43条但し書き道路とは？再建築の可否や注意点をわかりやすく解説

大原則「接道義務」とは？

「接道義務」とは、「建物を建てる敷地は、建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」というルールのことです。なぜこのような義務があるかというと、火災や地震などの災害時に、消防車や救急車といった緊急車両がスムーズに進入し、人々が安全に避難できる経路を確保するためです。

この「建築基準法上の道路」に接していない、または接している間口が2m未満の土地は、接道義務違反となり、原則として新しい建物を建てたり、再建築することができません。

43条但し書き道路の立ち位置

では、「43条但し書き道路」とは何でしょうか。これは、接道義務を満たしていない土地でも、一定の条件をクリアすれば、建築審査会の同意を得た上で特定行政庁（市長や都道府県知事）が「例外的に建築を許可する」という道を開くための規定です。

つまり、43条但し書き道路は、法が定める正式な「道路」ではありません。あくまで、建築を許可するための特例措置が適用される「通路」や「空地」といった位置づけになります。このため、許可を得るためには、その通路が安全上問題ないことを証明する、厳格な審査が必要となるのです。

誰が許可を出すのか？「特定行政庁」と「建築審査会」

許可のプロセスには、2つの重要な組織が関わっています。

• 特定行政庁：建築確認などを行う行政機関で、一般的には市の建築指導課などが窓口になります。許可申請の受付や、最終的な許可を出す組織です。
• 建築審査会：建築基準法に基づき、特定行政庁に置かれる機関です。法律、経済、建築、都市計画などの専門家で構成され、但し書き許可のように例外的な判断が必要な場合に、その許可に同意を与えるかどうかを審議します。

申請者が特定行政庁に許可を申請し、特定行政庁がその案件を建築審査会に諮り、審査会が同意すれば、特定行政庁が正式に許可を出す、という流れになります。

包括同意基準と個別審査基準

許可の基準には、大きく分けて2つの種類があります。

まずは、その土地が所在する自治体の「包括同意基準」を確認することが第一歩です。たとえば、「幅員4m以上の通路状の接道義務を満たした空地に2m以上接している」といった基準が定められています。

具体的な調査方法【3ステップ】

実際に再建築の許可を得られるかどうかを調べるには、以下のステップで進めるのが確実です。

• 不動産会社への確認：まずは仲介する不動産会社に、過去の許可実績や、包括同意基準に該当するかどうかの見解を尋ねます。
• 役所の建築指導課でヒアリング：これが最も重要です。 物件の資料（公図、測量図など）を持参し、役所の建築指導課などの担当窓口で直接ヒアリングを行います。「この土地で再建築を検討しているが、43条但し書きの許可が得られる見込みはありますか？」と相談しましょう。
• 許可実績の確認：担当部署で、過去に同じ通路（私道）で但し書き許可が下りた実績があるかを確認します。建築許可が認められたケースがある場合、許可が下りる可能性は高まります。

筆者からの一言アドバイス
不動産会社の説明を鵜呑みにせず、必ずご自身で役所の窓口に足を運んでください。役所の担当者は、公平な立場で法的な見解や過去の実績を教えてくれます。この「一次情報」にあたることが、リスクを回避する上で何よりも重要なのです。

リスク①：再建築が「確実」ではない

最大のデメリットは、再建築が100%保証されているわけではないことです。

• 許可の永続性はない：一度許可を得て建物を建てても、将来解体して再建築する際には、その時点の法律や基準で、再度許可を取得し直す必要があります。 基準が変更されれば、再建築できなくなるリスクがあります。
• 周辺環境の変化：隣地が売却されたり、通路の所有者が変わったりすることで、以前は得られた同意が得られなくなる可能性もゼロではありません。

リスク②：住宅ローンの審査が厳しい

金融機関は、融資の担保となる不動産の資産価値を厳しく評価します。43条但し書き道路の物件は、この点で大きなハンデを負います。

このため、住宅ローンの利用を断られたり、利用できても融資額が少なくなったり、金利が高くなったりするケースが一般的です。購入を検討する場合は、現金での購入か、融資に強い金融機関を探す必要があります。

リスク③：売却しにくい

将来その物件を売却しようとする際にも、大きな困難が伴います。

• 買い手が限定される：上記のリスク（再建築の不確実性、住宅ローンの問題）を理解した上で購入しようという人は非常に少ないです。
• 価格が安くなる：買い手がつきにくいため、周辺の相場よりも大幅に安い価格でなければ売却は難しいでしょう。

このセクションのポイント

• 再建築の許可は一度きり。将来の建て替え時には、再度審査が必要。
• 担保価値の低さから、多くの金融機関で住宅ローンの利用が困難。
• 買い手が限定されるため、売却時には価格が大幅に下がる可能性がある。

42条道路との違いは何ですか？

これは非常に重要な違いです。簡単に言うと、42条道路は建築基準法が認めた正式な「道路」ですが、43条但し書き道路は正式な道路ではなく、あくまで特例許可の対象となる「通路」です。

不動産の重要事項説明書には、接している道がどの条文に該当するかが明記されているので、必ず確認しましょう。

一度許可を得れば、未来永劫有効ですか？

前述の通り、許可はその時の建築行為に対して一度だけ有効です。将来、増改築や再建築を行う場合は、最新の法令や状況に基づいて再度申請し、改めて許可を得る必要があります。

許可を得るのに費用はかかりますか？

役所に申請する手数料自体は数万円程度ですが、それ以外に、測量費用や、建築士に代理申請を依頼するための設計・コンサルティング費用などが別途数十万円以上かかることが一般的です。