住み替えタイミングはいつが最適？かかる費用や注意点も解説！

住宅ローンの金利が低い時

住み替えでは、新しい家の購入が必要になります。その際、住宅ローンを組むことを検討しているなら、金利が低い時がおすすめです。

住宅ローンは高額・長期間の契約になるので、金利がわずか数%変わるだけでも最終的に支払う金利負担の差が大きく異なってきます。たとえ新しい家を安く購入できたとしても、金利が高いと支払総額は高額になってしまう可能性があるので注意しましょう。

近年、住宅ローンは低金利が続いており、急激に上がる可能性は低いです。しかし、2022年に日銀が利上げを公表したことで、今後住宅ローンの金利が上昇する可能性がゼロというわけではありません。住み替えを検討しているなら、金利動向には注意しておくようにしましょう。

住宅ローン控除の上限年数を超えている時

住宅ローン控除とは、家の購入で住宅ローンを利用した場合、ローン残高に応じた額を所得税から控除できる税制優遇措置のことです。

2022年以降に入居した新築住宅の場合、「年末時点のローン残高×0.7%」を13年間所得税から控除できます。住宅ローン控除を利用することで、所得税の大きな節税効果が期待できるのです。

しかし、適用できる年数を超えると控除できなくなるため、節税効果が見込めません。そのため、上限年数を超えているタイミングで住み替えを検討するのもおすすめです。

なお、住宅ローン控除の上限年数は、取得したタイミングによって大きく異なるので注意しましょう。現在の控除期間13年は、2022年以降に入居した場合であり、それ以前に入居している場合は10年（入居年よっては13年）となります。

また、新築か中古かによっても上限年数は異なるので、まずは自分の家の住宅ローン控除がいつまで適用できるのかを把握しておくようにしましょう。

土地の価格が高い時

土地の価格が高いタイミングなら、売却額全体を高くできるので売却に適していると言えるでしょう。

建物は経年劣化により資産価値が減少するため、どうしても売却額は年々下がっていきますが、土地は経年劣化で資産価値が減少することはなく、状況によっては上昇する可能性もあります。そのため、土地価格が上昇したタイミングを見極めると、売却額を上げやすくなるのです。

土地価格は、毎年公表される公示価格などを参考にするとよいでしょう。また、近隣で大型商業施設の開発が予定されているなどエリアの需要が上がる要因があると、土地の価格は上昇する可能性があるので、あらゆる情報にアンテナを張っておくことも大切です。

住宅の資産価値がまだ残っている時

建物は経年劣化で資産価値が低下します。一般的な木造住宅の場合、築20年を超えると資産価値はゼロに近くなるといわれ、その時点で売却しても高値での売却は期待できません。

さらに、リフォーム費用など修繕費が高くつくことで売却が難しくなる恐れもあるため、今住んでいる家を売却したお金で新しい家の購入を検討しているなら、「資産価値が高いうち＝築年数が浅いうち」に売却することをおすすめします。

また、建物の資産価値はメンテナンスの状況によっても変わってきます。適切にメンテナンスされた建物であれば資産価値の低下を抑えやすくなるので、居住期間中のメンテナンスには気を配るようにしましょう。

子どもの生活環境を変える必要が出てきた時

売却・購入のしやすさだけでなく、家族の変化も重要なポイントです。特に、子どもの成長に関する生活環境の変化は住み替えを判断するタイミングとして代表的と言えるでしょう。

子どもに関する住み替えのタイミングとしては、次のようなことが挙げられます。

子どもの人数が増えたり成長したりすることで、それまでの部屋では足りなくなる可能性があります。その状況で高く売却できるのを待って手狭な家で生活を続けるのは、ストレスにもなりかねません。部屋が狭いと感じたタイミングで、住み替えを検討するのをおすすめします。

また、子どもの進学では学区や通学距離が重要になります。希望の学校のある学区への住み替えや、通学距離を短くするための住み替えというケースもあるでしょう。

さらに、子どもが成長し独立すると、それまでの部屋では夫婦二人では持て余してしまいます。子どもが独立するころ、親はある程度高齢にもなっているので、バリアフリーを見越した家への住み替えも良いでしょう。

旧居を売却してから新居を購入する場合

今住んでいる家を売却してから新しい家を購入する方法を「売り先行」といいます。

売り先行の場合、売却を先にするため資金計画を立てやすくなります。住宅ローンの完済を売却額で検討している場合も、売り先行を選ぶことになるでしょう。

転勤など引っ越しの時期が決まっていないのであれば、じっくり売却に時間をかけられます。売り急ぐ必要がないため不要な値引きを避けられ、高値での売却も望めるでしょう。

ただし、売却が決まってから新居を選ぶため、新居選びに時間をかけにくくなります。新居の条件を妥協するか、妥協したくない場合は仮住まいが必要になる点に注意が必要です。

仮住まいになると、その期間の賃料がかかるだけでなく、「旧居から仮住まい」「仮住まいから新居」と2回引っ越しが必要になり、引っ越し費用などのコストが多くかかってしまいます。

