築30年マンションを買ったら後悔する？買うべきかどうかの判断基準を解説

後悔1：想定外の出費！修繕積立金の値上がりと一時金

購入時に想定していた月々の支払い。しかし、入居後すぐに管理組合の決議で「大規模修繕のため、修繕積立金を来月から値上げします」と決議されるケースは少なくありません。

修繕積立金が予定通り貯まっていない場合、一時金として数十万円の支払いを求められることもあります。これは、長期修繕計画が甘く、積立金が不足しているマンションで頻繁に起こる問題です。

後悔2：見えない部分の劣化！給排水管トラブルと高額な交換費用

内装はリフォームされていて綺麗でも、壁や床下の給排水管が寿命を迎えていることがあります。

築30年は、配管の交換を検討する目安の時期と重なります。赤水や漏水といったトラブルが発生し、いざ交換となると、専有部だけでも50〜100万円以上の高額な費用がかかる可能性があります。

後悔3：冬は寒く夏は暑い！断熱性の低さと光熱費の問題

新築のマンションに比べ、30年前の物件は断熱基準が低く、特に窓サッシの性能が劣る傾向にあります。

その結果、「冬は暖房が効きにくく、夏は冷房が効かない」という状況に陥りがちです。快適性が損なわれるだけでなく、月々の光熱費が想定以上にかさみ、家計を圧迫する原因となります。

後悔4：「新耐震基準」なのに安心できない？耐震性の落とし穴

1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」のマンションであれば、法律上は震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないレベルの耐震性が求められています。

しかし、これはあくまでも想定であり、建物の形状や管理状態、地盤によっては想定外のダメージを受ける可能性もゼロではありません。

後悔5：売れない・貸せない！資産価値の想定外の下落

「いざとなれば売却すればいい」と考えていても、買い手がつかないケースがあります。特に、立地が悪かったり、管理状態が良くなかったりすると、資産価値は大きく下落します。

金融機関によっては、築年数が古いというだけで担保評価が低くなり、買い手の住宅ローン審査が通りにくくなることも売却を難しくする一因です。

後悔6：コミュニティの高齢化と管理組合の機能不全

築30年のマンションでは、新築時から住んでいる住民の高齢化が進んでいることが少なくありません。

それ自体は問題ではありませんが、役員のなり手がおらず管理組合が機能不全に陥っていたり、修繕積立金の値上げといった重要な決議に反対意見が多く、必要な修繕が行えなかったりするリスクがあります。

後悔7：現代のライフスタイルとのギャップ（設備・間取り）

インターネット回線が遅い、宅配ボックスがないなど、現代のライフスタイルに合わない点がストレスになることもあります。

その他にも、間取りが細かく区切られていて使いにくかったり、電気容量が小さく最新の家電製品を同時に使うとブレーカーが落ちてしまうケースもあります。

このセクションのポイント

• 費用面では修繕積立金の値上げリスクを把握する
• 建物面では給排水管と耐震性を重点的にチェックする
• 生活面では断熱性やコミュニティの状況を確認する
• 資産価値は立地と管理状態で決まることを理解する

方法1：「長期修繕計画書」の確認

長期修繕計画書は、マンションの将来の健康状態を示す最も重要な書類です。不動産会社に依頼すれば必ず入手できます。

【筆者からの一言アドバイス】

計画があるだけで安心は禁物です。大切なのは、その計画が現実的で、実行するための資金がきちんと貯まっているかです。また、計画の見直しが定期的に行われているかも確認しましょう。古い計画のままでは意味がありません。

▼チェック項目

• 計画期間: 30年以上の長期的な計画か？
• 修繕項目: 外壁、屋上防水、給排水管など、主要な項目が網羅されているか？
• 資金計画: 将来的な値上げが計画に含まれているか？一時金の徴収が予定されていないか？
• 積立金残高: 計画に対して、現在の積立金残高が不足していないか？

方法2：「重要事項調査報告書」で管理組合の健全性を測る

重要事項調査報告書には、管理費や修繕積立金の滞納額、積立金の総額など、管理組合の財政状況が記されています。滞納額が多い場合、管理組合が正常に機能していない可能性があり、将来の修繕に影響が出る恐れがあります。

国土交通省の調査によると、修繕積立金の平均額は年々上昇傾向にあります。物件の積立金額が、平均と比較して極端に安くないかも確認しましょう。

方法3：「管理規約」で将来のリスクを読み解く

管理規約は、マンションでの生活ルールを定めたものです。特に、リフォームに関する規定は重要です。

たとえば、「フローリングの遮音等級」や「水回りの移動の可否」など、将来のリノベーションに大きく影響する項目は必ず確認しましょう。

方法4：現地調査でしかわからない共用部分の管理状態

書類だけではわからない「管理の質」は、現地で確認するべきです。エントランス、廊下、ゴミ置き場、駐輪場などが清潔に保たれているかを見て回りましょう。

【筆者からの一言アドバイス】

チェック事項のひとつとして挙げられるのが掲示板です。管理組合からのお知らせが定期的に更新されているか、住民からの意見やトラブルに関する貼り紙がないかなど、コミュニティの状況を推測する重要な手がかりになります。

また、ゴミ置き場が荒れているマンションは、管理もルーズな傾向があります。

方法5：専有部のインフラ（給排水管・電気容量）を確認する方法

内見時には、インフラの状態も確認が必要です。不動産会社を通じて、過去の専有部の修繕履歴（特に給排水管の交換履歴）を確認できないか問い合わせてみましょう。

また、分電盤を見て、電気の契約アンペア数を確認することも大切です。30A（アンペア）など容量が小さい場合、現代の生活では不便を感じる可能性があります。

このセクションのポイント

• 「長期修繕計画書」で将来の費用と建物の維持計画を確認する
• 「重要事項調査報告書」で滞納金や積立金残高をチェックする
• 「管理規約」で自分のライフスタイルに合うか確認する
• 現地では共用部分の清掃状況や掲示板を確認する
• 専有部のインフラは不動産会社経由で確認する

共通点1：圧倒的な「立地」の良さ

建物は古くなりますが、立地の価値は変わりません。30年前に建てられたマンションは、駅や商業施設の近くなど、現在ではなかなか手に入らない好立地に建っていることが多いです。

通勤・通学の利便性や、生活のしやすさは、日々の満足度に直結する最も重要な要素といえるでしょう。

共通点2：徹底された「管理」の実績

適切な管理と修繕が行われてきたマンションは、築30年でも非常に状態が良いものです。むしろ、30年間の管理実績があるということは、管理組合がしっかりと機能してきた証拠ともいえます。

新築マンションにはない、「過去の実績」という安心感があります。

共通点3：自分好みに変えられる「自由度」の高さ

価格が安い分、リノベーションに費用をかけることができます。古い間取りや内装を、自分たちのライフスタイルに合わせて一新することで、新築以上の満足度を得られる可能性があります。