個人間の土地売買で必要な手続きは？不動産会社を通さず知り合いに売る流れ

土地の売買は、不動産会社を通さず個人間の取引でも進められます。親族間や近隣の知り合い同士で土地を売買するケースは珍しくありません。

個人間で土地を売買するメリットとデメリットは下記の通りです。

個人売買を行うことで費用は大きく削減できますが、さまざまな対応を自己責任で進める必要があり手間やリスクが大きくなるためあまりおすすめできません。

基本的には不動産会社を通したほうが安心で、手間も大きく減らせます。

契約条件の整理や登記手続きなどの専門的な対応を自力で進められるなら検討の余地がありますが、トラブルのリスクを理解して慎重に考えましょう。

個人間売買のメリットとデメリットを以下で詳しく確認していきましょう。

個人間で土地を売買する場合、不動産会社への仲介手数料を払わなくて良いのが最大のメリットです。

不動産会社に仲介を依頼して売買を行う場合の仲介手数料は、下記の速算式で算出できます（取引価格が400万円を超える場合）。

仲介手数料のシミュレーション例は下記の通りで、個人間で取引をすることで大きな金額が浮くことがわかります。

なお、800万円以下の土地を売却する場合においては、2024年7月に定められた特例により仲介手数料の上限金額が税込33万円に引き上げられました。あくまでも上限ではありますが、速算式で出した金額以上の仲介手数料が発生する可能性があります。

参照元：不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省

不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料は売主と買主それぞれに対して発生します。個人間で売買をすることでその費用が浮くのは、双方にとって大きなメリットと言えるでしょう。

土地の個人間売買には、仲介手数料がかからないメリットがある分、手間やトラブルのリスクが大きくなるデメリットがあります。

一部の手続きは司法書士に依頼することもできますが、基本として一連の取引を自分の力で進めていく必要があり、決して簡単ではありません。

必要書類の手配や測量図の確認、取引条件のすり合わせやスケジュールの調整まで、責任を持って行う必要があります。

また、知り合いとの間の売買であっても、個人間の取引ではトラブルが起きるリスクも高くなります。例えば下記のようなケースが考えられるでしょう。

仮に自分で取引を進めるとしても、契約書面の作成や登記申請といった専門知識が必要な対応は司法書士に任せるのが良いでしょう。知識が浅い状態で進めるのは危険です。

現実的には、不動産会社を活用するのがベストと言えます。司法書士は特定の手続きを引き受けてはくれますが、土地の調査や取引全般に関するアドバイスまでしてくれるわけではありません。

不動産取引に詳しくない方や、少しでも不安に思う方は自力で取引をするのは控え、不動産会社を利用するのが安心です。取引全体に責任を持てる立場として、確実に仲介をしてもらいましょう。

GMO不動産査定を利用すれば、簡単な情報入力で複数の不動産会社に土地の査定を依頼できます。安心して利用できる会社を見つけるためにもぜひご活用ください。

知り合いや親族との間など、買い手が決まったうえで土地売買を行う場合の流れを解説します。まずは全体像を確認しましょう。

契約書の作成と所有権移転登記については、専門家に関与してもらうことをおすすめします。以下で各ステップについて詳しく説明していきます。

まずは売却の準備として、土地の現状を正確に把握し、必要書類などの用意を進めましょう。

下記の書類を法務局で取得し、土地の状況を確認します。

親から相続した土地を売るなどの場合は、まず名義を自分に変更しましょう。

なお、もし土地の所有者が「亡くなった親」のままになっているなら、3年以内に相続登記を申請して名義を変更をしないと10万円以下の過料（罰則）の対象になるため、売却の意思に関わらず早めに手続きを進める必要があります。

また、土地の範囲のチェックとして、地積測量図で確認できる境界線と実際の土地の境界標の位置が合っているかの確認も必要です。曖昧な部分があれば、土地家屋調査士に測量を依頼して境界を明確にしましょう。

