隣地斜線制限とは？緩和条件や計算方法をわかりやすく解説

住宅系地域

住宅系の用途地域では 、高さの基準は20ｍ、斜線の勾配は1.25です。

• 斜線の勾配：1.25
• 立ち上がりの高さ：20 m（特定行政庁が都市計画審議会で指定した場合は31ｍ）

ただし、中高層住居専用地域の場合は日影規制の対象区域に指定されることが多く、その場合、北側斜線は適用除外になります。

第1種低層住居専用地域および第2種低層住居専用地域、田園住居地域は、北側斜線制限や日影規制が厳しいため、20ｍを超える建物を建てることはなく、隣地斜線制限は適用対象外となります。

商業・工業系地域

商業・工業系の用途地域では、高さの基準は31m、斜線の勾配が 2.5となっています。商業・工業活動の促進を目的とする用途地域であるため、住居系地域より制限が緩くなっています。

• 斜線の勾配：2.5
• 立ち上がりの高さ：31 m

ただし、天空率によって同程度以上の環境が確保できることが判断できれば、隣地斜線制限は適用除外となります。

用途地域の指定がない地域の斜線制限は、特定行政庁が告示で定めるため、計画地の自治体の最新情報を確認しましょう。

建物を後退（セットバック）させる場合

敷地境界線から建物を一定距離を後退させると、本来より外側に隣地境界線があるものとして隣地斜線制限を適用できます。

後退した距離は、基準となる高さ（20ｍあるいは31ｍ）を超える部分で算定し、後退した距離分と同じだけ、本来の敷地境界線より外側から隣地斜線制限を適用可能です。

基準点が外側に移動することにより、建物の高さに余裕を持たせられるようになります。

筆者からの一言アドバイス

緩和を受けるには、確認申請図面で境界線と後退距離を明示する必要があります。また、後退部分も敷地面積に含まれるため、建ぺい率や容積率は通常通りに算入されます。

隣地との高低差がある場合

計画地の地盤が隣地より1ｍ以上低い場合、隣地斜線制限が緩和されます。

この場合、隣地との高低差から1ｍを引き、残りの2分の1だけ、敷地が高いものとみなすことが可能です。

• 緩和後の地盤面の高さ＝地盤面+（隣地との高低差－1ｍ）×1/2

たとえば、隣地より地盤が2ｍ低い場合、（2ｍ－1ｍ）×1/2＝0.5ｍ（50cm)だけ高い位置から、隣地斜線を起算することができます。基準点が高くなる分、建物の高さにも余裕ができます。

地盤の高さ（隣地のレベル）を測るのは簡単ではないので、ハウスメーカーやデベロッパーと相談しながら慎重に検討しましょう。

公園・広場などの建設不可地に隣接する場合

隣接地が将来的に建物が建つ可能性がない場合、日照への影響が小さいため、規制が緩和されます。

具体的には、隣接する公園や広場、水面の幅の2分の1だけ、隣地境界線が外にあるものとみなすことが可能です。

ただし、将来にわたって空地の空間が確保され、民間で所有する敷地などにならないことが条件となります。

緩和の適用を受けるうえで、自治体から隣接地の用途を示す公図や追加の資料などの添付を求められる場合があります。

天空率による適用除外

隣地斜線・道路斜線は天空率を用いた評価で基準に適合すれば、斜線制限は適用されません。つまり、隣地斜線制限そのものの適用がなくなります。

天空率とは、ある地点から見た時に空が占める割合を指します。建物が高くなるほど空が見える割合は少なくなるため、この割合を基準として採光や圧迫感をどの程度確保できるかを評価する指標です。

建物の高さが、天空率を用いた評価基準に適合すれば、隣地斜線制限の適用は受けません。

天空率の計算は複雑なため、通常は天空率に対応している専用のソフトを使用して計算する必要があります。また、審査基準についても自治体に確認が必要です。