専任媒介契約とは？メリット・デメリット・専属専任との違いをわかりやすく解説

「不動産会社から『専任媒介契約』を勧められたけど、よくわからない…」
「専属専任媒介というのもあるらしいけど、何が違うの？」

媒介契約は、あなたの不動産売却が成功するかどうかを左右する、非常に重要な最初のステップです。契約の種類によって、不動産会社の動き方、売却のスピード、そしてあなたの手間まで、すべてが変わってきます。

もし、この選択を誤ると、「なかなか買い手が見つからない」「不動産会社から何の連絡もない」といった事態に陥りかねません。

この記事では、「専任媒介契約」を中心に、それぞれの契約形態の違いとメリット・デメリットをわかりやすく解説します。

この記事でわかること

3つの契約形態の明確な違い
専任媒介契約を選ぶメリットとデメリット
売却の成功を妨げる、悪質な「囲い込み」のリスクとその対策
あなたの状況に合わせた、最適な媒介契約の選び方

3つの媒介契約、あなたに合うのはどれ？早わかり比較表

媒介契約には、「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

まずは、これらの3つの媒介契約が具体的にどう違うのか、全体像を掴みましょう。以下の比較表が、あなたの理解を助けてくれるはずです。

比較項目	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社OK
レインズへの登録義務	契約から7日以内	契約から5日以内	義務なし
売主への業務報告義務	2週間に1回以上	1週間に1回以上	義務なし
自己発見取引	可能	不可	可能
契約の有効期間	最大3ヶ月	最大3ヶ月	最大3ヶ月
おすすめな人	不動産会社にしっかり売却活動してほしい人	より早く、より積極的に売却したい人	自分のペースで売りたい、人気物件の人

※レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間の情報ネットワークシステムのことです。

専任媒介契約の基本を理解する

それでは、本題である「専任媒介契約」について掘り下げていきましょう。

専任媒介契約とは、1社の不動産会社に絞って、売却活動のすべてを任せるという契約方法です。そのため、複数の会社に声をかけることはできません。

これにより、依頼された不動産会社は「自社で必ず売却を成功させる」という責任感が生まれ、広告費を投下するなど、積極的な販売活動を行うインセンティブが働きます。売主にとっても、やり取りする窓口が一つで済むため、手間が少ないのが大きな特徴です。

法律（宅建業法）で定められた2つの重要な義務

専任媒介契約を締結した不動産会社には、宅地建物取引業法という法律によって、以下の2つの義務が課せられます。これは、売主を守るための重要なルールです。

指定流通機構（レインズ）への登録義務
不動産会社は、契約を結んだ日から7日以内に、物件情報をレインズに登録しなければなりません。レインズに登録することで、全国の不動産会社がその物件情報を閲覧できるようになり、買主を見つけるチャンスが大きく広がります。
業務処理状況の報告義務
不動産会社は、2週間に1回以上、売主に対して「どのような販売活動を行ったか」「問い合わせは何件あったか」といった業務の状況を、文書または電子メールで報告する義務があります。これにより、売主は売却活動の進捗を定期的に把握することができます。

これらの義務は、宅地建物取引業法第三十四条の二に定められています。法律で定められたルールがあるからこそ、売主は1社に安心して任せることができるのです。
出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

専任媒介契約の3つのメリット

専任媒介契約が多くの人に選ばれるのには、明確な理由があります。ここでは、売主側から見た3つの大きなメリットをくわしく解説します。

メリット1：不動産会社の販売活動が積極的になりやすい

不動産会社にとって、専任媒介契約は「自社で頑張れば、必ず仲介手数料を稼げる」ことが約束された契約です。そのため、広告費や人件費といったコストをかけやすく、以下のような積極的な活動が期待できます。

積極的な広告展開

大手不動産ポータルサイトへの優先的な掲載
質の高い物件写真や紹介動画の作成
新聞折り込みチラシやポスティングの実施

手厚い販売活動

オープンハウス（内覧会）の積極的な開催
既存顧客への熱心な紹介

メリット2：窓口が一つでやり取りが楽

複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶと、各社から内覧希望の連絡がバラバラに入り、その都度スケジュールを調整する必要があります。その点、専任媒介であれば、連絡窓口は依頼した1社だけです。特に、お仕事をしながら売却活動を進める方にとって、この「手間の少なさ」は大きなメリットと言えるでしょう。

メリット3：定期的な報告で売却状況を把握しやすい

前述の通り、専任媒介には2週間に1回以上の報告義務があります。これにより、「不動産会社に任せきりで、今どうなっているのか全くわからない」という不安が解消されます。

定期的な報告を受けることで、問い合わせの状況や市場の反応を正確に把握し、「価格を見直すべきか」「リフォームを検討すべきか」といった次の戦略を、担当者と相談しながら進めることができます。

