社宅の売却を判断する基準は？廃止する企業が増える理由や注意点も解説

社宅を売却するメリット

• 不動産資産を現金化して、経営資源を再配分可能
• 固定資産税や修繕費などのコスト削減
• 経営資源の集中
• 遊休資産の圧縮で資産効率が向上し、ROA改善にも寄与

社宅を売却する最大のメリットは、遊休不動産を現金化できる点です。得た資金を本業の強化や新規事業投資に再配分することで、経営効率を高めることが可能になります。

さらに、保有中にかかっていた固定資産税や修繕・管理費などのコストが削減され、毎年の支出が軽減されます。人的資源や管理工数も削減されるため、経営資源をより戦略的な領域に集中できる点も大きなメリットになるでしょう。

使われていない社宅を圧縮することで資産効率が向上するため、ROA（総資産利益率）など財務指標の改善にもつながります。

社宅を売却するデメリット

• 従業員の福利厚生の低下と不満
• 移転費用や新たな住宅補助制度の設計が必要
• 売却手続きの手間がかかる
• 採用競争力への影響

一方で、社宅に入居していた従業員にとっては住居を失うこととなるため、福利厚生の低下と不満を招く恐れがあります。その対応として新たに住宅補助制度などの仕組みづくりが必要となり、移転費用や制度設計に一定のコストがかかります。

また、売却には、物件の評価や契約手続き、買い手との交渉など、多くの時間と労力が必要です。

さらに、「社宅あり」という福利厚生がなくなることで、特に地方や若手採用において企業の魅力が下がり、採用競争力に影響を及ぼす可能性も考慮しなければなりません。

入居率が低下している時

社宅の入居率が低下しているなら、売却を検討すべき明確なタイミングの一つです。

空室が目立つ社宅は、福利厚生としての役割を十分に果たしておらず、企業にとっては資産を遊ばせている状態です。さらに、空室部分にも固定資産税や最低限の管理・清掃費が継続的に発生するため、コストだけがかかり続ける非効率な状態となります。

入居率の低下が続く場合は、社宅の必要性を見直し、売却によって資産の有効活用や財務体質の改善を図ることが、経営判断として妥当といえるでしょう。

建物の老朽化が進んでいる時

社宅の建物が老朽化してきた場合も、売却を検討すべきタイミングです。

築年数が経過すると、大規模修繕や設備更新にかかるコストが年々増加し、企業にとって大きな負担となります。大規模修繕のタイミングや金額の目安は、以下の通りです。

大規模修繕のタイミングと金額の目安

※タイミングの目安は「長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン」に記載されている目安タイミングを記載しています。

※金額の目安は「マンションの大規模修繕工事に関する実態調査について（概要）」の回答結果をもとに記載しています。

また、1981年以前に建築された物件の場合、現行の耐震基準を満たしていない可能性があり、売却時に買い手が見つかりにくくなるケースもあるので注意が必要です。場合によっては、売却前に高額な耐震補強工事を行う必要が生じるため、早期の判断が求められます。

老朽化による維持コストやリスクを避けるためにも、一定の築年数を超えた段階での売却は有効な選択肢といえるでしょう。

維持管理費や税金が負担になっている時

社宅の維持管理費や固定資産税といったコストが企業のキャッシュフローを継続的に圧迫していると感じる場合も、売却を検討すべきタイミングです。

特に、従業員が実際に受けている福利厚生としての効果と比較して、費用対効果が見合っていない場合には注意が必要です。

「社宅を保有し続けること」そのものがコスト過多であり、経営資源を非効率に浪費している状態ともいえます。売却によって無駄な支出を削減し、資産を有効に活用する方向にシフトすることが、現実的かつ合理的な判断といえるでしょう。

福利厚生制度の見直しや事業再編を行う時

福利厚生制度の見直しや、M&A、事業再編、拠点統廃合といった経営方針の大きな転換期は、社宅の売却を検討する絶好のタイミングです。

経営方針の転換により、社宅制度の役割が相対的に小さくなった場合には、売却を自然な流れとして打ち出すことで、社内の理解や納得を得やすくなります。また、制度変更とあわせて住宅手当などの代替施策を整備すれば、従業員の不満も最小限に抑えることができるでしょう。

