住宅ローンの残債がある場合は、引っ越しが制限されるか気になっている方も多いのではないでしょうか。制限される場合、勝手に引っ越すとペナルティを受ける可能性があるので注意が必要です。
この記事では、住宅ローンがある状態で引っ越せるか、引っ越す方法、住宅ローンを完済する方法や注意点などについて解説します。住宅ローンがあるけど引っ越したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンは、原則契約者が居住する住宅を購入する際の資金を補うためのローンです。そのため、住宅ローン返済中の住宅を第三者に貸すことは、第三者が居住するための住宅となるので賃貸は認められていません。
住宅ローンを完済している場合は自由に売却できますが、返済中だと売却が制限されます。その理由は、住宅ローンを返済中のマイホームには抵当権が設定されているためです。抵当権とは、万が一契約者が滞納した場合、金融機関が抵当権の設定された物件を売却して債権を回収できる権利です。抵当権が残ったままでは買い手が見つからないため、売却するには抵当権を抹消しなくてはなりません。
そのため、住宅ローンがあるマイホームを賃貸・売却して引っ越すことは原則できないのです。
住宅ローンがある場合でも、以下の理由による引っ越しであれば認められる可能性があります。
単身赴任は、夫婦の一方が住宅ローンを返済中のマイホームとは別の住まいに引っ越しますが、一方は住み続けるので特に問題になることはないでしょう。
転勤では、家族全員が引っ越すため、単身赴任とは状況が異なります。一時的な転勤で戻ってくることが明確であれば引っ越しが認められる可能性がありますが、そうでなければ引っ越しが認められない可能性が高いです。ただし、家族全員が引っ越す場合、住宅ローン控除が受けられなくなります。そのため、一度金融機関に相談することをおすすめします。
住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の手段として、以下の2つが挙げられます。
それぞれのメリット・デメリットをまとめると以下の通りです。
それぞれの手段について詳しく見ていきましょう。
家を残して引っ越すというのは、マイホームの住宅ローンを返済しながら新居に引っ越すことです。住宅ローンは基本的に契約者が居住する住居を購入することを目的としたローンなので、引っ越しで空き家になった場合はローンを打ち切られる可能性があります。
しかし、空き家になる場合でも一時的な転勤で数年後に戻ってくることが明確な場合には、金融機関に相談することで住宅ローンを打ち切られずに引っ越せるケースも少なくありません。
住宅ローンを打ち切られずに済んだ場合には、住宅ローンの返済は残るものの、住み慣れた自宅を手放さずに済む点が大きなメリットといえるでしょう。
ただし、住宅ローンは二重で契約できません。そのため、新規に住宅ローンを契約して住宅を購入することはできないので注意が必要です。また、住宅ローンの返済と新居の住居費の二重払いになるため、住居費負担が大きくなるという点に注意しましょう。金融機関の許可があった場合は、空き家となった住宅を賃貸として貸し出せます。家賃を住宅ローンの返済に充てれば、住居費負担を軽減できるでしょう。
【家を残して引っ越すことをおすすめする人】
家を売って引っ越すというのは、住宅ローンがある家を売却して住宅ローンを完済してから新居に引っ越すことです。家を売って住宅ローンを完済すれば、新規に住宅ローンを契約できます。負担するのが住宅ローンの返済費用だけであるため、住居費の負担を軽減できるでしょう。
ただし、住宅ローンを完済するために住み慣れた自宅を手放す必要があります。また、売却代金と自己資金を足しても住宅ローンを完済できないケースでは、金融機関と話し合って残債を分割して返済しなくてはなりません。残債の返済と新居の住居費の二重払いになるため、住居費負担が大きくなる可能性があるという点に注意しましょう。
【家を売って引っ越すことをおすすめする人】
住宅ローンがあるマイホームを売却するには、設定されている抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するには以下のいずれかの方法で住宅ローンを完済しなくてはなりません。
それぞれの方法について詳しく説明していきます。
住宅ローンの残債が売却代金を下回っているアンダーローンの状況にある場合、売却代金を住宅ローンの返済に充てて完済することが可能です。残債が上回るオーバーローンの状況にある場合、自己資金を足して完済することもできます。
売却したお金で一括返済できる場合には、住宅ローンを完済するために他のローンを契約する必要がないため、無駄な支出を増やさずに済みます。
ただし、売却代金や自己資金を返済に充てることによって手持ち資金が少なくなるため、資金不足が原因で急な支出に対応できなくなるといった事態に陥らないように注意が必要です。
この方法では、まずは不動産会社に売却を相談し、物件の売却決済時に住宅ローンを完済する流れとなります。
一般的な不動産売却の流れは以下の記事を参考にしてください。
関連記事：不動産売却の基礎知識をプロが解説！知らなきゃ損する売却時の心構えと不動産会社の選び方
売却代金や自己資金で残債を完済できない場合、住み替えローンを利用すれば完済できます。住み替えローンとは、現在の住まいの住宅ローン残高と新居を購入する際にかかる費用をまとめて借りることができるローンです。
自己資金を拠出しないので手持ち資金を減らさずに済むというメリットがあります。しかし、借入額が高額、金利が高い、審査が厳しいです。そのため、返済負担が大きくなる、利用できるとは限らない点に注意が必要です。
