開発許可が不要なケースとは？判断のポイントをわかりやすく解説

都市計画法における開発許可の位置づけ

都市計画法は、都市の健全な発展を図るために、土地利用をコントロールする法律です。

「開発許可制度」は同法第29条を中心に規定されている、宅地造成が都市計画に適合するかを事前に審査する仕組みです。地域計画（区域区分・用途地域・地区計画など）との一貫性を確保し、無秩序な開発による渋滞や災害リスクを防ぎます。

申請時は、都市計画図と条例を照合し、計画図書の標準様式や負担金の有無を確認しましょう。

許可審査では、道路や上下水道などの公共施設の配置、環境への影響、周辺景観との調和を包括的に確認します。

審査期間の短縮には、事前協議で指摘事項を整理し、修正案を早めに提出することが効果的です。

500㎡未満の小規模造成

都市計画区域の市街化区域では、宅地造成などの開発行為でも面積が500㎡未満なら都市計画法上の開発許可は不要です。

ただし、「小規模だから許可はいらない」と安易に判断するのは禁物です。この面積要件は土地を分筆せず一体で計測した値で判断されるため、分割して基準を下回るように見せる「面積逃れ」は許されません。

市街化区域での建築行為

市街化区域で行う建築行為の多くは、造成を伴わない限り開発許可の対象外です。用途地域が定められ、道路や上下水道が整備済みのエリアでは、建築確認手続きだけで計画を進められるケースが一般的となります。

一方で、敷地の形質を大きく変える工事や500㎡超の造成を含む場合は、開発許可が必要になるため注意が必要です。

• 建築確認のみで足りる主なケース
• 既存宅地での住宅・商業施設の新築・増改築
• 造成面積が500㎡未満の駐車場整備
• 道路後退（セットバック）のみを伴う建築
• 開発許可の検討が必要なケース
• 敷地高低差を大幅に変える盛土・切土
• 500㎡以上の平地造成による分譲計画
• 公共施設負担が発生する私道新設

市街化区域は「計画的な市街地形成を促す区域」と位置づけられるため、既存インフラを活用した建築行為は行政審査が比較的スムーズに進みます。

ただし、防火地域や高度地区などの個別規制が重なると、設計変更を求められることがあります。計画の初期に用途地域図と条例を詳細に確認し、必要に応じて事前相談を活用しましょう。

市街化調整区域の例外規定

市街化調整区域では原則として開発許可が必要ですが、都市計画法第34条 に列挙された用途に該当する場合は例外的に開発許可が不要となるケースがあります。

＜許可不要となる主なケース＞

以下は、代表的な例外用途です。自治体によっては、基準条例が細分化され、建築規模や敷地要件を追加している場合があるため、詳細に関しては各自治体に確認が必要です。

• 農家分家住宅（親族の世帯分離）
• 農業用倉庫・共同育苗施設
• 学校・社会福祉施設など公益施設
• 地域交流センターなどの公的コミュニティ施設
• 道路法・河川法に基づく公共施設整備
• 非常災害時などの応急措置としての建築物
• 既存建築物の建替え（同一規模で同一用途など規定あり）

ただし、例外規定に該当しても、開発許可「不要」となるだけで、事前相談や指導要綱届出が免除されるわけではありません。

特に農家住宅は「一定規模以上の農地保有」「分家要件」などの細かい条件が設けられる傾向にあります。許可不要と判断した後も、土地利用計画の概要を自治体に説明し、必要な同意書や誓約書を準備することが重要です。

公的事業など（区画整理など）

国や地方公共団体が行う土地区画整理事業や道路整備などの公的事業は、公共の利益を優先する観点から、開発許可の対象外です。

これらの事業は都市計画決定の段階で詳細な環境・インフラ調整が済んでいるため、民間開発より簡素な手続きで着手できます。都市計画法施行令第36条第3号が根拠条文となり、造成面積や区域区分に関係なく許可不要とされています。

＜ 許可不要となる主な公的事業の例＞

• 土地区画整理事業の換地造成
• 国・県・市町村が施行する道路改良工事
• 公共下水道・排水施設の築造
• 河川法にもとづく堤防かさ上げ工事
• 都市再開発法による第一種市街地再開発事業

ただし、公益法人や民間委託事業など、上記を逸脱する事業については、個別の判断が必要となる場合があります。

省令60条証明の取得方法

都市計画法施行規則第60条に基づく省令60条証明は、計画が開発許可対象外である事実を行政が公印付きで示す書類です。許可不要と判断された小規模造成や農家住宅でも、金融機関の融資審査や表示登記の局面で提示を求められます。

許可不要通知が口頭確認だけの状態では、第三者がリスクを評価できず取引が停滞しやすいため、早期に取得しておくと安心です。

• 事前相談で計画概要書・配置図の確認を受ける
• 正式申請書に添付する図書（公図・求積図など）を製本
• 窓口で申請、手数料納付
• 審査・補正後に交付決定（通常15営業日前後）
• 原本受領後、金融機関や法務局に写しを提出

証明書の発行には2〜4週間を要するため、工事着手日から逆算して余裕を持ったスケジュールを組みましょう。図面の欠落や土地境界の誤記があると補正指示が出され再審査となるため、測量会社や司法書士と連携して提出前にダブルチェックを行うとスムーズです。

