家を任意売却する方法とは？手順やメリット・デメリットを徹底解説

仲介との違い

仲介とは、「不動産会社に仲介を依頼して、家を売る」という最も一般的な売却方法です。仲介の場合、所有権移転までに抵当権抹消をしていなければいけないため、住宅ローンは完済していることが前提となります。

仲介で家を売る場合、売却時期や売出し価格などは、すべて売主が決めることができます。そのため、「任意売却」や「競売」と比較して高値での売却が可能です。

仲介で売却する際に住宅ローン残債がある場合には、残債分を一括返済しなければなりません。分割返済はできないので、注意しましょう。

競売との違い

競売とは、金融機関などの債権者が住宅ローンを回収するためにおこなう売却方法です。具体的には抵当権を公使して、裁判所に申し立てをおこない、住宅ローンの担保にしている家を競売にかけます。

その際に家主に許可を得ることはありません。裁判所から競売開始決定の通知書が届き、調査員が家に訪問し、調査が始まります。その調査を元に売却価格が決まり、競売にかけられます。

そのため、家主に売却時期や販売価格を決める権利はありません。

「仲介」や「任意売却」と比較して最も悪い条件での売却となるため、避けるべき状況がこの競売となります。

金融機関からの督促がくる

住宅ローンの滞納が2か月以上続いた場合、金融機関から支払いを催促する連絡がくる場合があります。はがきが送付されても支払いの対応がない場合は、強く支払いを催促する「催促状」が届きます。

催促状には、「期限の利益喪失」を伝える旨の内容が記載されています。「期限の利益喪失」とは、契約違反などがあった場合に、本来の返済期日よりも前に一括で残債を支払わなければいけなくなることを指します。

すなわち、ローン払いが2か月遅れたら、全額まとめて払わないと許されないのです。なかなか「待ってくれ」で済まされない契約です。賃貸借契約と売買契約は、ここが大きく異なります。

実際には、債務者が「一括で支払う」ことは難しい場合がほとんどなので、住宅ローンの保証会社が金融機関に一括で返済します。この場合、債権者は保証会社に変更されます。

いずれにしても、金融機関からの催促状が届いた時点で、任意売却をするべきか考え始めましょう。

現状の整理をする

金融機関からの催促状が届いたら、まずは現状の整理をしましょう。具体的には、以下を明確にしておくことが重要です。

【整理しておくべきこと】

売却する場合も、しない場合も、上記を検討することで、慌てて判断を間違えることも少なくなります。

正確な残債金額や滞納額を把握したい場合は、住宅ローンを活用している金融機関に確認しましょう。正確な残債金額や滞納額を知れるだけでなく、今後の返済についての相談もしてくれます。

不動産会社の選定

任意売却を決めたら、不動産会社の選定をおこないましょう。金融機関との交渉は不動産会社がおこなうため、ここでの選定が任意売却の実現性を決めると言っても過言ではありません。不動産会社によっては、任意売却を得意としている会社もあります。慎重に選定しましょう。

ただし、1社だけでなく、複数の不動産会社に相談しておくことをおすすめします。そうすることで、判断できる情報が増え、自分に適切な不動産会社を選びやすくなるためです。査定額などを比較し、信頼できる不動産会社を選んでください。

不動産会社では、次は売却にかかる費用や税額を算出してもらいます。このような費用を必要経費として債権者が認めれば、売却価格から支払うことができます。債権者が承諾しない場合は、自分で支払うことになるので、この点も注意しましょう。

債権者への確認

売却価格や返済期間が決まったら、正式に任意売却が可能かどうか金融機関に確認してもらう必要があります。売却した後の残債金額によっては、売却できないケースもあります。

金融機関が任意売却を承認するために、特に注意しているポイントは、以下の通りです。

【任意売却の条件】

上記のひとつひとつが問題ないかは不動産会社とこまめに連絡を取り合い、確認しておきましょう。

任意売却の開始

債権者の同意が得られたら、次は不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約締結後の売却活動期間は、おおよそ1か月から半年以内に決めることをおすすめします。任意売却で長い期間売却活動をおこなうと、競売にかけられてしまうケースがあるためです。

