、通常の土地として売却活動を始められます。

専門の買取業者に売却する

隣地への売却が難しい場合や、手間をかけずに早く売りたいと考える場合は、「訳あり物件」を専門に扱う買取業者への売却がおすすめです。

法的な問題などを抱えた不動産を専門に扱う買取業者は、無道路地の問題を解決するための専門知識やノウハウを持っています。隣地交渉や行政手続きといった煩雑なプロセスを自社で行うことを前提に、土地を現状のまま買い取ってくれます。

所有者にとってのメリットは、隣地所有者との交渉や市役所での手続きといった手間を一切かけることなく、土地を早く現金化できる点です。また、通常の不動産売買で売主が負うことのある「契約不適合責任」が免除される契約が一般的なため、売却後の心配から解放される安心感も大きいでしょう。

ただし、買取業者は再販までのコストやリスクを織り込んで価格を算出するため、売却価格は市場価格よりも低くなる傾向があります。

＼　複数者の査定額をまとめて比較！　／

建築許可を取得して売却する

接道義務を満たしていなくても、法的な救済措置を利用して「再建築可能な土地」として売却する方法があります。

建築基準法には、接道義務を満たさない土地でも、敷地の周囲の状況などから特定行政庁（市町村など）が安全上支障ないと判断した場合に、建築を「許可」または「認定」する制度が定められています。例えば、敷地の周りに公園や広場があったり、公道につながる農道に接していたりするケースがあります。

許可や認定を得ることができれば、法的に再建築が可能な土地となるため、資産価値を向上させた上で売却することが可能です。

許可や認定を取得して売却する方法を検討する場合は、専門家への相談や、管轄の行政窓口への事前確認を必ず行いましょう。

土地として活用する

建物を建てられなくても、建築確認申請が不要な用途で土地を活用し、収益化を目指す方法です。固定資産税の負担を軽減したり、新たな収入源にしたりできる可能性があります。

例えば、駐車場やバイク置き場、近隣住民や事業者向けの資材置き場として貸し出す方法が考えられます。また、土に触れる機会を求める都市部の住民向けに、家庭菜園や貸し農園として利用することもできるでしょう。これらの活用により、少なくとも固定資産税を賄う収益を得られるかもしれません。

ただし、土地へのアクセスが不便な場合は利用者が現れにくい点も考慮しておく必要があります。

相続土地国庫帰属制度を利用する

相続によって取得した不要な土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討する方法もあります。しかし、この制度は無道路地の解決策として万能ではなく、利用できないケースが多いのが現状です。

制度には、管理に手間や費用がかかりすぎる土地などを承認しない要件が定められており、まさに無道路地が直面しがちな、通行権に問題がある土地は対象外となる可能性が高い点に注意が必要です。

利用するには法務局による審査があり、10年分の土地管理費相当額の負担金を納める必要があります。制度の利用を検討する際は、まず管轄の法務局で相談し、自身の土地が要件を満たすかどうかを確認することから始めましょう。

寄付や贈与で手放す

個人や法人、あるいは自治体などに寄付や贈与をすることで所有権を手放す方法もありますが、手放せる可能性は低いと認識しておくことをおすすめします。

無道路地は活用が難しく、固定資産税の負担だけが発生するため、引き取り手を見つけるのは難しいといえます。特に自治体は、利用価値のない土地の寄付は財政負担につながるため、原則として受け付けません。

親族や知人への贈与も考えられますが、相手に負担を押し付けることにもなりかねないため、慎重に判断する必要があるでしょう。