親の家を売る方法｜売却にかかる税金や買い手が見つからない場合の対処法を解説！

相続して所有者として売る

親が亡くなり、相続によって実家を所有するケースは多いでしょう。自分が住むなら問題ありませんが、住まない場合は空き家を所有することになります。空き家の状態でも、固定資産税の負担や維持管理の費用・手間がかかってくるため、活用しない空き家はマイナスの財産になりかねません。

親の家を活用する見込みがないなら、売却してしまう方がよいでしょう。この場合は、相続後に親の名義から自分の名義に変更することで、通常の売却手順で売却が可能です。

大まかな相続から売却までの流れは次のようになります。

相続が発生したら、遺言を確認して相続人や相続財産を明確にします。相続財産がマイナスしかないといった場合では、相続放棄や限定承認を選択することになりますが、申請できるのは相続開始から3ヵ月以内なので注意しましょう。

相続を選択する場合は、遺言書に従うか、相続人の遺産分割協議で相続割合を決めていきます。遺産分割協議の結果、実家を相続することになれば相続登記をします。

相続登記とは、被相続人（親）から相続人に家の名義を変更する登記のことです。相続登記することで、実家を自分の名義にでき、その後は通常の物件と同様の売却で進められます。

相続登記は、法務局に相続登記申請書を作成して申請することで手続きできます。ただし、次のような書類も必要なので注意しましょう。

相続登記は司法書士にも依頼できます。書類作成や収集・手続きの時間が取れない場合は、依頼を検討することがおすすめです。

親の代理人として売る

親の生存中に売却する方法として「代理人として売却する」方法があります。これは、親に売却の意思はあるものの高齢や病気などで手続きが困難な場合に取る方法です。

また、親が施設に入る・同居するなどの理由で、親の家が空き家になる場合もあるでしょう。この場合、たとえ親子であっても子どもが親の家を勝手に判断して売却することはできません。子どもが親の家を売却する場合、「代理人」という手続きを踏む必要があるのです。

代理人として売却する場合、売却までの大まかな流れは次のようになります。

代理人として家を売却するには、代理人であることを客観的に証明できる「委任状」が必要です。委任状が無ければ親子であっても売却はできません。委任状なしで別の人の名義の物件を売却してしまうと、契約が無効になるなどトラブルに発展する可能性も高く、不動産会社も対応してくれないのです。

委任状は明確な書式はありませんが、下記の内容を記載しておく必要があります。

委任の範囲は、代理人の金額交渉権の有無や交渉できる金額の幅など細かく定めておくとよいでしょう。「売却を一任する」というように、大まかな委任にしてしまうと、名義人が望まない金額や条件などでの売却になってしまう恐れもあります。委任状については、不動産会社が用意してくれることもあるので一度相談してみるとよいでしょう。

また、委任状を不動産会社に提出した後は、委任状の偽造防止のため不動産会社から本人（名義人）に売却の意志の確認をされるのが一般的です。不動産会社が委任状を受理すれば、委任状の内容に沿って売却を進められます。

成年後見制度を利用して親の成年後見人として売る

親の代理人となって売却できるのは、親が売却の意志を示せる場合です。認知症や障害などで判断能力が不十分といった場合は、代理人となって売却することはできません。

親が売却の意志の表示が困難な場合、売却するには成年後見制度を利用することになります。成年後見制度とは、認知症など判断能力が不十分な人が不利益を被らないように、代わりに管理する後見人を定める制度のことです。家庭裁判所に申立て、後見人に選任してもらうことで、後見人の判断で不動産の売却が可能になります。

ただし、後見人だからといって勝手に売却できるわけではなく、家庭裁判所の許可が必要です。また、必ずしも子どもが後見人になれるわけではない点にも注意しましょう。

成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。

仲介による売却

仲介による売却とは、不動産会社が間に入って買主を見つけて売却を進める方法です。一般的な不動産売却は、仲介になります。仲介での売却は、市場での売却になるため市場価格での売却が可能です。

ただし、売却までには時間がかかり、必ず買主が見つかるとは限らない点にも注意しましょう。田舎の空き家のように、売却が難しい物件ではなかなか売却できない可能性もあります。

また、売却に時間がかかるため、売却額で相続税を検討している場合には納税に間に合わない可能性がある点にも気を付けなければなりません。あらかじめ、不動産会社に売却額で納税を検討している旨を伝えておくとよいでしょう。

買取による売却

買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

仲介では不動産会社が間に入るとはいえ、買い手はあくまで第三者となります。それに対し、買取は買い手が不動産会社となるのです。買取であれば、不動産会社との条件に合意できれば短期間で売却できます。また、仲介ではないため仲介手数料も発生しないというメリットもあるのです。

ただし、買取は市場価格の7〜8割ほどと、仲介よりも安値での売却になる点には注意しましょう。買取してもらえる物件や対応する不動産会社も多くはありません。納税までにどうしても間に合わせたい、多少安くてもすぐに家を売却したいという人なら、買取がおすすめです。

