事業用定期借地権とは？特徴やメリット・デメリット、契約期間について徹底解説！

用途が事業用に限られる

その名の通り、目的が事業のみというのが大きなポイントです。事業とは、事務所や店舗、工場など、住居以外の用途のことを指します。そのため、アパート、マンションなどの集合住宅の場合は事業用定期借地権の利用は不可能となります。

契約期間が定められている

事業用定期借地権の契約期間は、10年以上50年未満と定められています。期間を決めての契約となり、満了となればそのまま契約は解除され更新はできません。最短でも10年の契約期間となっているため、安定した収入を長期的に得ることが可能です。

また、契約が解除されて土地の貸し出しが終了となったら、基本的に建物などは壊して更地の状態で返還する必要があります。

公正証書で契約する

公正証書とは、公証人が公証役場で作成する書類です。契約する全員が公証役場へ行き、案文を提出します。公証人が公正証書を作成し、契約する全員に読み聞かせ、署名と捺印をもらえば完了です。

事業用定期借地権は、この公正証書での契約となっており、独自で契約書を作成しても効力はありませんので注意しておきましょう。

普通借地権

期限に定めはありますが、更新することが可能となるため半永久的な継続が可能です。建物の構造はとくに関係なく、最初の契約では30年、お互いが同意しているうえでの契約更新であれば、1度目は20年で、その後は10年ごとの更新となります。

定期借地権（一般定期借地権）

50年以上の長期にわたり契約が可能となる借地権です。契約期間の更新はありません。利用目的の定めはなく、住居用としての貸し出すことが可能です。契約が終了したら、土地を更地にしてから返還となります。

事業用定期借地権

商業施設、店舗、事務所などの事業を目的とした借地権です。法改正される前までは、10年以上20年以内といった期間が定められていましたが、現在は10年以上50年未満に変更となっています。定期借地権同様、契約の更新はなく、終了したら更地にしてからの返還が基本です。

建物譲渡特約付借地権

契約終了時に建物がある場合、貸主が相当の対価を支払って買い取ります。マンションなどの建物であれば、買取後そのまま経営できるのが大きなポイントです。契約期間は30年以上となっているため、安定した収入が得やすい借地権といえます。

一時使用目的の借地権

10年以下の契約も可能な一時使用目的の借地権は、1年以内の契約などでも利用できます。工事をするための仮設事務所、プレハブ倉庫など使用目的も問いません。返還時の方法なども双方の話し合いで決めることができるため、自由度が高いのが特徴です。

2つの契約期間

事業用定期借地権は、2つの契約期間があります。

契約期間の更新はないため、最初の契約時に期間を決める必要があります。もしも今後、土地の活用予定がない場合、長期的な30年以上50年未満の契約のほうがおすすめですが、将来的に活用予定がある場合、10年以上30年未満での契約にしておきましょう。

契約期間の更新

最初の契約が30年以上50年未満の長期となった場合に限り、契約更新ができます。また、契約終了の場合でも買い主に建物買取請求権を行使することが可能です。

しかし、10年以上30年未満の場合、建物買取請求権はないため、契約が終了となったら更地にして返還するのがルールとなります。また、事業用定期借地権は原則として途中解約はできません。

もしも途中で解約する可能性がある場合、契約内容に中途解約権を留保する特約を盛り込むようにしておきましょう。

①貸出期間を選べる

事業用定期借地権は、10年から50年の間で貸出期間を選べます。土地活用の方法を考えている場合は、短期の10年契約、とくに活用などは考えていない場合は長期の50年契約がおすすめです。

こうした土地活用の方向性を加味して契約を決められるのは、大きなメリットといえます。

②事業リスクを負わずに安定した収入を得られる

事業用定期借地権利用を検討する土地は、住居には向かないような立地や形状であることがほとんどですので、売却しようとしてもなかなか売れずに残ってしまうこともあります。

また、自分で事業をスタートさせようとしてもリスクを考えて躊躇してしまうことも少なくありません。事業用定期借地権を利用すれば、こうしたリスクを抑えて長期的に安定した収入が見込めます。

③居住用より高い地代

居住用よりも事業用として貸し出すほうが、地代を高く設定できます。事業用定期借地権を利用する土地は沿道にあるケースが多く、土地としての評価が高いのも特徴です。

人が住むための土地としては不向きですが、利用したいと考える事業者がいる場合は、比較的高値の地代での貸し出しが可能です。

④相続税の軽減

定期借地権が設定されている土地は、残存期間に応じて評価減が認められています。定期借地権の残存期間月の減税率は下記の通りです。

たとえば、4,000万円の土地を30年契約で貸し出し、10年後に相続が発生した場合の相続税の評価額は20％減です。

このように、800万円の評価減が受けられるということになります。

①中途解約ができない

契約期間中に中途解約ができないのが、借地権の特徴です。解約に関する特約などを盛り込んでいる場合、借主から解約はできるものの、貸主からすることは不可能となってしまいます。

一度契約すると期間の満了まで継続するのが基本となっているため、安易な契約には注意してください。

②借主の経営破綻リスク

契約期間中にもしも借主の経営が破綻してしまった場合、建物だけがそのまま残る状態となるリスクがあります。更地に戻す際には、費用を貸主が負担しなければいけないケースも少なくありません。しかし、経営破綻しても建物の所有者は借主です。

建物の解体などは貸主の独断で決めることはできないため、収益が得られないだけではなく、法的な処置や手続きなど、さまざまな手間がかかってしまいます。

③固定資産税の減税なし

人が住むための居住用であれば、6分の1、3分の1の減税が受けられる特例があります。しかし、住居用ではなく事業用の貸し出しの場合、この減税を受けることはできません。

これまで住宅が建設されており、建物を解体後に土地を事業用定期借地として貸し出す場合にはとくに注意してください。