また、不動産会社や担当者とのコミュニケーションが密になることで信頼関係が構築されやすく、スムーズな販売活動につながります。

注意すべき専任媒介契約の3つのデメリットと「囲い込み」のリスク

メリットの多い専任媒介契約ですが、もちろん良いことばかりではありません。ここでは、契約前に必ず理解しておくべきデメリットと、最大のリスクについて解説します。

デメリット1：不動産会社の力量に成果が左右される

依頼先を1社に絞るということは、その会社の販売力や担当者のスキルに売却の成否が完全に依存してしまうことを意味します。

もし、売却活動に熱心でない会社や、経験の浅い担当者に当たってしまった場合、なかなか売れずに時間だけが過ぎていく可能性があります。

契約期間中（最長3ヶ月）は他社への切り替えができないので、不動産会社の選定は慎重に行いましょう。

デメリット2：自分で買主を見つけても手数料は払う必要がある

専任媒介契約では、自分で買主を見つけて直接契約する「自己発見取引」も可能です。ただし、契約が成立した場合、不動産会社に仲介手数料（またはそれに準ずる費用）を支払う必要があります。

これは、それまでにかかった広告費や営業経費を補填するためです。完全に手数料が不要になる「一般媒介」とは異なる点なので、注意が必要です。

デメリット3：【最大のリスク】「囲い込み」をされる可能性がある

「囲い込み」とは、依頼された不動産会社が、自社で買主も見つける「両手仲介」を狙うあまり、他の不動産会社からの「買いたい」という客付けの紹介を意図的に断ってしまう悪質な行為です。

これが専任媒介における最大のリスクであり、最も注意すべき点です。

囲い込みの仕組み
1. 売主から専任媒介で物件を預かる
2. レインズには登録するが、他社から問い合わせがあると「商談中です」などと嘘をついて断る
3. 自社で買主を見つけ、売主・買主双方から仲介手数料を得る（両手仲介）

囲い込みをされると、より良い条件で購入してくれる買主を逃すことになり、売主にとって大きな不利益となります。

筆者からの一言アドバイス: 悪質な囲い込みを防ぐために、売主自身ができる対策があります。それは、レインズに登録された際に発行される「登録証明書」を必ずもらい、自分で物件情報がきちんと公開されているかを確認することです。また、少しでも対応に不信感を覚えたら、別の不動産会社に買主のフリをして問い合わせてもらうのも一つの手です。信頼できる担当者を見極めることが何よりも重要です。

「一般媒介」「専属専任媒介」との違いを徹底比較

ここまで専任媒介を中心に見てきましたが、他の契約形態との違いを理解することで、より深く自分に合った選択ができます。

自由度が高い「一般媒介契約」

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる、最も自由度の高い契約です。

メリット: 多くの不動産会社の目に触れるため、買主が見つかる可能性が広がります。自分で買主を見つけた場合は、仲介手数料を支払う必要がありません。
デメリット: 不動産会社側からすると「他社で決められてしまう」リスクがあるため、販売活動が手薄になる可能性があります。レインズへの登録や業務報告も義務ではないため、売主が自分で進捗を管理する必要があります。

最も制約が厳しい「専属専任媒介契約」

専属専任媒介契約は、専任媒介よりもさらに制約が厳しい、いわば「最上級のお任せプラン」です。

メリット: 報告義務が「1週間に1回以上」、レインズ登録が「5日以内」と、専任媒介よりさらに厳しく、不動産会社はよりスピーディーで手厚い対応を求められます。とにかく早く、積極的に売りたい人に向いています。
デメリット: 自分で買主を見つける「自己発見取引」が一切禁止されています。もし見つけても、必ずその不動産会社を介して契約し、仲介手数料を支払わなければなりません。

どの契約を選ぶべき？ケース別おすすめガイド

最終的にどの契約を選ぶべきか、あなたの状況に合わせて判断しましょう。

こんな人におすすめ	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
信頼できる1社に任せて、手間をかけずに売りたい	◎	〇	△
とにかく早く、積極的に売却活動をしてほしい	〇	◎	×
駅近など、条件が良く人気が見込める物件を持っている	〇	△	◎
自分で買主を探すあてもあり、自分のペースで売りたい	△	×	◎
複数の会社の意見を聞きながら、慎重に進めたい	×	×	◎

専任媒介契約に関するよくある質問（FAQ）

専任媒介契約を検討する際によくいただく質問について、Q&A形式でお答えします。

Q1. 契約期間はどのくらい？更新はできる？

A. 宅地建物取引業法により、契約の有効期間は最大で3ヶ月と定められています。そのため、3ヶ月を超えて契約を結んでも、3ヶ月に短縮されます。売却に至らなかった場合は、売主からの申し出により契約を更新することができますが、自動更新は認められていません。

Q2. 契約の途中で解約はできる？

A. 売主の都合で解約することは可能ですが、不動産会社が契約履行のために支出した広告費や調査費などの実費を請求される場合があります。ただし、不動産会社側に報告義務違反などの債務不履行があった場合は、無償で解約できます。

Q3. 信頼できる不動産会社はどうやって見分ける？

A. 媒介契約を結ぶ前の「査定」の段階が非常に重要です。以下の点を確認しましょう。

査定価格の根拠を明確に説明してくれるか？ …ただ高い価格を提示するだけでなく、周辺の成約事例など客観的なデータに基づいて説明してくれるかを確認しましょう。
デメリットやリスクも正直に話してくれるか？ …特に「囲い込み」などのリスクについて、会社としてどう対策しているかを質問してみましょう。
あなたの話を親身に聞いて、最適な売却プランを提案してくれるか？ …あなたの事情や希望を汲み取り、それに合わせた契約形態や販売戦略を提案してくれる担当者は信頼できます。