一棟アパートの売却を成功させる方法！タイミングや税金・費用なども解説

所有期間が5年以上になった時

一棟アパートの売却で最も重要なのが「所有期間5年超」のタイミングです。譲渡所得にかかる税率が、5年を境に大幅に変わるためです。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり、税率が合計20.315％に軽減されます。一方で、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として合計39.63％の課税となり、ほぼ2倍の税率がかかってしまいます。

※参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

たとえば、売却益が1,000万円の場合、所有期間によって税負担は約200万円以上変わる可能性があり、手取り額に大きな差が生じます。

節税効果を最大化するためにも、所有期間5年超での売却は賢明な判断といえます。

ローン元本返済額が減価償却費を上回ったとき

一棟アパートの売却を検討する目安の一つに、ローンの元本返済額が減価償却費を上回ったタイミングがあります。

「減価償却費」とは、建物の価値減少分を毎年経費として計上できる制度のことです。税負担を抑える上で重要な役割を果たします。

しかし、国税庁が示す不動産所得の計算ルールでは、ローンの利息は必要経費として認められますが、元本返済額は経費になりません。そのため、ローン返済が進むと、経費になる「利息」が減り、経費にならない「元本」が増えます。元本返済額が減価償却費を上回ると、手元の現金は減っているのに税金が増える状況になってしまいます。

実際のキャッシュフローと税負担の間にズレが生じる状態が続けば、節税効果が薄れ、税負担だけが重くなってしまいます。そのため、減価償却という税制上のメリットが有効なうちに売却を検討することが、合理的な選択肢の一つとなるのです。

減価償却が終了する前

一棟アパートの減価償却が終了する前の売却は、税金面・価格面の両方でメリットがあります。

売主にとって「減価償却費」は、不動産所得を計算するうえで税負担を軽減する重要な経費です。しかし、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められた法定耐用年数が経過し、減価償却が終了すると、この費用を経費として計上できなくなります。その結果、帳簿上の利益が増加し、所得税や住民税の負担が重くなる可能性があります。

購入希望者も同様に、所得税法上の節税効果を考慮して投資判断を行います。減価償却が残っていない物件は、購入後の節税効果がほとんど見込めないため、投資対象としての魅力が大きく低下します。

減価償却の終了は、売主・買主双方の税務メリットを失わせるため、市場での需要低下や価格交渉での不利につながる可能性があります。資産価値を最大限に活かすためにも、減価償却が終了する直前が売却の好機といえるでしょう。

築年数が20年以内であるうち

築年数が20年以内であるうちも、売却の好機です。築20年を超えると、以下のような問題が発生する可能性があります。

• 金融機関の融資条件が厳しくなる
• 買主の資金調調達が難しくなる
• 購入できる層が限定される
• 売却価格が下落しやすくなる

これは、木造アパートの法定耐用年数が22年と定められており、金融機関が築年数を差し引いた「残存耐用年数」を融資期間の上限とすることが一般的であるためです。

たとえば、築20年の木造アパートの場合、残存耐用年数は2年しかありません。そのため、長期融資が難しくなり、買主は現金で購入できる投資家に限定されてしまいます。

築浅物件は融資を受けやすく需要も高いため、早期売却が有利です。

大規模修繕を行う前

一棟アパートを長く所有していると、屋根や外壁、給排水設備などの大規模修繕が必要になります。大規模修繕には数百万円単位の費用がかかる場合もあるため、オーナーにとって大きな負担です。

そのため、修繕の必要性が出てくる前に売却を検討すれば、大規模修繕に伴う高額な出費を回避できます。また、買主側が修繕を前提に価格交渉を行うケースもあり、現状のままでの売却のほうが結果的に得になる場合もあります。

国土交通省の「長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕は以下のタイミングで実施するのが目安とされています。

• 1回目：12〜15年目程度
• 2回目：24〜30年目程度
• 3回目：36〜45年目程度

今後の維持費が増えるタイミングこそ、売却を検討すべき時期といえます。

空室率や収支が悪化した時

一棟アパートの空室率が高くなり、家賃収入が減って収支が悪化してきた場合は、早期に売却を検討することが重要です。

エリアの需要が低下していたり、築年数の経過によって競争力が落ちていたりすると、空室が埋まらず収益が回復しない可能性があります。そのまま保有し続ければ、管理費や修繕費、固定資産税などの支出がかさみ、損失が膨らむリスクもあります。

空室率が高く家賃収入が減って収支が悪化した状態での長期保有は、投資効率を悪化させるため、再生が難しいと判断した段階での「見切り売却」が、損失を最小限に抑える賢明な判断です。

売却価格に影響する要素

一棟アパートの売却価格は、「物件自体の条件」と「周辺の市場環境」という2つの大きな要素によって決まります。特に以下の5つのポイントは、価格に大きな影響を与えます。