あわせて、契約を進めるために必要な書類を事前に用意しておくことをおすすめします。一覧化すると下記の通りです。

なお、売買契約書を締結する際は実印も必要になるため、すぐに出せるようにしておきましょう。

契約にあたり、売却価格を決めて買主と合意する必要があります。自由に決めるのではなく、相場価格を参考に検討を進めましょう。

知り合いだからと極端に安く売ってしまうと、相場との差額が「贈与」と見なされ、買主に高額な贈与税が課せられる可能性があるため注意が必要です。

相場を把握するためには、不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）で実際の土地売買事例を確認したり、不動産ポータルサイトで条件が近い土地の売り出し価格を確認するのが有効です。

あわせて、下記のページも参考にしてみてください。

目安として、確認した相場価格の8割を下回らないように設定すると、買主に贈与税が課せられるリスクを減らせます。

売買契約書の作成は、一連の流れ・手続きの中でも特に重要なプロセスです。価格だけでなく、下記のような条件も明確にして書面に盛り込みましょう。

特に、契約不適合責任（契約内容と実際の土地の状態が異なる場合に売主が負うべき責任）の範囲を曖昧にしていると、売却後に埋設物の撤去費用を請求されるといったトラブルを防げません。

費用をかけたくないからといってインターネット上で手に入るようなテンプレートは使用せず、専門知識を持つ不動産会社か司法書士に依頼し、個別の状況に合わせて作成してもらうのがベストです。

土地取引の条件は多岐に渡るため、一般的なテンプレートでは合意すべき事項を網羅できない可能性があります。

売買契約書の内容が固まったら、売主と買主がそれぞれ署名と捺印をし、契約締結を行いましょう。また、契約締結とあわせて代金を受領し、土地の権利を譲り渡します。

「代金の支払い」と「土地の権利移転に必要な書類の引き渡し」は同時に行いましょう。

知り合いだからといって先に書類を渡したり、逆にお金を先に受け取ったりするとトラブルのリスクになります。

また、将来的に税務調査などを受けた際に「適正な取引であること」を証明するために、代金の受領は必ず銀行振込で行い、送金の証拠が残るようにしておくと安心です。

決済と土地の引渡しが完了したら、法務局へ所有権移転登記の申請を行う必要があります。

所有権移転登記は、土地の所有者が変わったことを届け出る手続きであり、必要な費用は買主が負担するのが一般的です。

必要書類をきちんと揃える必要があるうえ、申請書の記入には専門知識が求められ、経験がないと自力で進めるのは困難です。数万円の費用がかかりますが、専門家である司法書士に代行してもらうことをおすすめします。

書類の準備等も、司法書士にアドバイスをもらいながら進めれば安心してスムーズに対応できるでしょう。

土地の売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の2〜3月に確定申告を行う必要があります。

譲渡所得は「売却価格－（土地の取得費＋売却時にかかった費用）」で計算でき、得た利益に対して税金が課せられます。譲渡所得が0円以下の場合は、税金は課せられません。

なお、家の敷地だった土地を売る場合は、3,000万円分まで特別控除が適用でき、課税額を減らせます。

個人間で売買を行う場合でも、不動産取引にはさまざまな費用・税金がかかります。下記の中で必須ではない費用もありますが、余裕を持って100万円程度は想定しておくと良いでしょう。

例えば2,000万円で土地を売る場合、不動産会社の利用と個人間売買のそれぞれで手元に残る金額はおよそ下記のようになります（いずれも測量は不要で、個人間売買では司法書士に手続きを依頼すると想定）。

費用や税金の内容を詳しく確認していきましょう。

個人間で土地を売買する場合、状況や進め方に応じて下記の費用が発生します。

測量費用の金額が大きいですが、売買する土地の範囲が明確であれば不要であり、支払いは生じません。

司法書士への依頼費用は最初から想定しておきましょう。契約書作成を含めすべての手続きを自力で進めれば削減できますが、減らせるコストに対して手間やリスクが大きいためおすすめできません。司法書士に頼ることを前提として検討を進めるのが賢明です。

