地積測量図とは？公図との違いや見方・取得方法をわかりやすく解説

地積測量図とは？

「地積測量図」とは、土地の正確な「面積」や「形状」、「境界線」を明示するために作成される図面です。法務局に備え付けられるもので、主に不動産登記の際に使用されます。地積測量図は、測量士が実地測量を行ったうえで作成するため、公図などと比べてはるかに精度が高いのが特徴です。不動産売買や相続、建築許可など、さまざまな場面で用いられる重要な資料です。

【地積測量図に記載されている主な内容】

• 土地の境界線と隣接地との関係
• 方位と縮尺
• 各辺の長さや求積表（面積計算）
• 測量基準点の情報
• 作成者の署名・作成年月日

地積測量図は、登記申請や土地取引の裏付け資料として法的効力を持ち、境界に関するトラブルを防ぐうえでも重要な図面です。ただし、土地ごとに作成されているとは限らないため、必要に応じて新たに作成が求められる場合もあります。公図のように、全ての土地に存在するわけではない点にも注意が必要です。

地積測量図の法的根拠は、不動産登記法施行規則第17条に定められています。特に、土地の分筆登記を行う際にはこの図面が必須とされ、正確な面積や境界の確認が求められます。

現場では、地積測量図が整備されていないことが原因で取引が遅延したり、建築確認申請が通らなかったりするケースもあります。不動産業者や測量士がよく直面するのは、買主が金融機関から融資を受ける際に、地積測量図の提出を求められる場面です。そのため、不動産の売却を検討している方は、早い段階で地積測量図の有無を確認しておきましょう。

地積測量図と公図の違い

地積測量図と公図は、どちらも土地の位置や形状を示す図面ですが、目的や精度が異なります。。公図は主に土地の大まかな位置や地番を把握するための「参考図」として機能する一方、地積測量図は登記や売買に必要な正確な図面として利用されます。この違いを知っておくと、どちらの図面を使用すべきかの判断がしやすくなるでしょう。

【地積測量図と公図の主な違い】

公図はその起源が明治時代の地租改正事業にあるため、現況とのズレが生じることがあります。一方で、地積測量図は現代の測量技術と法律に基づいて作成されるため、高い正確性があります。不動産取引や境界確認では、地積測量図の利用が推奨され、公図はあくまで参考情報と考えるのが一般的です。

実務では、公図をもとに境界を判断してしまい、実際の筆界と大きく異なっていたというトラブルが少なくありません。公図上は隣地との間に明確な空地があったにもかかわらず、現地では塀が敷地を越えて設置されていたという事例もあります。こうしたズレは、公図の精度が十分でないために起こる典型例です。

法務省も公図を「登記簿の内容を補足する参考図」として位置づけており、法的な境界を示すものではないと明示しています（参考：法務省 FAQ 公図の性質について）。

境界の確定が必要な場面では、公図だけを根拠とせず、地積測量図や確定測量図の有無を必ず確認することが重要です。必要に応じて、土地家屋調査士への相談も検討することをおすすめします。

地積測量図の見方

地積測量図を正しく読み解くことで、土地の境界や面積、形状などを正確に把握できます。図面には多くの情報が含まれているため、どこを見ればよいかを知っておくことが大切です。特に土地の売買や建築に関わる際には、境界線・面積・方位などの確認が求められるケースが多くなります。

【主に確認すべきポイント】

• 境界線と境界標の記載：隣接地との境界を示す重要な要素
• 求積表（面積の計算）：各辺の長さをもとに計算された土地の面積
• 方位記号と縮尺：土地の向きや図面全体のスケールを把握
• 地番・筆界・隣接地の情報：登記簿の内容と合っているか確認する際に必要

地積測量図には、現地の状況や測量精度に基づいて記された具体的な情報が記載されています。たとえば、面積だけでなく、隣地との筆界における合意の有無や、立ち会い測量の記録などが備考に書かれていることもあります。こうした内容を読み解けるかどうかが、実務における判断やトラブルの回避に大きな差を生みます。

測量士や土地家屋調査士の実務では、「図面の面積と実測の面積が大きく異なる」ケースがよくあります。これは、古い測量技術による誤差や、境界標の紛失によって再測量が必要になるためです。買主が図面を確認せずに契約を進めた結果、後に越境や境界紛争が発覚し、再測量や隣接者とのトラブルが発生してしまうことも珍しくありません。

また、不動産登記法施行規則第17条では、面積を伴う登記変更時には、原則として地積測量図が必要とされています。不動産を売却する際のトラブルを防ぐためにも、図面の見方を事前に確認し、不明点は土地家屋調査士など専門家に相談すると安心です。

地積測量図の取得方法

地積測量図は、土地の登記内容を確認したい場合や、売買・相続手続きに必要な場面で取得できます。一般的には法務局の窓口か、オンラインサービスを利用して取得することができます。ただし、すべての土地に地積測量図が存在するとは限らないため、事前の確認が重要です。

【地積測量図を取得する主な方法】

• 法務局の窓口で取得する
• 登記情報提供サービスを利用する
• 土地家屋調査士に依頼する

それぞれの取得方法について詳しく解説します。どの取得方法が目的に合っているのかを考えながら読み進めてみましょう。

まとめ

地積測量図は、不動産の正確な情報を把握するために欠かせない重要な資料です。特に、境界や面積に関するトラブルの防止や、登記や売買の際の信頼性確保のために大きな役割を果たします。公図と異なり、精密な測量に基づいて作成されるため、より信頼性が高い図面として扱われます。

【地積測量図に関する重要ポイントまとめ】

• 法務局などで取得可能だが、すべての土地に存在するとは限らない
• 面積や形状、境界線の確認に使用される
• 公図との違いを理解することで、土地に関する判断が正確になる
• 不明な場合は土地家屋調査士などに相談が可能

地積測量図を適切に活用すれば、不動産取引の安全性や信頼性が大きく高まります。取得や活用には一定の知識が必要なため、不安なときには専門家のサポートを受けながら進めると安心です。特に相続や売却など、利害関係が発生するタイミングでは、早めの確認が後のトラブル防止につながります。

不動産の現場では、測量図の不備や誤解によって買主・売主の間でトラブルに発展するケースが少なくありません。たとえば「登記簿上の面積と現況が一致しない」ことから、買主が融資を受けられなくなる場合もあります。こうしたリスクを回避するには、測量図の確認と整備が前提条件となります。

また、不動産登記法第14条第4項では、図面の登記に関する規定があり、信頼できる測量図の備え付けが制度的にも重視されています。

今後土地の活用や売却を考えている方は、まずは「自分の土地に地積測量図があるか」を確認することから始めてみてください。