売り先行のメリット・デメリット

新居を購入してから旧居を売却する場合

新居を購入してから旧居を売却する方法を「買い先行」といいます。買い先行なら新居選びにじっくり時間をかけられるので、納得いく新居を見つけやすくなるでしょう。

新居が決まった状態で売却を進めるので、仮住まいの必要がなく余計なコストがかかりません。

ただし、売却額が入る前に購入するので、購入の諸経費や引越し費用などは自己資金で対応しなければならなくなります。また、購入前に売却額が分からないので資金計画が立てにくく、想定より安値での売却になると資金計画が大きく狂う可能性があるので注意しましょう。

資金計画上、売却を早期でしなければならない場合、売り急ぐことで値下げが必要になる可能性もあります。そのほか、売却に時間がかかってしまうと新居のローンと旧居のローンの二重ローンになり、経済的に大きな負担になる可能性がある点もデメリットです。

買い先行は自己資金にかなり余裕がある人や、旧居がすぐに高値で売却できる見込みがある場合に適しています。

買い先行のメリット・デメリット

それぞれ同時に進める場合

売却と購入を同時に進めることができれば、売り先行・買い先行のデメリットを解消できるため、理想的な住み替えといえます。

しかし、売却・購入共にそれぞれに手続きが必要です。また、それぞれ取引相手があって初めて進められるため、自分のタイミングですべてを進めることは難しいでしょう。売り・買いを同時に進めるのはスケジュールのコントロールが難しく、現実的には売り先行・買い先行のどちらかになるケースが多い点には注意が必要です。

同時進行をうまくおこなうためには、「購入と売却を同じ不動産会社に依頼する」「引越し業者を早めに決める」など、しっかりと準備しておくようにしましょう。

同時に進めるメリット・デメリット

無理のある資金計画を立てない

住み替えでは売却と購入を同時に進めていくため、それぞれ費用が必要となり、その出費も高額になります。特に、売却額でローン返済を検討している場合、売却額によっては住み替えができない可能性がある点には注意しましょう。売却額でローンを完済できない場合、足りない分を自己資金で補うなどの工夫が必要です。

ローン残債がある場合は残債の正確な額と売却予定額を比較して、住み替え計画を慎重に進める必要があります。

また、売却・購入後にも税金の支払いや引越し・家具家電購入など、さまざまな費用が必要です。しっかりとした資金計画ができていないと、予定と大きく費用が異なり資金が厳しくなる可能性もあるでしょう。資金計画が大きく狂ってしまうと、その分を自己資金で対応するか、新居を妥協するかを選択しなければなりません。

それでも対応できないと住み替えできない可能性も出てくるので、支出をできるだけ詳細に把握し余裕のある資金計画を立てるようにしましょう。

住み替えにかかる期間には余裕を持っておく

住み替えには、3ヵ月から1年ほどかかります。どんなに段取りよく進めていても、売却・購入共に相手がある取引のため、予測していない事態も起こり得ます。売却が思うように進まず、新居の購入ができなかったり、ダブルローンになったりする可能性もあるでしょう。新居がなかなか見つからなければ、仮住まいが必要になる場合もあります。

余裕のないスケジュールでは、売り急いで価格を下げざるをえなかったり、新居を妥協する羽目になったりもするでしょう。購入と売却の流れを把握するとともに、不動産会社と相談しながら余裕のあるスケジュール感で進めていくことが大切です。

売却価格を低くしすぎないようにする

少しでも早く売りたいと、売却額を下げる人も少なくありません。また、買い手から値引き交渉を受ける可能性もあるでしょう。

しかし、売却額は新居の費用やローン完済費用などに関わってくるため、安易に下げ過ぎることはおすすめできません。もちろん、ある程度の値引きには応じる姿勢も大切ですが、過度な値引きは避けるべきです。ローン残債や新居への必要な資金などをしっかりと把握し、どこまで下げられるのかを理解しておけば、売却で失敗することを防げます。

反対に、価格設定を相場よりも高く設定するのもおすすめできません。資金調達を踏まえて少しでも高値で売却したいところですが、相場よりも高値ではなかなか買い手が付きにくくなります。買い手が付かないことで売却に時間がかかって、新居購入に進めなかったり、新居を先に購入してダブルローンになってしまったりする可能性もあるでしょう。

また、買手が付かないと最終的に値下げが必要となり、結果として売却が失敗してしまうこともあり得ます。値決めは低すぎず・高すぎず、適正価格を設定することが大切です。

適正価格を設定するには相場を理解する必要があります。複数の不動産会社に査定依頼し、相場を把握しておくと、相場からかけ離れた値段を付けることを避けられるでしょう。

不動産の査定については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

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住宅ローンを組む場合は事前に仮審査を済ませておく

住宅ローンを利用するには、仮審査・本審査の両方を通過する必要があります。

仮審査自体は物件が決まる前でも受けることが可能です。インターネットでの仮審査に対応している金融機関も多く、仮審査だけなら即日から1週間ほどで結果が分かります。

事前に仮審査を受けておくことで、自分がいくらまで借りられるのかを把握することができ、予算も立てやすくなるでしょう。また、不動産会社から予算に合う物件を紹介してもらいやすくなることも期待できます。