この方法では、自宅の売却と新居の購入を同時におこなう必要があるため、スケジュール管理に気をつけましょう。
住み替えローンだけではなく、ダブルローンを契約することによって住宅ローンを完済することも可能です。ダブルローンとは、現在の住まいの住宅ローン残高と新居を購入する際にかかる費用をまとめて借りることができるローンです。
自己資金を拠出しないので手持ち資金を減らさずに済むというメリットがあります。しかし、借入額が高額、金利が高い、審査が厳しいです。そのため、返済負担が大きくなる、利用できるとは限らない点に注意してください。
ここまでは住み替えローンと同じですが、大きく違うのは自宅の売却と新居の購入を同時におこなう必要がないという点です。売却のタイミングと購入のタイミングを合わせる必要がないため、スケジュールを柔軟に調整できるでしょう。
任意売却とは、金融機関の合意を得ることで選択できる売却方法です。通常は住宅ローンを完済できなければ自宅に設定された抵当権を抹消できませんが、合意を得れば完済できていない状況でも設定された抵当権を抹消できます。
ただし、住宅ローンの契約者が自由に任意売却を選択できるわけではありません。住宅ローンを滞納して、金融機関から競売を要求された場合の代替案が任意売却です。
そのため、任意売却に至るには、住宅ローンの滞納という条件を満たす必要があります。任意売却を認めてもらえれば、残債がある自宅を自由に売却できる点はメリットです。しかし、滞納が原因で、個人信用情報機関に金融事故情報が登録される（ブラックリストに載る）ので、新規にローンを組むことができなくなります。
住宅ローンの返済が困難で引っ越しを検討している方は、滞納に陥る前にまずは金融機関に相談してみましょう。
住宅ローンがある状態で引っ越す際の注意点として、以下の2つが挙げられます。
それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。
住宅ローンがある状態で引っ越す際は、引っ越す前に住宅ローンの借り入れ先に相談する必要があります。その理由は、契約違反を理由に住宅ローンの一括返済を金融機関に求められる可能性があるためです。
一括返済を求められた場合は、返済資金を調達しなければなりません。最悪の場合は自己破産に陥ってしまうでしょう。そのような状況に陥らないためにも、引越しが必要になったタイミングで金融機関に相談し、さまざまな提案を受けながら良好な関係を築いておくことをおすすめします。
住宅ローンがある状態で引っ越す際は、住宅ローンの残債を確認しておくことも欠かせません。その理由は、残債によって選択できる方法が変わるためです。
引っ越す前に自宅を売却する場合、自宅に設定されている抵当権を抹消しなくてはなりません。抵当権を抹消するには住宅ローンの残債を完済しなくてはならず、売却代金や自己資金で完済できるかを確認する必要があるのです。
住宅ローンの残債が売却代金を下回っている場合や残債が上回っていても自己資金で補える場合は問題ありません。しかし、資金不足で残債を完済できない場合は住み替えローンやダブルローンなどを検討する必要があります。
状況に応じた最適な手段を選択するためにも、1年に1回金融機関から送られてくるローン残高証明書や金融機関のマイページなどから確認しておきましょう。
住宅ローン返済中の家を売却する方法は、以下の記事を参考にしてください。
関連記事：住宅ローン返済中の家を売却する方法！注意点や失敗しないためのポイントを解説
最後に、住宅ローン返済中でも引っ越したい場合によくある質問について、回答します。
住宅ローンが残ったままの住宅を賃貸に出すことは、原則できません。転勤などで一時的に家族全員が引っ越すものの、転勤の期間が明確で将来戻ってくることを前提としている場合は、賃貸が認められる可能性があります。
ただし、判断は金融機関によって異なるため、借り入れ先に必ず相談してから貸し出しましょう。
住宅ローンがあるままで、借り入れ先に伝えずに、引っ越してもバレないと考える方も多いでしょう。確かにバレる可能性は低いかもしれませんが、何らかの理由でバレた場合のペナルティは甚大です。
契約違反を理由に一括返済を求められて、最悪の場合は自己破産に陥るため、必ず金融機関に相談しましょう。
住宅ローン控除は、住宅ローンを契約して自身が居住する住宅を購入した場合に利用できる控除です。住宅ローンを契約したまま家族全員が引っ越した場合は、住宅ローンの適用条件を満たしていないという理由で、住宅ローン控除が受けられなくなります。控除がなくなって税負担が大きくなる可能性があるので注意してください。
転勤や転職、住宅ローンの返済が困難になったなど、さまざま理由で「住宅ローンがあるけど引っ越したい」と考える方も少なくありません。
引っ越しが認められるかどうかは、金融機関の判断に委ねられます。そのため、引越しを検討している方は、まず金融機関に相談してみましょう。
引っ越す際に自宅を売却しようと考えている方は、残債を完済できるかどうかによって売却の流れが変わります。残債が売却代金を下回っている場合や残債が上回っていても自己資金でカバーできる場合は、不動産会社に仲介を依頼する一般的な売却方法で問題ありません。
しかし、残債を完済できないケースでは、住み替えローンやダブルローンなどを利用しなくてはならないため、住宅ローンの残債を確認しておくことが重要です。
住宅ローンのある自宅の売却で悩んでいる方は、不動産の専門家である不動産会社に相談しましょう。
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