地役権とは？通行地役権のポイント・登記手続き・時効などを解説

地役権とは

地役権とは、自己の土地（要役地）の便益のために他人の土地（承役地）を一定範囲で利用できる権利です。通行のために他人の土地を使用する場合や、高圧送電線の安全確保などを目的として、民法第280条に定められています。

地役権は、当事者間の契約や時効などによって成立します。要役地が売買によって第三者に譲渡された場合、地役権も買主に移転し、承役地の所有者にあらためて承諾を得る必要はありません。ただし、原則として第三者に地役権を主張するには登記が必要です。

• 地役権は不可分性が原則（民法第282条）
• 当事者間で存続期間を定めることもできる一方、定めなければ永久的に存続する
• 契約・時効など取得方法を問わず、承役地所有者の負担が伴う

要役地と承役地の役割を正確に把握することで、土地売買時の無用なトラブルを低減できます。特に都市部の袋地や私道を含む物件では、通行や上下水道の敷設のために地役権設定が必要となる例が多く見られます。

地役権が設定された承役地は、価格調整を要します。一方、要役地は機能確保により価値が上昇し、地役権の有無が実勢価格にも影響します。購入前には、登記事項証明書だけでなく、測量図や覚書の有無を確認し、不動産価値を評価することが必要です。

通行地役権とは

通行地役権とは、公道に接道しない袋地が承役地を通行して外部と接続するための権利で、都市部の再開発などで利用されます。契約や時効で成立するため、幅員・時間帯・通行料などを詳細に定めることで将来的なトラブルを抑制できます。

• 幅員は必要最小限
• 通行のための利用に限定され、目的外の利用（駐車・資材置場）は原則禁止
  承役地所有者の許可なく通行経路を変更できない

筆者からの一言アドバイス

通行地役権は、囲繞地通行権（民法第210条以下）と異なり、契約によって具体的な内容を自由に定められるのが特徴です。ただし、幅員や通行時間、維持管理費用の分担などを細かく取り決めておかないと、将来的な紛争の原因となります。実務では覚書や地役権登記を併用し、第三者に対しても権利関係を明確にしておくことが重要です。

地役権の登記手続き

この章では、地役権の登記手続きのステップについて解説します。手続きは、以下の4つのステップで行います。

契約時には、図面添付で通行範囲などを明確化することが大切です。

また、地役権設定契約にかかる費用は、登録免許税（承役地1個につき1,500円）と司法書士報酬です。登記申請は司法書士へ依頼するのが一般的で、司法書士報酬の目安は、5万〜10万円ほど。申請から完了までの期間は、数日〜数週間程度が一般的です。

筆者からの一言アドバイス

地役権は契約だけでも成立しますが、登記をしていなければ第三者に主張できません。売買や融資の際に「権利関係が不明確」と判断されると取引が進まないため、必ず登記まで行いましょう。実務では契約書とあわせて図面を作成し、承役地の範囲を明確にしておくことで、後々のトラブル防止につながります。

地役権と他の権利の違い

地役権は土地の便益に限定された用益物権です。

要役地が最小限のコストで恒常的便益を得られるメリットがある一方、承役地側が利用制限を受けるデメリットがあります。物件支配権を与える地上権や法律上当然に発生する囲繞地通行権とは性質が異なる点も覚えておきましょう。

これらの違いを把握しておくことで、最適な権利選択ができるでしょう。たとえば、共同住宅の長期賃借なら地上権、旗竿地の通行確保なら地役権が適切です。

融資審査では、地上権は所有権に近い担保価値として評価されます。一方で、通行地役権は必要な便益の確保が目的であるため、担保評価は中程度にとどまります。

売買・相続時の注意点

地役権付き土地を取引する際は、以下のポイントに留意しましょう。

• 売買契約に地役権の存否を明示する
• 負担付き土地として融資審査を受ける
• 相続登記の際には、地役権負担も承継される

これらを怠ると。建築不可や価格下落といったリスクが高まります。

【監修者コメント】
不動産仲介の実務では、重要事項説明書に「地役権図面」や「覚書写し」を添付するのが一般的です。買主がこれを金融機関へ提出すると、融資審査もスムーズになります。

権利が引き継がれる場合の注意点は以下の3点。

• 売主…地役権の負担の有無を説明する
• 買主…登記簿・図面で範囲を確認する
• 双方…必要に応じて価格調整を協議する

権利内容を明確に共有することで、改築計画もスムーズに進められるでしょう。 民法第186条は用益権が所有権とともに移転することを定めており、地役権も物的負担として承継されます。