地区計画・指導要綱による届出の義務

都市計画に細かなまちづくりのルールを加える地区計画や、自治体ごとに定められた開発指導要綱では、開発許可が不要でも届出義務が課せられる場合が多いです。これらは、開発計画が地区計画と調和しているかを確認するための重要な手続きとなります。

届出を怠ると工事中止命令や是正指導の対象となるため、計画概要が固まった時点で窓口協議を行い、提出図書や期限を確認します。建築確認時に届出受理票の提出を求められる区域もあるため、証明書の取得時期を工程表に組み込むことが肝心です。

＜届出に必要な主な書類＞

• 事前協議申込書（区域図・配置図添付）
• 届出書（工事概要・面積・用途を記載）
• 誓約書（基準遵守の同意）
• 添付図面：立面図・排水計画書など

提出期限を過ぎて内容変更が判明すると、届出をやり直すだけでなく、工程遅延費が発生します。疑義が生じたときは技術相談を活用し、図面修正を最小限に抑えることが重要です。

また、自治体によっては、一定規模以上の開発は「まちづくり指導要綱」を制定しており、「事前協議書」などの提出を求めらることもあります。指導要綱によっては罰則規定を設けている場合もあるので、違反しないよう注意しましょう。

公共施設負担が発生するケース

宅地造成や建築行為に伴って、道路や上下水道などのインフラ整備が必要となる場合、事業者が公共施設を整備・譲渡する「公共施設負担」が発生します。

道路や上下水道を新設・改良して自治体へ無償譲渡する「寄付採納方式」や、工事費相当額を金銭で納付する「負担金方式」が代表例です。

開発許可が不要でも、面積基準を下回る造成や公益施設を伴う建築でインフラ増強が求められる場合、事業者は協定書を締結し整備義務を負うことになります。

負担協定の拘束力は造成完了から施設引渡しまで続き、契約内容を履行しないと検査済証の交付が保留され、売買決済に影響する恐れがあります。

ステップ1：区域を確認

まず都市計画図・用途地域図を閲覧し、計画地が市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域のどれに属するかを確認します。市街化調整区域では、農用地区域など重ねて指定される場合があるため、重複規制の有無についても確認しましょう。

• 市街化区域：インフラ整備済み。500㎡を超えれば許可検討
• 市街化調整区域：原則許可が必要。34条例外を併せて確認
• 非線引き区域：1,000㎡基準。自治体条例で引下げの可能性あり

計画地が境界付近の場合は、座標付き地籍図や現地標識で境界を特定し、担当課へ照会して確定してください。Web公開図は縮尺が荒いことも多いため、原図の閲覧や図面写しの取得を行うとより安全です。

ステップ2：面積・用途を確認

次に、区域ごとに定められた面積基準と、土地利用の用途区分を同時に満たすかどうかを確認します。面積は造成範囲を一筆で測量した実測値を用い、用途は建築確認に提出予定の用途別集計表で確認します。分譲計画の場合、将来分筆後の想定用途も視野に入れて判断すると、許可不要判定の持続性を確保できます。

• 市街化区域：造成面積500㎡超かつ建築物を前提とする場合は許可要
• 非線引き区域：1,000㎡超で許可要。条例で500㎡へ引下げられる事例あり
• 市街化調整区域：面積に関係なく原則許可要。農家住宅など例外用途を併せて確認
• 準都市計画区域：条例指定があると500㎡超で許可要
• 駐車場・資材置場など特定工作物：面積基準と施設種別の両方を照合

面積と用途の両基準をクリアした計画であっても、排水量や交通影響の点検により行政から変更指示が出るケースがあります。造成計画書に水理計算書や交通量調査を添付し、設計意図を明示しておくと審査が円滑になり、不要な造成拡大を求められるリスクを低減できるでしょう。

ステップ3：例外規定を確認

面積・用途基準を超える場合でも、都市計画法施行令第36条や法第34条の例外に該当すれば開発許可が免除されます。例外条文は区域ごとに適用範囲が異なり、公益上必要な施設か、農家分家住宅か、区画整理などの事業かを細かく判別する必要があります。

• 施行令第36条：面積・用途による許可不要（500㎡未満、公益施設など）
• 法第34条：市街化調整区域の公益・農業関連用途など
• 施行令第37条：国・地方公共団体が施行する公的事業
• 条例特例：独自に面積を引下げる、または緩和する自治体条項
• 経過措置：区域区分変更前から継続する開発行為

例外規定の適用には、自治体による独自基準や附帯条件が付く場合があります。窓口相談で適用可否を事前確認し、同意書や誓約書をそろえて申請すると、図面補正の手戻りや計画中断を避けやすくなります。

まとめ

開発許可の要否は、区域・面積・用途の三要素で判定し、施行令第36条や法第34条の例外で最終確認する流れが合理的です。許可不要となっても省令60条証明や指導要綱届出などの手続きが残る点を忘れずに工程表へ組み込みましょう。早期に専門家と行政窓口へ相談すれば、不要な許可申請や設計変更を回避でき、工期とコストを最適化できます。

• 区域→面積・用途→例外条文の三段階チェックが基本
• 許可不要でも各種届出や証明書が必要
• 事前協議を活用し、指摘事項を早期解消

以上を踏まえ、計画初期の情報収集と関係者間の連絡調整を徹底することで、スムーズな宅地造成と不動産取引の実現が可能になるでしょう。