買取については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。

関連記事：不動産売却するならどこがいい？会社の選び方について解説！

譲渡所得税の負担を抑える控除

高額な取引になる不動産売却では、かかる税金も高額になる可能性があります。しかし、譲渡所得税ではさまざまな軽減措置が用意されており、適用することで節税が可能です。

相続での売却で利用できる主な特例には、次の2種類があります。

マイホームを売却した場合、最大3,000万円を譲渡所得から乗除できます。仮に、売却利益が3,000万円以下であれば、この特例を適用することで利益がゼロになり税金が発生しません。

この特例を利用するには、次のような要件を満たす必要があります。

また、次のような場合は対象外となります。

親の家の売却でこの特例を適用するなら、相続ではなく代理人や成年後見制度の利用時になるでしょう。

相続空き家売却の3,000万円の特例控除

相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

この特例を適用するには、次のような要件を満たす必要があります。

この特例を利用するには、家屋など細かい条件があるので注意しましょう。売却の仕方も、建物を解体して更地にするか、耐震補強する必要があります。

売却前に隣家との境界を明確にしておく

古くからある家の場合、境界線が明確でないケースは珍しくありません。境界線が明確でない場合、売却後に敷地などを巡って隣地の人とトラブルになりかねません。また、敷地が明確でないことで買い手にも避けられやすくなります。

境界線は事前に確認し、明確でない場合は土地家屋調査士に依頼して、明確にしておくようにしましょう。

買主に対して契約不適合者責任が発生する

契約不適合責任とは、売却した家が契約内容を満たしていない場合に売主に問われる責任です。契約書に記載のないシロアリや水漏れ・土壌汚染・事故物件といったケースで、契約不適合責任が問われる可能性があります。

契約不適合責任が問われると、売主は補修費用の支払いや契約解除・損害賠償請求などを受ける可能性があり、リスクはかなり大きいです。特に相続した家の場合は、家の状態を把握せずに売却してしまうと問われやすくなるので注意しましょう。

売却前には、家の状態を正確に把握し、買主や不動産会社にしっかりと告知することが大切です。

売却後には確定申告が必要

売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課せられるため確定申告が必要です。代理人や成年後見制度を利用した売却の場合、確定申告は本人がする必要がありますが、確定申告までサポートしてあげることが望ましいでしょう。相続した家の場合は、自分で確定申告する必要があります。

ちなみに、特例を利用して税金が発生しない場合でも、そもそも特例を適用するために確定申告が必要という点には注意が必要です。

確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日の間に申告・納税します。期間内に申告できるよう、早めに準備に取り掛かっておきましょう。

贈与を検討

売却することも所有し続けることも難しい場合、贈与という選択肢があります。親族などで必要な人がいないか声をかけて、受け取ってくれる相手を探すとよいでしょう。該当の家の隣地の人も、敷地の拡張などで必要な可能性もあるので、購入の意思がないか確認してみるのもおすすめです。

ただし、贈与の場合、贈与税が課せられる恐れがある点には注意が必要です。贈与税に関することまで相手としっかり合意したうえで、贈与を検討するようにしましょう。

賃貸経営

売却ではなく、第三者に貸し付けて賃貸経営するのも一つの方法と言えるでしょう。立地や家の状態が良ければ、賃貸としての需要も見込めます。

賃貸経営の場合、入居者が見つかれば賃料が入るので固定資産税などの負担を軽減でき、賃料によっては収入にすることもできるでしょう。戸建てであれば、入居者が敷地や建物を管理してくれるので、維持管理の手間も必要ありません。

ただし、立地などによっては賃貸としての需要がない場合もあります。入居者が入らず空き家になると、コストもかかってしまうので、需要をしっかりと調べたうえで賃貸経営を検討することが大切です。

更地にして販売

建物が古くて売れない場合でも、建物を解体して更地にすることで売れる可能性があります。

更地の場合、買主にとってさまざまな活用法があるため、買い手の幅を広げることができます。また、更地にしておけば建物の維持管理からは解放され、建物の倒壊の心配もなくなるでしょう。

ただし、更地にしてしまうと固定資産税の軽減措置を受けられなくなり、土地の固定資産税が高くなる点には注意が必要です。更地の期間が長いと、固定資産税の負担も大きくなるので更地にする時期は検討するようにしましょう。

建物は古くても古民家としての価値がある場合など、リフォームして活用したいという買い手も少なくありません。更地にするかどうかは、一度不動産会社に相談して検討することをおすすめします。

空き家バンクを利用

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家を売りたい人と買いたい人を結び付けるサイトです。空き家バンクなら、空き家を探している人を見つけやすく購入につなげられる可能性があります。

しかし、空き家バンクでは不動産会社のように売却のサポートをしてくれるわけではありません。価格交渉や契約手続きなどは、売主と買主で進める必要があり、トラブルに発展しやすい点には注意しましょう。また、自治体によっては空き家バンクがない可能性もあります。