経営再構築と連動して社宅の売却を進めることで、企業全体の資産戦略やコスト最適化にもスムーズにつなげることが可能です。

入居中の従業員への説明

社宅の売却では、現在入居している従業員への丁寧な説明が欠かせません。

売却理由とともに、今後の住宅支援の方針（住宅手当の新設や借り上げ社宅制度の導入など）を明確に伝えることが、従業員の不安を軽減し、信頼関係の維持につながります。退去までの猶予期間や引越し費用の支援なども具体的に提示しましょう。

なお、借地借家法が適用される場合、貸主の都合で契約を解約するには「正当事由」が必要であり、退去を求める際には少なくとも6ヶ月前の通知が必要とされています（借地借家法第28条）。

一方的な通告や急な立ち退き要請は、法的にもトラブルの原因となるので注意が必要です。社内の混乱やモチベーション低下を避けるためにも、丁寧な説明と誠実な対応を心がけましょう。

売却後も借り上げるか、完全に撤退するか

社宅を売却する時は、「完全に撤退するか」「売却後も一部または全体を借り上げて利用を継続するか」を慎重に判断する必要があります。

物件を第三者に売却したうえでリースバック契約を結び、社宅機能を維持する方法も選択肢の一つです。リースバック契約であれば、資産の圧縮と福利厚生の両立が可能となります。

一方で、完全撤退を選ぶ場合は、代替制度の整備や従業員の住宅確保の支援が不可欠です。

どちらの方針を選ぶかは、従業員の年齢層や家族構成、今後の事業展開・人員配置計画を踏まえて検討しましょう。

売却情報をオープンにするか、クローズにするか

社宅の売却についての情報をオープンにするかクローズにするかの判断も必要です。

オープンに売却情報を公開すれば、広く買い手を募ることができるため、競争原理が働きやすく、価格の最大化が期待できます。しかし、社内外に売却の事実が早期に知れ渡ることで、従業員に不安や動揺が広がる可能性もあります。

クローズドで一部の買主候補に限定して進める場合は、情報統制しやすく社内の混乱を抑えられる反面、売却価格は相場よりも低くなる傾向があります。

価格と配慮のバランスを見極め、慎重に方針を選ぶことが必要です。

売却による税務・会計上の影響

社宅を売却する際に生じる税務・会計上の影響を正確に把握しておくことも、重要なポイントです。

売却によって帳簿価格との差額が生じた場合、売却益は法人税の課税対象となり、企業の当期利益や納税額に直接的な影響を与えます。

さらに、減価償却の取り扱いや固定資産台帳からの除却処理など、会計処理には専門的な判断が求められます。

適切な節税対策や事前の資金計画を立てるためにも、売却を決定する前に、必ず顧問税理士や公認会計士に相談し、税負担や会計上の影響をシミュレーションしておきましょう。

不動産市場が好調なタイミングで売る

社宅を高く売るには、不動産市場が活況なタイミングが狙い目です。景気が良く、市場金利が低い時期は、購入意欲が高まり価格も上昇しやすくなります。

国土交通省が公表する「不動産価格指数」や「公示地価」などを確認し、市場が上昇トレンドにあるかを見極めることで、最適な売却時期を判断できます。

用途変更や再開発可能性をアピールする

買い手に多様な利用用途を想定させる情報を提供することも、高値での売却につながります。単なる住宅用途にとどまらず、宿泊施設や保育施設などへの転用可能性をアピールすることで、物件の価値をさらに高めることが可能です。

そのためには、事前に都市計画や用途地域、容積率・建ぺい率といった法的制限を調査し、再開発の可能性があることを明確に伝えることが効果的です。

社宅の売却に強い不動産会社を選ぶ

社宅の売却には、入居者対応や法人特有の税務・法務など、一般の住宅売却とは異なる専門性が求められます。そのため、法人取引や事業用不動産の実績が豊富な不動産会社を選ぶことをおすすめします。

不動産開発会社や投資ファンドとつながりを持つ業者であれば、高値で購入してくれる法人買主を見つけやすく、売却成功の可能性が高まるでしょう。