表題登記とは？建物の手続きと保存登記の違いを解説

新築住宅を購入した後、「表題登記っていつ、どうやって申請するのだろう…」と悩んでいませんか？

この記事では、表題登記の目的や手続きの方法、保存登記との違いまでをわかりやすく解説します。

この記事でわかること

表題登記の目的と申請が必要になる具体的なケース
自分で申請する場合の流れと必要書類
土地家屋調査士に依頼する際の費用相場
表題登記と保存登記の違い

表題登記とは

表題登記とは、新たにできた建物や土地の所在地や地番・家屋番号・面積などの物理的な情報を公示し、不動産の存在を公的に証明する登記手続きです。

所有権保存登記と異なり、権利を示すものではなく、不動産の物的状況を示す点が特徴です。

主な目的：不動産の物理的情報・所有権の法的な証明
根拠法令：不動産登記法第36条（土地）・47条（建物）・48条（区分建物）
申請義務者：所有権取得者（建築主など）
提出先：所在地を管轄する法務局

表題登記を行うと市区町村の台帳ともリンクし、固定資産税の課税対象となります。

表題登記をしなければ、所有権保存登記や抵当権設定登記ができず、建物の売買・住宅ローンの借り入れもできません。

表題登記が必要なケース

表題登記は、建物を新築した際や、新たに土地が生じた時に必要となります。

ただし、新たに土地が生じることは稀です。たとえば、公図を作成した時点で道路や水路だった土地が、払下げの対象となった場合などに表題登記を行いますが、実際に目にする機会は少ないでしょう。

新築マンションの場合は、デベロッパーなどマンションの売主が建物表題登記を行うため、マンションの買主が関わることは基本的にありません。

表題登記は、建物や土地の所有権を取得した日から1か月以内に申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

表題登記の手続き方法

表題登記の流れを知っておくと、専門家へ依頼する際や費用比較にも役立つでしょう。基本フローは、「必要書類の収集 → 申請書作成 → 登記申請」の順です。

申請窓口：不動産の所在地を管轄する法務局
申請形式：窓口・郵送・オンライン
職種：土地家屋調査士が代理可（報酬発生）

建物表題登記は自分で申請することも可能ですが、必要書類の収集や書類提出後の現地立ち合いなどの手間もかかります。そのため、土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。

筆者からの一言アドバイス

オンライン申請の手順は、法務省「登記・供託オンライン申請システム」（登記ねっと供託ねっと) で公開されています。電子署名の取得方法や推奨環境を事前に確認すると、補正リスクを大幅に下げられるでしょう。

参照元：登記・供託オンライン申請システム

必要書類

建物表題登記に必要な書類は、以下の通りです。

建物図面・各階平面図
所有権証明書（建築確認済証または検査済証、工事完了引渡証明書）
住所証明書（建物の所有者の住民票）
建物表題登記申請書

書類に不備があると補正通知が届き、登記完了までの日数が延びてしまいます。

特に、住宅ローンを利用する場合、建物に抵当権設定登記もしなければなりません。抵当権設定登記は、建物表題登記完了後、所有権保存登記の後に行う流れとなるため、スケジュールは慎重に調整しなければなりません。

申請の流れ

必要書類を揃えたら、以下の流れで建物表題登記の申請をします。

必要書類を揃える
申請書を作成し法務局へ提出
法務局が審査
補正があれば期限内に修正して提出
登記完了証を受領し完了

オンライン申請を選ぶと窓口へ行く手間が省けますが、マイナンバーカードの電子証明書やPDF化した図面の添付などが求められます。書類作成に慣れていない場合は窓口提出のほうが安心です。

筆者からの一言アドバイス: 補正の指示は、通常は申請書に記載した連絡先の電話番号にかかってきます。ただし、オンライン申請の場合は、オンラインで補正指示の連絡が届く場合もあります。

申請費用の目安

表題登記自体は登録免許税はかかりませんが、土地家屋調査士に依頼すると報酬が発生します。一般的な戸建住宅を例にした費用のイメージは次のとおりです。

項目	自分で申請	土地家屋調査士依頼
登録免許税	0 円	0 円
図面作成	0 円	1万円～
報酬（役所・法務局調査費・現地調査費など）	0 円	7万円～
合計	0 円	8万円～

依頼費用は、建物の規模や形状、測量の有無で増減します。自ら申請する場合でも測量図を外注すると結局費用がかかるため、手間とコストのバランスを考慮しましょう。

筆者からの一言アドバイス

表題登記と保存登記の違い

表題登記と保存登記はよく混同されがちですが、この2つは目的もタイミングも異なります。表題登記は「物理情報の公示」、保存登記は「所有権の公示」を担うため、順序としては表題登記が先行し、その後に保存登記を行います。

比較項目	表題登記	保存登記
目的	物理的状況を公的に登録	土地・建物の所有権の公示
登録免許税	無料	固定資産税評価額×0.4％ ※住宅用家屋は、0.15％に軽減（2027年3月31日まで）
申請者	所有権を取得した者	所有者
実施時期	所有権取得から1か月以内	表題登記後、ローン設定前など

表題登記をしないまま所有権保存登記を申請することはできません。

また、権利変動を第三者に対抗するためには、権利の登記（所有権保存登記など）が必要です。表題登記のみでは対抗力は備わらない点にも注意が必要です。

筆者からの一言アドバイス

まとめ

表題登記は、物件の物理的実体を公示する制度で、完了してはじめて所有権保存登記や抵当権設定へ進むことができます。

建物の表題登記には、所有権を取得した日から1か月以内の申請義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます。そのため、新築住宅を購入した後は、すみやかに申請するようにしましょう。

費用面では、登録免許税の課税はありませんが、通常は土地家屋調査士に依頼する費用がかかります。

筆者からの一言アドバイス

自分で進める場合は、図面の記載事項や添付ファイルの不一致などにより補正となることがあるため、オンライン申請の実績や運用に慣れた専門家へ相談するなど、慎重に進めるようにしましょう。

吉満博

保有資格：宅地建物取引士／2級ファイナンシャルプランニング技能士／住宅ローンアドバイザー
経歴：理工学部建築学科を卒業後、建設会社とハウスメーカーで7年間にわたり建築設計を担当し、意匠・法規への実践的理解を習得。その後、通信業界で15年間、営業・管理業務に従事し、プロジェクトマネジメントを経験。その後、自身の住宅購入をきっかけに不動産売買・コンサルティング事業で独立（8年間）。現在は、これまでの設計・不動産売買の実務経験を活かし、住宅不動産・金融・相続分野でライター・マーケターとして活動。