司法書士に支払う報酬は、具体的に何の手続きを依頼するかでも金額が変わります。詳しくは本記事内の「司法書士への依頼費用」で解説しているので参考にしてください。

個人間の土地売買で発生する税金は下記の通りです。

印紙税は契約書に貼る印紙の代金として必要で、売買取引の金額に応じて決まります。

登記の際に必要な登録免許税は土地の固定資産税評価額によって定められ、税率は2％と決められています。買主が負担するのが一般的です。

参照元：登録免許税の税額表｜国税庁

なお、2026年3月31日までに登記を行う場合は租税特別措置法による軽減措置が適用され、登録免許税の税率が1.5％となります。

譲渡所得税は土地の売却で利益が出た場合に課せられますが、マイホームが建っていた土地を売る場合、家屋の取り壊しから1年以内に譲渡契約を締結するなどの要件を満たすと3,000万円の控除が受けられます。

参照元：マイホームを売ったときの特例｜国税庁

なお、取引価格を安くしすぎると買主に対して贈与税が課せられる場合があるため注意が必要です。税率が最大55％と高額になり得るため、本記事の内容を参考に相場に近い価格で取引を行いましょう。

土地を個人間で売買する際に注意すべきポイントは下記の通りです。

トラブルを避けるためにも、詳しく確認しておきましょう。

個人間で土地の売買を行う際は、土地の境界を必ず明確にしておきましょう。

境界が曖昧なまま土地を売却すると、土地の範囲に関して買主と隣人の間でトラブルが起きた際に責任を問われるなどのリスクがあります。

個人間での取引では、不動産に関する専門家が関与しないため境界の確認が疎かになりがちです。

法務局で地積測量図を取得し、現地の境界標（コンクリート杭や金属プレートなど）と照らし合わせて土地の範囲を確認しましょう。

境界標が見当たらない場合や、測量図の内容に不安がある場合は、土地家屋調査士に測量を依頼する必要があります。土地家屋調査士の事務所を探して問い合わせを行い、隣地所有者の立会いのもとで境界を明確にする「確定測量」について相談しましょう。

土地の確定測量を行うには、数十万円の費用と2〜3ヶ月程度の期間がかかります。

個人間で土地を売買する際は、適切な価格で取引を行うよう注意しましょう。

相場とかけ離れた安い価格で取引をした場合、税務署から「贈与」と見なされて買主に高額な贈与税が課せられる可能性があります。

親族や知り合いとの取引であっても、極端に安い価格で売ることは避けましょう。相場価格の8割を下回らないようにするのが目安です。

価格設定にあたっては、似た条件の取引事例や路線価（国税庁が定める1㎡あたりの土地価格）を参考にするほか、不動産会社の査定を受けてみるのもおすすめです。

「契約不適合責任」の範囲を明確にしておくことも、個人間の土地売買では特に重要です。

既に把握している欠陥がある場合は、免責事項として契約書に盛り込むようにしましょう。契約不適合責任が問われやすい例として、下記のような内容が挙げられます。

後でトラブルになるのを防ぐため、必ず責任の範囲を明確にし、書面で合意しておきましょう。買主と合意がとれるのであれば、契約不適合責任を負わないことを定める「免責特約」を設けるのも有効です。

個人間での土地売買では住宅ローンが使えない可能性が高いことも理解しておきましょう。

銀行などの金融機関は、不動産会社が作成する「重要事項説明書」がないと住宅ローンの融資を認めないのが一般的ですが、不動産会社を利用せず個人間で取引をする場合はその書面を用意することができません。取引のプロによる確認や保証がない状況でお金を貸すのは金融機関にとってリスクが大きく、審査に通らない可能性が非常に高くなります。