※参考：不動産鑑定評価基準

売却価格に影響する要素を把握し、自身の物件がどの位置にあるのかを理解しておくことが、適正価格での売却につながります。

売却価格の算出方法

一棟アパートの売却価格は、次の3つの評価方法で算出されます。

※参照元：不動産鑑定評価基準

これらの評価方法は、不動産鑑定士が行う鑑定評価や、不動産会社が行う価格査定の基準となる「不動産鑑定評価基準」に基づいて使用するもので、精度の高い価格査定を行う際の基礎になります。

売却益にかかる税金（譲渡所得税）

一棟アパートを売却して利益が出た場合、その利益には「譲渡所得税」が課されます。

売却益は「売却価格－取得費－譲渡費用」で算出されます。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として以下の税率が適用されます。

※参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

建物の売却にかかる消費税

一棟アパートを売却する時、建物部分には消費税がかかる場合があります。ただし、個人の売主や免税事業者であれば、消費税は課税されません。

一方、売主が課税事業者である場合は、建物の価格に対して消費税（原則10％）が課税されます。なお、土地部分の売却は非課税です。

印紙税

一棟アパートを売却する際に作成する売買契約書には、契約金額に応じた印紙税が課されます。印紙税は国税の一種で、契約書に収入印紙を貼って納付します。

たとえば、契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下なら印紙税は2万円、5,000万円超〜1億円以下なら6万円が必要です。

※参照元：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権などを法務局の登記簿に記録する「登記」手続きの際に課される国税です。一棟アパートを売却する際には、主に「所有権移転登記」と、売主がローンを利用していた場合の「抵当権抹消登記」が必要になります。

※本来の税率は2.0%ですが租税特別措置法により2027年3月31日まで軽減税率が適用されます

※参照元：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

法律で決まっているわけではありませんが、買主名義にするための所有権移転登記の費用は「買主」、売却の前提となる抵当権抹消登記の費用は「売主」が負担するのが一般的な取引慣行です。

ただし、最終的には売買契約書の内容が優先されるため、事前にしっかりと確認することが重要です。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社を通して一棟アパートを売却した場合、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条などで上限が定められています。

法律で定められているのはあくまで「上限」であるため、不動産会社との合意によっては、この金額より低くなる可能性もあります。実際に支払う手数料は、不動産会社との媒介契約締結前に確認しておきましょう。

仲介手数料以外の諸費用（登記・測量など）

一棟アパートの売却では、仲介手数料以外にもさまざまな費用が発生します。

主な費用には、以下のようなものがあります。

• 抵当権を抹消するための登記費用（司法書士報酬）：数万円〜
• 境界線を確定させるための測量費用：数十万円程度
• 建物図面や登記事項証明書の取得費用：数千円程度

これらの金額は物件の状況や必要書類の有無によって変動します。追加費用が発生するケースもあるため、事前に把握しておくと安心です。

不動産会社の選び方や契約方法は重要

一棟アパートの売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

まずは複数社に査定を依頼し、査定額だけでなく、その算出根拠や具体的な販売戦略を比較検討しましょう。単に高値を提示する会社よりも、周辺の取引事例や収益性（利回り）に基づいた根拠ある提案をしてくれる会社が信頼できるでしょう。特に、一棟アパートのような投資用不動産の売買実績が豊富かどうかも、会社選びの重要な判断基準となります。

また、不動産会社と締結する媒介契約の種類にも注意が必要です。媒介契約の種類は以下の3つがあり、それぞれ特徴が異なります。

※参考：宅地建物取引業法

「専任」や「専属専任」は1社に任せる分、不動産会社側の情報公開（レインズ登録）や売主への報告義務が重く、積極的な販売活動が期待できます。売却方針に合った契約を選ぶことが、スムーズで有利な売却につながるでしょう。

「買いたい」と思ってもらえるアピールポイントを用意する

買主に物件の魅力を感じてもらうには、収益性や管理状況などを丁寧に伝えることが重要です。物件の価値が明確に伝わると、検討段階での信頼感にもつながります。

たとえば以下のような情報は、購入判断に大きく影響します。

• 空室率や現在の家賃収入
• 過去の修繕履歴や維持管理状況
• 表面利回り・実質利回り
• 建物や設備の状態（写真付きだと効果的）

共用部分の清掃や定期点検の実施状況も、好印象を与えるポイントです。これらの情報を資料にまとめておくと、売却活動をスムーズに進めやすくなります。

控除や特例を活用して手取り額を最大化する

投資用不動産である一棟アパートの売却で税負担を軽減できる特例は、非常に限定的ですが、主に2つあります。

一つ目は、所有期間に応じた特例で、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか、いないかで、税率に大きな差が出ます。

※参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

二つ目は、他の事業用資産に買い換えることで適用できる可能性がある「事業用資産の買換え特例」で、一定要件のもとで売却益への課税を将来に繰り延べる制度です。

たとえば、売却額以上の資産に買い換えた場合、売却益の原則80%について課税繰延べが認められます。

この特例を活用すれば、売却時の税負担を抑え、手元資金を効率的に次の投資へ回すことが可能です。ただし、適用要件が複雑なため、詳細は国税庁のウェブサイトで確認し、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。