2項道路とは？セットバックのデメリットと調べ方・確認手順を解説

なぜ幅4mが必要？災害時の安全確保が目的

では、なぜ道路には「幅4m」という基準が設けられているのでしょうか。

これは、万が一の火災や急病の際に、消防車や救急車といった緊急車両がスムーズに通行できるようにするためです。道が狭いと、消火活動や救命活動が遅れてしまう可能性があります。

つまり、接道義務や2項道路の規定は、安全な暮らしを守るために非常に重要な役割を果たしているのです。

2項道路の法的根拠は「建築基準法 第42条2項」

この2項道路の根拠となっているのが、「建築基準法 第42条2項」です。

建築基準法第42条2項によれば、特定行政庁（市役所など）が指定した道は、幅が4m未満であっても建築基準法上の道路とみなすと定められています。

この記事では、この法律があなたの土地にどう関係するのか、一つひとつ丁寧に解説していきます。

【パターン別】後退する距離の計算方法

セットバックには、主に2つのパターンがあります。ご自身の状況がどちらに当てはまるか、確認してみましょう。

セットバックした土地はどうなる？所有権と利用の制限

「セットバックした土地は誰のものになるの？」というご質問もよくいただきます。

結論から言うと、セットバックした部分の土地の所有権は、あなたのままです。しかし、その部分は建築基準法上の「道路」として扱われるため、以下のような利用の制限を受けます。

• 建築物: 家や車庫などを建てることはできません。
• 工作物: ブロック塀やフェンス、門などを設置することもできません。
• 用途: 駐車場や物置、植木鉢などを置くことも、通行の妨げになるため認められません。

つまり、所有権はあっても、実質的には「公衆用道路」として提供する土地、と理解しておくのが良いでしょう。

デメリット①再建築時に有効宅地面積が減る

2項道路に面する土地の最大のデメリットは、将来建て替える際に、家を建てられる有効な土地の面積が減ってしまうことです。

建ぺい率や容積率（敷地面積に対する建築面積・延床面積の割合）は、セットバック後の敷地面積を基準に計算されます。

そのため、「今建っている家と同じ大きさの家を建てようとしたら、面積が足りなくて建てられなかった…」という事態も起こり得ます。これは購入前に必ず理解しておくべき最も重要なポイントです。

デメリット②角地の場合は「隅切り」が必要になることも

検討している土地が2項道路に面した「角地」である場合は、セットバックに加えて「隅切り（すみきり）」が必要になるケースがほとんどです。

隅切りとは、角の部分を三角形に切り取り、道路として使えるようにすることです。これは、自動車がスムーズに曲がれるようにし、見通しを良くして交通事故を防ぐ目的があります。

この隅切り部分も、セットバック部分と同様に敷地面積から除外されるため、さらに有効宅地面積が小さくなる点に注意が必要です。

デメリット③資産価値・担保評価への影響

セットバックが必要な土地は、不動産としての評価において、いくつかの点で不利に働く可能性があります。

もちろん、立地や周辺環境など他の要素も大きく影響しますが、こうしたデメリットがあることは認識しておきましょう。

デメリット④セットバック部分への課税

セットバック部分については、自治体に届け出をしない限り、宅地の一部として通常どおり課税されてしまう点にも注意が必要です。

自治体に申告することで、固定資産税の非課税や減額の対象となる可能性があります。ただし、この制度は所有者からの申告が前提であり、届け出をしないままでいると、私有地として課税され続けます。

また、塀・門・フェンスなどがあると「私的に使用している」と見なされ、非課税対象から外れるリスクもあります。

<対策>

• 分筆登記を行い、セットバック部分を独立させる
• その上で自治体に寄付する

これにより、将来的に課税されることはなくなりますが、一度寄付した土地は原則として再取得できないため、慎重に判断する必要があります。

ステップ1：市役所（または区役所）の「建築指導課」へ行く

ご自身の土地が2項道路に面しているかどうかを調べるには、不動産会社の資料を見るだけでなく、必ずご自身で「特定行政庁」の窓口で確認することが重要です。

「特定行政庁」というと難しく聞こえますが、基本的には市役所や区役所のことです。

まずは、市役所（区役所）の「建築指導課」「建築審査課」「道路管理課」といった名称の部署を探してみましょう。建築に関する相談窓口であれば、担当部署を案内してもらえます。

ステップ2：「道路査定図」や「指定道路調書」を確認する

窓口に着いたら、職員の方に「前面道路が建築基準法上の道路かどうか調べたい」と伝えてください。

そうすると、「道路査定図（どうろさていず）」や「指定道路図（していどうろず）」といった地図を見せてくれます。（※自治体によって書類の名称は異なります）

これらの図面には、どの道が建築基準法上の道路で、どの種別に該当するかが色分けなどで示されています。ここで、該当する道路が「42条2項道路」と記載されているかどうかを確認します。

ステップ3：窓口の担当者に聞くべき3つの質問

図面を見てもよくわからない場合や、より正確な情報を得るためには、窓口の担当者に直接質問するのが一番です。その際に、以下の3つの質問をすると、必要な情報を漏れなく確認できます。

• 「この道路は、建築基準法上の道路ですか？」
• 「もし道路であれば、その種別（例: 42条2項道路）は何ですか？」
• 「セットバックは必要ですか？必要な場合、後退距離は何mですか？」

この3点を質問すれば、担当者の方も的確に答えてくれるはずです。メモと、該当地点の地図を持参していきましょう。また、窓口であらかじめ詳しい担当者がいるか確認しておくとスムーズです。

監修者からの一言アドバイス

不動産売買において、道路に関する情報は必ず「今、この瞬間」の一次情報を自分自身の目で確認してください。不動産会社の資料や過去の書類を鵜呑みにすると、後で建て替えができないなどの致命的な問題が発覚することがあります。

Q1. セットバックした土地の固定資産税はどうなりますか？

A. 自治体によりますが、セットバックによって「公衆用道路」として利用されている部分は、固定資産税が非課税の対象となる場合があります。

これは自動的に減額されるわけではなく、ご自身で「固定資産税（非課税）申告書」といった書類を、お住まいの市町村の資産税課に提出する必要があります。セットバックが完了したら、必ず手続きについて問い合わせてみましょう。

Q2. セットバック部分に駐車したり、物を置いたりしても良いですか？

A. セットバック部分は建築基準法上の「道路」とみなされるため、たとえ所有権が自分にあっても、通行の妨げになるような利用は認められません。

具体的には、以下のような行為は禁止されています。

• 駐車、駐輪
• 物置や植木鉢の設置
• 自動販売機の設置

Q3. 隣の家がセットバックしていないのですがどうすればいいですか。

A. セットバックの義務は「新たに建築（建て替え含む）する際」に発生します。

そのため、昔から建っているお隣の家などが後退していなくても、それは違反建築というわけではありません。ご自身の土地を建て替える際に、ご自身の敷地だけをルールに従って後退させることになります。