土地の等価交換とは？2つの方式やメリット・デメリットについてわかりやすく解説

全部譲渡方式

土地権利者が複数いる場合に多く利用される方式で、土地の所有権すべてをデベロッパーに譲渡します。まず、土地の名義をデベロッパーに変更し、建物が完成してから出資比率に応じた分配がおこなわれます。

オーナーが、一部の土地を買い戻すため、登録免許税や不動産取得税などが生じる点に注意が必要です。また、企業などによっては「全部譲渡方式のみ対応可能」といったケースもあるため、必ず事前に確認しておくようにしましょう。

部分譲渡方式

建物を建築する際、土地の所有者はオーナーのままです。建物の完成後に出資比率に応じて土地の持分を移し、建物も同様に持分を移します。

土地のオーナーが1名のみの場合によく用いられる方式ですが、譲渡部分と受け取る部分についての話し合いが長くなるといった特徴があるため、活用スタートまでに時間がかかりやすい傾向です。

①多額の借り入れ不要！

広く大きな土地を所有している場合でも、マンションや商業施設などを建設する際には莫大な費用が必要です。なかにはローンを組んで借り入れをして経営をスタートさせるケースも多くありますが、ローン金利の変動や収益の低下などのリスクがネックになってしまいます。

しかし、等価交換なら建築費用はデベロッパーの負担となるため、多額の借り入れは不要です。初期投資を安く抑え、タダ同然でスタートできることも多くあります。

土地を活用したいけれどリスクが怖い、うまい活用方法が見つからず持て余してしまっている方には、とくにおすすめの方法です。

②譲渡税の優遇措置

土地を売却することで得られる収益を、譲渡所得といいます。この譲渡所得には税金が課せられる場合がありますが、不動産の等価交換には「立体買い換えの特例」があります。

売却するまでは譲渡所得税を100％繰り延べることが可能で、等価交換時に税額がゼロとなるため、支出を最低限に抑えて土地活用したい方に適した方法といえます。

ちなみに繰り延べとは、予定、期間などの特定日時を伸ばすことを指します。この場合、等価交換することによって売却時に支払うべき譲渡所得税の支払いを引き延ばすことが可能です。しかし、あくまでも繰り延べなので、税金を納める必要がなくなるわけではありません。支払う時期がずれるだけで、税金の発生はあり、建物を売却する際に支払う必要があります。

立体買い換えの特例を適用させるための条件などもあるため、事前にチェックしておきましょう。また、等価交換をする際に現金を受け取っていれば、その金額に応じた税金の課税があるため注意してください。

③建物の一室を自分の住まいにできる

等価交換の最大の特徴は、出資比率に応じた分配が受けられる点です。そのため、土地だけではなく建物の一部も所有権が得られるので、仮にマンションを建設した場合、その1室を自分の住居として確保可能となります。

また、もしも複数の部屋が分配された場合、賃貸として貸し出して利益を得ることもでき、自分の住まいを確保しながら収益を得られるのは、大きなメリットです。

④遺産の分割がしやすくなる

相続する兄弟が複数人いる場合、土地を分割することで、さまざまなトラブルが生じます。大きく広大な土地で、それぞれが相続した土地に十分建物の建築が可能であれば問題はありませんが、広くない土地を人数で割ると、狭すぎて売却時に揉めてしまうケースも少なくありません。

そのため、財産分与の前に現金に換えておいたほうが揉にくく、公平にわけやすくなります。また、マンションを建設した場合、その部屋数や面積などに応じて等分できるため、分割しやすくなるのが特徴です。

⑤業者任せにできる

知識や経験がなくても、業者任せで等価交換が可能となります。面倒な手続きや管理業務、建物の建築に至るまでのすべてを任せられるため、等価交換を初めておこなうといった場合でも安心できます。

①土地の一部が人手に渡る

建物の一部権利を受け取るかわりに、土地の一部権利を譲渡するのが等価交換です。建物が建設されている以上は所有権の一部は持っていますが、全体の所有権は失ってしまうため、慎重におこなわなければいけません。

建物を共有、または区分所有することになるため、複数の権利者が利害関係で対立する、将来的に売却または建て替え時にトラブルに発展する可能性があるので、注意が必要です。

②立地が悪いと引き取り手がない

等価交換が成立するかどうかは、デベロッパーが土地を見て利益が得られると判断しなければいけません。立地が悪い土地の場合、収益が見込めないとデベロッパーが判断することも多くあります。

そうなると、引き取り手がなかなか見つけられないだけではなく、そもそも等価交換が成立しないケースもあります。不動産の等価交換は、ある程度限られた条件が良い土地でなければスムーズに成立させることが難しいのが特徴です。

③デベロッパーとの交渉が難航しがち

本記事でもお伝えした通り、不動産の等価交換をする際には必ず最初に打ち合わせする必要があります。この打ち合わせの際に比率配分についての話し合いがおこなわれますが、なかなか意見がまとまらず、長い時間がかかってしまうことは珍しくありません。

配分決定の根拠となるベースは土地の評価額です。配分が大きいほど利益が大きくなるため、デベロッパー側は評価額が低くなるよう交渉してきます。逆に土地所有者側は評価額が高くなるよう交渉するため、場合によっては数年間決まらないこともあります。

④減価償却費が小さくなる

建築が完了した建物の一部が配分される等価交換は、リスクが少ないのがメリットといえますが、土地の価値に対する利回りが低くなってしまいます。さらに、自己資金で建物を建築する場合と比較すると、減価償却費が小さくなるのが特徴です。

理由としては、本記事でもお伝えした「立体買い換え特例」の影響が大きいのがポイントです。通常であれば、建物の建築費は長い年月をかけて減価償却し、毎年の所得から引いていきますが、特例を受けるとその額が小さく、収益に対して課税される税金額が高くなってしまいます。

⑤知識不足だと不利になることも

等価交換のメリットで、知識や経験がなくてもはじめられるといった点を紹介しました。しかし、裏を返せば相手側に主導権を握られてしまう可能性が高くなります。等価交換をする際には、デベロッパーの方が経験や知見があることがほとんどです。

そのため、知らないうちに自分が損してしまうこともあり、どうしても経験や知識の差は生じてしまいます。疑問や不安などに対しては素直に質問し、納得いく契約となるよう毅然とした態度で臨むようにしてください。