【完全ガイド】固定資産税評価額とは？計算方法や抑える方法まで優しく解説！

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、固定資産税を課税する際の基準となる価格のことです。この評価額は、全国の市区町村（東京23区の場合は都）が算定し、3年に1度の頻度で評価が見直されます。

土地の価格には4つの種類がありますが、固定資産税評価額は公示価格の約70%の水準になるように調整されているのが特徴です。これは、3年に1回しか評価替えをしないので、弾力性を持たせているためといわれています。
土地に関する4つの価格は、次の通りです。

固定資産税評価額は、固定資産税を課税する際の基準となるのはもちろんのこと、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出にも使われます。また、土地査定の際など、保有している不動産の資産価値や売却価格を知りたいときにも、活用できます。

固定資産税評価額の調べ方

では、固定資産税評価額はどうすればわかるでしょうか。3つの調べ方について、それぞれ解説していきます。

固定資産税評価額から税金額を計算する方法

固定資産評価額は、さまざまな税を計算する基礎となるものです。例えば、固定資産税額は固定資産税評価額に税率をかけて算出します。

なお、課税明細書には「固定自然税評価額」のほかに、「課税標準額」という項目があります。通常、家屋の課税標準額は固定資産税評価額と同じですが、土地の場合はさまざまな特例が加味されるため、課税標準額は固定資産税評価額よりも小さくなるのです。税金を計算する際は、課税標準額にも注意しましょう。

ここからは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税について、税率と計算方法を確認しましょう。

固定資産税

固定資産税は、土地や家屋・償却資産（事業用で減価償却をおこなっている資産）を持っていると課税される税金です。固定資産税の標準税率は1.4%ですが、自治体により税率が異なります。標準税率は1.4%とした場合、固定資産税は「課税標準額×1.4%」で算出できます。

例えば、以下のような状況を想定して、固定資産税を計算してみましょう。

• 土地の評価額3,000万円（課税標準額500万円）
• 家の評価額2,000万円

この場合、以下のような計算式となります。

固定資産税額合計=（土地の課税標準額500万円×税率1.4%）+（家の評価額2,000万円×税率1.4%）＝35万円

固定資産税額の合計は35万円となります。ここから、新築の場合などには減税措置があり、状況に合わせて減額がされていきます。

都市計画税

都市計画税は、保有する不動産が市区町村の「市街化調整区域」にある場合に課税されます。都市計画税の制限（最高）税率は0.3%ですが、こちらの自治体によって異なる場合があるので、確認しておきましょう。都市計画税の計算式は、「課税標準額×0.3%」です。

ただし、固定資産税と一体で徴収されるため、「固定資産税×1.7%」と考えるとわかりやすいです。

不動産取得税

不動産取得税は、取得した不動産の価格である課税標準額に税率を乗じて求めます。計算式は、「取得した不動産の価格（課税標準額）×税率」です。取得した不動産価格（課税標準額）とは、新増改築家屋を除き、固定資産税評価額のことを指します。税率は以下の通りです。

登録免許税

登録免許税は、土地や家屋を登記するときに払う税金のことです。所有権や抵当権に関する登記の種類により、計算方法が異なります。

• 所有権保存登記・所有権移転登記の場合

登録免許税＝課税標準額×4%（住宅用家屋の軽減税率など別途特例措置あり）

• 抵当権設定登記の場合

登録免許税＝債権金額×4%（新築マイホーム軽減特例の場合は1%）

登録免許税は、状況により税率が変わるほか、軽減特例があることもあります。
税率について詳しくは、国税庁No.7191 登録免許税の税額表を確認するようにしましょう。

相続税

固定資産税評価額は、相続税の計算でも利用します。相続税の課税基礎となる財産は土地や家屋だけではないため、直接税率を掛けるわけではありませんが、土地や家屋の財産の評価をする際に使います。

保有している不動産の評価額の計算方法

固定資産評価額の算出方法は、細かな補正があるため納税者が厳密に計算するのは難しいですが、それぞれ目安となる基準があるので、建物と土地に分けて押さえておきましょう。
まず、建物の評価額の計算方法から確認していきましょう。

建物の評価額は、再建築価格（評価時点に同一の建物を再建築したとしたらかかる費用）の50〜70%が目安です。
具体的に基本となる計算式は、「家屋の評価額＝評点数×評点一点当たりの価額」となります。さらに評点数の算出式は、「再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×需給事情による減点補正率」をおこなうこととされています。

土地の評価額に関しては、公示価格の約70%をもとに、個々の宅地に対して奥行価格補正等の計算をおこないます。おおむね70%が目安と覚えておきましょう。詳細は、総務省固定資産税の概要をご覧ください。

固定資産税を抑える方法

納税者が直接、固定資産税を抑える方法はありません。固定資産税の仕組みや特例を正しく理解し、評価が適正かどうか毎年見直すなど、常に評価額を確認することが必要です。

まとめ

固定資産税評価額は、固定資産税や登録免許税、不動産取得税、相続税などの税金の課税基礎となる数字です。また実際の土地・家屋の売買においても、評価の参考になります。その仕組みは厳密には難しいですが、目安を把握することは可能です。正しく理解して、適正に課税されているか確認しましょう。

この記事を読んで、固定資産税評価額について少しでも理解を深め、保有する固定資産にかかる税金を正しく把握できるようにしましょう。