マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税に役立つ控除を解説

投資用マンションの売却は消費税の対象

自宅として居住していたマンションを売却する場合、消費税はかかりません。

しかし、投資用マンションとして所有しているマンションを売却する場合には、消費税がかかるので注意しましょう。

これは、マンションの売却行為が個人目的ではなく「事業目的」とみなされるためです。

このときの税率は10%であるため、例えば5,500万円で建物売却をした場合には、550万円の消費税が課税されます。

投資用マンションの売却を考えている場合には注意が必要です。

消費税は土地にはかからない

結論から言うと、土地には消費税がかかりません。これは、消費税の性質に起因しています。

そもそも消費税は、商品の販売・サービスの提供などに対してかかる税金です。土地そのものは「消費される」という性質を持ち合わせていません。

よって、土地部分の売却に消費税はかからないわけです。

このように、マンションを売却する際には建物部分と土地部分を分けて考える必要があるでしょう。

3,000万円の特例控除の特例

マイホームであるマンションを売却したとき、所有期間にかかわらず譲渡所得より最高3,000万円控除される特例があり、これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

つまり、譲渡所得税額＝（譲渡所得－3,000万円）×税率 となるのです。

ただし、3,000万円の特別控除を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売る以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、マイホームあるいは敷地や借地権を売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年及び前々年に、この特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
• 売った年、その前年および前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
• 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
• 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

また、共有名義であれば控除は1人3,000万円であるので、夫婦の共有名義であれば、6,000万円の控除を受けることができます。ただし、各々が確定申告を行う必要があります。また、住宅ローン控除とは併用できない点に注意してください。

控除の条件などの最新の情報は、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を確認するようにしましょう。

物件所有期間10年超の場合の軽減税率

物件所有期間10年超の場合の軽減税率とは、自宅のマンションの所有期間が10年を超えて売却する場合に、5年超の税率よりも低い税率で所得税額を算出できる特例です。

また、この軽減税率は3,000万円の特例控除と併用して利用できるので非常にお得です。

例えば、以下のような条件でマンションを売却したとします。

• 譲渡額7,000万円
• 取得費5,000万円
• 諸経費500万円

このとき、譲渡所得は「7,000万円 ― （5,000万円＋500万円）＝1,500万円」となり、譲渡所得が6,000万円以下なので軽減税率の特例を活用できます。

よって、一般税率との比較は以下のようになるのです。

• 一般税率の場合：1,500万円 x 20.315% =約305万円
• 軽減税率を適用した場合：1,500万円 x 14.21% =約213万円

このように、非常にお得になるため、物件所有期間が10年を超えていない場合は少し待った方が税率はやすくなるかもしれません。

ただし、物件所有期間10年超の場合の軽減税率を利用するためには以下の条件を満たす必要があります。

• 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
• 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
• 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができる
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと

この特例は、特定居住用財産の買い換え特例や居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除などとは併用できないので注意が必要です。

控除の条件などの最新の情報は、国税庁の「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を確認するようにしましょう。

特定居住用財産の買い換え特例

特定のマイホームを令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

例えば、以下のような状況で想定してみましょう。

この場合、売却後7,000万円のマイホームに買い換えると、特例によって売却した譲渡益3,000万円の課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

特例の適用を受ける要件としては以下の通りです。

この特例は、3,000万円の特例控除の特例や住宅ローン控除などとは併用できない点に注意してください。

最新の条件に関しては、国税庁の「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」に記載されていますので確認をしましょう。

マンション売却で損をした場合の控除

売却価格が購入価格を下回る譲渡損失が発生した場合には、その年の他の所得（給与所得や事業所得など）を相殺して所得税や住民税を減額することができ、これを「損益通算」といいます。

他の所得と相殺できないくらいに損が大きい場合は、「繰越控除」といって翌年以降も所得から繰り越して差し引くことが可能です。

繰越控除は最大3年間利用できるため、その期間、所得税や住民税が0または軽減されます。特例の適用を受ける要件としては以下の通りです。

• 自分が住んでいるマイホーム（譲渡資産）を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれます
• 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム（譲渡資産）で日本国内にあるものの譲渡であること
• 災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売ること
• 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
• マイホームの譲渡価額が上記の住宅ローンの残高を下回っていること

この特例は、3,000万円の特例控除の特例や物件所有期間10年超の場合の軽減税率とは併用できないので注意してください。最新の条件に関しては、国税庁の「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」に記載されていますので確認をしましょう。

相続税を取得費に加算する方法

相続により取得したマンションを売却する場合においても、通常の売却同様、譲渡所得税はかかります。譲渡所得を算出するには取得費が必要ですが、取得費については親がその住宅を購入したときの購入代金や購入手数料などから求められるのです。

その場合、相続したときの相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があり、これを「取得費加算の特例」と呼びます。

取得費加算の特例を利用できる要件は、以下の通りです。

• 相続などにより財産を取得していること
• その財産を取得した際に相続税が課税されていること
• その財産を、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌月以後3年を経過するまでに売却していること

また、取得費加算の特例を適用したときの譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額－取得費－取得費に加算する相続税額－譲渡費用

このときの取得費に加算する相続税額は、以下の計算式で求められます。

＝（その者の相続税額）×（その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額）÷｛（その者の相続税の課税価格）＋（その者の債務控除額）｝

事前に相続税を取得費に加算する方法を知っておけば、税金を想定した上での売却が可能になるでしょう。

マンションの購入価格が不明な場合の対処法

相続したマンションの購入価格がわかっていれば、相続税を取得費に加算できますが、購入価格が不明な場合はどのように取得費を計算するのでしょうか。

結論から言うと、この場合はマンションを売却したことで得たお金の5%相当額を、取得費とすることができます。例えば、3,000万円で売却した場合は5%なので、取得費は150万円です。

もし、相続などで受け継いだマンションで取得費が不明な場合でも、上記の計算であらかじめ計画を立てておきましょう。

Q.マンションを売却したら確定申告は必要？

マンションの売却で確定申告が必要になるのは、基本的にマンションを売却して利益が生じた場合のみです。そのため、売却によって損失が発生した場合は確定申告が必要ありません。

しかし、損をしても確定申告をすればマンション売却で損をした場合の控除を利用できるため、どのような場合でも確定申告することをおすすめします。

Q.マンション売却で税金がかからないことはある？

印紙税は売買契約を締結する際、登録免許税は抵当権を抹消する際に課される税金なので、基本的にかかるものと言えます。

しかし、譲渡所得税はマンション売却で利益が発生した場合のみに課される税金です。そのため、マンションの売却で損失が発生した場合は課されません。

Q.マンション売却にかかる税金はいつ払う？

印紙税は売買契約を締結する際、登録免許税は抵当権を抹消する際に支払います。譲渡所得税はマンション売却で利益が発生した場合、売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行って支払います。

まとめ

マンション売却では、各種税金が課されるため、正しく納める、控除や特例を利用して税負担を少しでも抑えるためにも税金の知識を身につけておくことが大切です。

マンション売却でかかる印紙税は売買契約時、登録免許税は抵当権抹消時、譲渡所得税はマンション売却で利益が発生した場合に課されます。

譲渡所得税は特例や控除を利用することで税負担を軽減できますが、必ず利用できるとは限りません。一定の条件を満たす場合にしか利用できず、利用するには確定申告が必要です。条件を満たしているか確認するほか、確定申告を忘れずに行いましょう。