任意売却できない7つのケースとは？失敗を回避する対処法を専門家が解説

任意売却の基本的な仕組み

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者である金融機関の同意を得て、市場価格に近い価格で不動産を売却する手続きのことです。

返済が滞ると、最終的には不動産が「競売」にかけられてしまいます。任意売却は、この競売を回避するための、いわば救済措置的な手段と位置づけられています。

通常、不動産を売却してもローンを完済できない「オーバーローン」の状態でなければ、任意売却を選択する必要はありません。

競売との決定的な違い

任意売却と競売の最も大きな違いは、売却プロセスにおける「所有者の意思」の反映度合いと「売却価格」です。

競売は強制的に手続きが進み、市場価格よりも大幅に安い価格で売却されることが多いため、より多くの債務が残る可能性があります。

一方で、任意売却は所有者の意思を反映しやすく、少しでも有利な条件で売却できる可能性を残しています。

このセクションのポイント

• 任意売却は、ローン返済が困難な場合に金融機関の同意を得て行う売却方法。
• 競売と比べ、市場価格に近い価格で売却でき、所有者の意思を反映させやすい。
• プライバシー保護や残債の返済交渉においても、任意売却の方が有利。

ケース1：債権者（金融機関）の同意が得られない

任意売却は、債権者の同意がなければ絶対に成立しません。 金融機関が同意しない主な理由は、売却価格がローン残高を大幅に下回り、回収できる金額が少なくなる場合です。

あまりにも低い売却想定額では、金融機関が「競売の方がまだマシだ」と判断する可能性があるのです。

筆者からの一言アドバイス

金融機関との交渉は、任意売却の専門家である不動産会社に任せるのが成功の鍵です。専門家は、物件の適正な価値を算出し、金融機関が納得しやすい返済計画を提示することで、同意を引き出すノウハウを持っています。そのため、できるだけ早い段階で、任意売却を専門に扱う不動産会社に相談することが重要です。

ケース2：連帯保証人の同意が得られない

住宅ローンに連帯保証人がいる場合、その人の同意も必須です。 任意売却後もローンが残れば、連帯保証人には返済義務が残ります。そのため、連帯保証人が「売却に同意できない」「今後の返済計画が不透明だ」と判断すれば、手続きはストップしてしまいます。

ケース3：共有名義人全員の同意が得られない

不動産が夫婦や親子などの共有名義になっている場合、名義人全員の同意が必要です。 たとえば、離婚した元配偶者が共有名義人になっており、連絡が取れない、あるいは協力が得られないといったケースでは、任意売却を進めることはできません。

ケース4：税金の滞納で「差押え」を受けている

固定資産税や住民税、国民健康保険料などを滞納し、すでに国や自治体から不動産を差し押さえられている場合、原則として任意売却はできません。 この「差押え」を解除しない限り、売却手続きには進めません。

ケース5：競売開始決定通知が届き、時間的猶予がない

住宅ローンの滞納が続くと、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。この通知が届いてから実際に競売（入札）が行われるまで、通常4〜6ヶ月程度の期間があり、この期間内に買主を見つけて売買契約を完了させなければなりません。 買主探しや金融機関との交渉が難航し、時間切れになると任意売却は失敗し、競売へと移行します。

ケース6：買い手が期間内に見つからない

任意売却では、通常の不動産売却と同じように、市場で買主を探す必要があります。 しかし、物件に何らかの問題（状態が悪い、立地が不便など）があったり、売却価格が高すぎたりすると、期間内に買い手が見つからないことがあります。

ケース7：所有者本人の意思確認ができない

所有者が認知症などで意思能力が確認できない場合、法律行為である売買契約を結ぶことができません。 このようなケースでは、法的な手続き（不在者財産管理人の選任など）が必要となり、任意売却は極めて困難になります。

このセクションのポイント

• 債権者の同意：売却額が低すぎると金融機関が認めない。
• 関係者の同意：連帯保証人や共有名義人、全員の合意が不可欠。
• 公的差押え：税金滞納による差押えは、解除が最優先。
• 時間制限：競売開始までに売却を完了させる必要がある。
• 買主の不在：期間内に購入希望者が見つからないと失敗する。
• 所有者の問題：所有者の意思能力の欠如は手続きの障壁となる。

まずは金融機関（債権者）へ正直に相談する

住宅ローンの返済が少しでも難しいと感じたら、隠さずにできるだけ早く金融機関に相談することが最重要です。 返済プランの見直しに応じてもらえる可能性があり、それだけで状況が改善することもあります。

早めに相談することで、金融機関との信頼関係を維持し、任意売却へ進む際も協力的な姿勢を得やすくなります。

任意売却を専門とする不動産会社に相談する

任意売却は、通常の不動産売買とは異なり、法律や金融に関する高度な知識と交渉力が求められます。そのため、相談先は「任意売却を専門に扱う不動産会社」を選ぶべきです。

専門の不動産会社が持つ強み

• 金融機関との交渉力：債権者が納得する売却価格や返済計画を提示し、同意を取り付けるノウハウが豊富。
• 法律に関する知識：差押えの解除交渉や、複雑な権利関係の整理にも対応可能。
• スピーディーな対応：競売までの限られた時間の中で、効率的に売却活動を進めることができる。
• ネットワーク：弁護士や司法書士など、他の専門家との連携もスムーズ。

弁護士や司法書士などの法律専門家を頼る

以下のような複雑な問題を抱えている場合は、弁護士や司法書士といった法律の専門家への相談が不可欠です。

• 複数の金融機関から借り入れがある
• 財産分与で揉めている
• 自己破産や個人再生も視野に入れている

法律の専門家は、法的な観点から最善の債務整理の方法を提案してくれます。不動産会社と連携している法律事務所も多いため、まずは不動産会社に相談し、必要に応じて紹介してもらうのも良いでしょう。

このセクションのポイント

• 早期相談：返済困難を感じたら、すぐに金融機関へ連絡する。
• 専門家の選択：任意売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが成功率を高める。
• 法的問題：複雑な権利関係や他の債務整理を検討する場合は、弁護士など法律家への相談が必須。