大半のケースでは家に住みながら売却活動をするため、自宅に見学をする方が来ることになります。清掃を入念におこなっておくなど、見学者にとって快適だと思われることによって早く売却しやすくなります。

売買契約の締結

買主と売買条件について承諾が得られた場合、債権者に購入申込書と売買代金配分表を提出します。

「売買代金配分表」とは、任意売却時の売却益を「誰にどの割合で分配するか」を明記した表です。基本的には債権者がすべてを受け取りますが、あまりがある場合には債務者にも分配されます。

この売買代金配分表と購入申込書を債権者に提出して初めて、買い手への売却が可能になるのです。

不動産の決済・引渡し

契約が完了したら、不動産の決済と引き渡しとなります。

任意売却の流れは、一般的な売買と同じです。任意売却でも、引き渡し日を決めることができます。事前に金融機関と相談し、希望日を決定しておきましょう。

売却のめどを立てたら、新居を探して引っ越しの準備をします。売却から新居への引っ越しの期間は、不動産会社に相談しながら対応するのがおすすめです。

なお、決済の当日は、仲介を担当した不動産会社と委託している司法書士が立会い、物件購入費の支払いやその他の清算をした上で、鍵を新しい所有者に渡します。抵当権の抹消登記と同時に所有権の移転登記の申請は、同日中に司法書士がおこなうことになります。

残債務の返済

最後は、残債務の返済です。

万が一、ローンの完済ができず借入金がある場合は、その後も返済するよう対応しなければなりません。任意売却後の返済方法は、一括でも分割でも返済することが可能です。

大半は債権者と毎月額を相談し、無理のないよう完済していきましょう。毎月の生活費なども考慮し、債権者と無理なく返済できる計画を立てることが大切です。

通常の売却同様の価格で売却できる

任意売却では、通常同様の価格で売却する可能性があります。

買主が条件に同意してくれるかにもよりますが、相手によっては通常の価格よりも高く売れるケースも存在します。基本的には、相場と同じほどの価格であれば、買主が同意してくれるケースが大半です。

競売になると、市場価格よりも4割ほど低い価格となってしまうことを考えると、任意売却には大きなメリットがあるといえます。

売却にかかる費用・税金を売却金額から出せる

任意売却では、売却にかかる費用や税金を売却益から拠出することが可能です。各費用や税金は決して安い値段ではないので、大きなメリットとなります。

また、売却金額や債権者にもよりますが、新居への引越し費用も売却益からまかなえることもあります。

転居には多額の費用が必要となるため、売却益からまかなえるのは嬉しいポイントです。

残債の返済方法を金融機関と相談できる

任意売却では、残債の返済方法を金融機関に相談することができます。具体的には、一括返済・分割返済の選択が可能です。

なんといっても、無理がない範囲で返済できることは大きなメリットです。自分の生活費と照らし合わせて、返済額を決めることができます。そのため、金融機関と無理がない返済計画を立てることがおすすめです。また、売却前よりも返済額を減らしてもらうこともでき、現実的な金額で返済できるのも大きな魅力です。

金融機関や保証人の同意が必要

任意売却には、原則として金融機関や保証人の同意が必要です。

金融機関や保証人は返済が終わっていないにも関わらず、抵当権を抹消します。それはつまり、担保を失うことにもつながるのです。

そのため、任意売却をおこなう際には非常に厳しい審査をおこない、「本当に信頼できるのか」を見極めます。任意売却を決めたら、不動産会社などのアドバイスを元に、債権者からの信頼を得る努力をしましょう。金融機関と保証人の同意がなければ、任意売却はできません。

販売活動に期限がある

任意売却では、永久に活動できるわけではなく、活動期間の上限があります。

一律で上限が決まっているわけではありませんが、ローンを滞納して10か月から1年ほどが一般的です。この制限期間を超えても売れないと、競売にかけられてしまうこともあるので注意しましょう。

任意売却では、短期間での売却活動がポイントです。