買い手が住宅ローンの利用を考えている場合、個人間のみで取引を行うのは現実的ではありません。

土地売買の取引内容は、税務署や金融機関に説明できる内容にしておく必要があります。

取引が終わった後も、納税状況の把握のために税務署からの調査を受けたり、現金の移動について金融機関に説明が必要になったりする可能性があります。

特に親族間での取引は、税務署や金融機関から「贈与を隠しているのではないか」「不正な資金移動ではないか」と厳しい目で見られがちです。

相場とかけ離れた不自然な金額で取引するなどはせず、適切な取引内容にするよう注意しましょう。契約条件を明確にし、内容を具体的に説明できることが望まれます。

売買取引で発生するさまざまな費用の負担や責任の所在を決めておくことも、トラブルを避けるための重要なポイントです。

登記費用や印紙代など、細かな費用の負担についても、どちらがどれだけ払うのかを売主と買主で合意しておきましょう。一般的には下記のように進められます。

発生する各費用について事前に相談し、支払いの責任を契約書に明記しましょう。取引相手が知り合いや親族であっても安心せず、曖昧な部分をなくすことがポイントです。

個人間で不動産取引をする際は、感情面で不和が起きた場合の逃げ道をあらかじめ用意しておくことが大切です。

知り合いや親族との間の取引であっても、土地売買のような大きな取引でトラブルが起きると人間関係の悪化につながります。

対立に発展することを防ぐために、例えば下記のような約束事を事前に定めておくと良いでしょう。

折り合わない場面が出てきた場合にどうするかを決めておくことで、関係性が崩れるのを避けられ、安心して交渉がしやすくなります。

不動産会社を利用せずに土地を個人で売買する場合、専門知識が必要な対応は司法書士に任せるのが賢明です。司法書士への依頼について下記3つの観点で解説します。

トラブルのリスクを回避するためにおさえておきましょう。

土地の売買に必要な手続きのうち、下記は司法書士に依頼したほうが良いと言えます。

特に売買契約書については、思いがけないトラブルを防ぐため、不動産取引に詳しい司法書士に依頼するのがベストです。

取引の希望条件を伝えて契約内容を相談し、具体的に契約書に盛り込んでもらいましょう。

不動産登記の申請についても、対応に慣れている司法書士に進めてもらうのが安心です。指定された書類を用意し、手続きは代行してもらうとスムーズに進みます。

土地の所有権などの権利関係の調査や境界の確認なども請け負ってくれるケースがあります。

司法書士に各手続きを依頼する場合にかかる費用の目安は下記の通りです。合計で10〜20万円程度は想定しておきましょう。

司法書士への手続き依頼費用を売主と買主のどちらが負担すべきかについて、特にルールはありません。相談して決めることになるため、ひとまずは最大金額を想定しておくと良いでしょう。

決まりはありませんが、所有権移転登記の費用は買主が負担するのが一般的です。

それぞれの手続き依頼に一定の費用はかかりますが、不動産会社の仲介手数料と比べると少ない出費で済み、リスクを減らせるメリットのほうが大きいと言えます。

司法書士への手続き依頼を決めたら、インターネットや知り合いからの紹介などで司法書士を探し、実際に連絡をとりましょう。

居住地の近くで事務所を構えている司法書士に依頼すると、手続きややりとりやスムーズに進むでしょう。

司法書士を探す際は、不動産取引に関する実績が多く、取引全般について相談に乗ってくれる事務所を選ぶと安心です。

相談時には「個人間での土地売買を検討しており、契約書作成や登記申請などをお願いしたい」と伝え、詳細な取引条件などをすり合わせていきましょう。

土地の個人間売買は、不動産会社への仲介手数料を払わなくて良いのがメリットですが、手間やリスクが大きくなるデメリットがあります。

個人売買を行うなら、専門知識が必要な対応は司法書士や不動産会社に任せるのが賢明です。また、仲介手数料が削減できるとはいえ、一定の費用や税金が発生することを念頭に置いて検討を進めましょう。

個人売買を行う際は、本記事で紹介した注意点をふまえ、契約条件を明確にして慎重に対応を進めてみてください。