マイホーム売却は5つの特例を使うとお得！損失を減らして賢く売り出そう

3,000万円特別控除

マイホーム売却で得られた利益が3,000万円以下の場合に、この特別控除を利用すると、税金は発生しません。売却益（譲渡所得）が上限の3,000万円より多い場合は、3,000万円を超えた部分が課税対象となります。

ただし、3,000万円特別控除が利用できるのは、売却する住宅が「居住用財産」であることが要件です。客観的に生活に利用していた実績が必要で、別荘や、短期間暮らしていただけの仮住まいは「居住用財産」に該当せず、控除は使えません。

この他、譲渡の相手が親族でないことなど、複数の条件があります。

10年超所有軽減税率の特例

10年以上所有していたマイホームを売却する場合に、「10年超所有軽減税率の特例」を活用します。通常、所有期間が長い不動産の売却ほど、税率が低くなるものです。所有期間が5年以内の短期譲渡所得が最も税率が高く、5年超の長期譲渡所得で安くなります。

＜譲渡所得にかかる税率＞

譲渡所得6,000万円以下の部分にかかる税金が14.21％（所得税10.21％・住民税4％）、6,000万円を超える部分が20.315％（所得税15.315％・住民税5％）となります。

※令和19年12月31日までは、所得税に復興特別所得税が2.1%上乗せ。

注意点として、10年のカウントは満10年ではありません。「譲渡（売却）した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えている」という条件になります。

特定居住用財産の買換え特例

「マイホームの買換え＝家を売却し、新しい住居を購入した場合」に利用できる特例です。所有期間だけでなく、居住期間も10年以上という要件を満たしていなければ利用できません。

買換え時の譲渡所得の課税を、新しいマイホームを売却したときに繰り延べるというものです。買換え時の課税は0円ですが、あくまで先送りしているだけです。将来的に支払う必要があります。計画的な利用が必要です。

居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

5年以上所有したマイホームを売却し、新しく購入した場合に利用できる控除です。

売却して利益がなかった（損失がある）場合に、給与所得などの他の所得と相殺できます。相殺しきれず、まだ損失が残っていれば、その後3年間、さらに損失の繰り越し控除が可能です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

5年以上居住した家を売却し、まだローンが10年以上残っている場合に利用できる特例です。

前述の「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と同じく、一定の条件を満たしていれば、譲渡損部分を相殺・翌年以降3年間繰り越し可能となります。

所有期間「5年」のカウントは、売却時の1月1日の時点での期間です。また、住宅ローンの「10年以上」は、マイホーム売却の契約日の前日の時点でという条件になります。

抵当権を抹消する

マイホーム購入時は、ローンを組むことが一般的です。ローン契約の際に、マイホームには抵当権が設定されます。しかし、売却するときに抵当権がついていては、次の買主に引き渡せません。そのため、売却をする際は、まずローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。

通常は、マイホームを売却して得たお金でローンの残りを完済し、その後、抵当権抹消の手続きという流れになります。

【抵当権抹消の手順】

1. 住宅ローンを完済するなど、抵当権を抹消する条件を満たす
2. 金融機関に対して、抵当権抹消のための必要書類を発行してもらう
3. 法務局に提出するための必要書類を揃える
4. 法務局に抵当権抹消登記を申請する

抵当権とは、ローンを契約したときに、借金の担保として金融機関が設定する権利です。抵当権は、家・土地などの不動産に対して設定され、返済ができなくなったときに売却して資金を回収する根拠となります。

売却後に住宅ローンを返済する

マイホームを売却しても、金額によってはローンが完済できないケースも少なくありません。この場合は、抵当権を持つ債権者（金融機関）に相談し、売却後も計画的に返済していく契約を結びます。これを、任意売却といいます。

金融機関側から了承を得たあとに、抵当権の抹消手続きという流れです。

債権者（金融機関）との交渉は、複雑な権利と返済計画の話し合いとなり、個人では難しいものです。任意売却の実績を持つ不動産業者に仲介を依頼しましょう。

買い替えローンの活用

マイホームを売却してもローンが返済できず、その後さらにマイホームを購入するという人のために、「買い替えローン」があります。返済できなかったローン分と、次の新居の購入費用を合わせて融資してくれるローンです。

貯金がなくても次のマイホームを購入できる点はメリットですが、返済額がさらに高額になる分、慎重な返済計画を立てなければなりません。

また、マイホーム売却と新居購入のタイミングが離れすぎても、利用できません。時期を合わせるためのスケジューリングも必要となります。

買い替え特約を活用

買い替え特約とは、マイホームを売却して買い替える際に、「設定された期限までに売却できなければ、新しいマイホームの契約を白紙に戻し、解約する」という約束です。

「今のマイホームはまだ売却できていないけれど、次の新居を押さえておきたい」という場合に、有効です。

新居の仮契約として払った手付金も、マイホームが売れなかった場合は、特約で返金されます。ただし、新居を販売する側にメリットがないため、相手が特約を受け入れてくれるかは交渉次第です。

売り先行と買い先行を理解しておく

今の自分の状況が、「売り先行」か「買い先行」なのかを知っておきましょう。マイホームを売却してから新居を購入するのが「売り先行」、先に新居を購入してからマイホームを売却するのが「買い先行」です。

住宅ローンが残っている状態での「買い先行」はリスクが大きいため、「売り先行」の方針を選択します。まずは、売却活動に力を入れてください。

逆に、ローンを完済している・貯蓄で購入できる場合は、資金に余裕があるため「買い先行」で問題ありません。