固定資産税が高すぎる！5つの理由と減額・還付を受けるための全手順をわかりやすく解説

理由1：新築住宅の軽減措置が終わった（最も多いケース）

新築の戸建てやマンションを購入した場合、一定期間固定資産税が減額される特例があります。しかし、この期間が終わると本来の税額に戻るため、急に税金が高くなったと感じるのです。

新築から4年目を迎えた戸建てや、6年目を迎えたマンションにお住まいの場合、このケースに該当する可能性が非常に高いです。

理由2：「住宅用地の特例」が適用されていない

住宅が建っている土地には、税負担を軽減するための「住宅用地の特例」が適用され、課税標準額が大幅に圧縮されています。

しかし、家を取り壊して更地にしたり、店舗兼住宅に用途を変更したりすると、この特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がることがあります。

理由3：3年ごとの「評価替え」で土地・家屋の評価額が上がった

固定資産税の基準となる固定資産税評価額は、原則として3年に一度、全国一斉に見直し（評価替え）が行われます。直近では2024年度（令和6年度）が評価替えの年です。

このタイミングで周辺の土地の価格（路線価など）が上昇していると、あなたの土地の評価額も上がり、結果として税額が上昇します。

理由4：地価そのものが上昇した

評価替えの年でなくても、地域の再開発や新駅の開業などにより土地の利便性が著しく向上した場合、地価が大きく上昇することがあります。

このような場合、評価替えを待たずに評価額が修正され、税額が上がることがあります。

理由5：家をリフォーム・増築した

家屋の評価額は、基本的に年々古くなるため下がっていきます（経年減点補正）。

しかし、大規模なリフォームや増築を行うと、家屋の価値が上がったとみなされ、再評価が行われます。その結果、翌年度から家屋の固定資産税が上がることがあります。

チェックポイント1：「土地」の項目 – 特例は適用されているか？

課税明細書の土地の欄を見て、「摘要」や「異動内容」といった項目に「住宅用地」と記載があるか確認してください。もし、住宅が建っているにもかかわらず、この記載がない、あるいは「非住宅用地」などと記載されている場合、「住宅用地の特例」が適用されていない可能性があります。

【課税明細書での確認例】

チェックポイント2：「家屋」の項目 – 存在しない建物が載っていないか？

家屋の欄には、あなたが所有する建物の一覧が記載されています。特に、数年前に取り壊したはずの物置や車庫が、リストに残り続けて課税されているケースが稀にあります。

所在や家屋番号を確認し、現存しない建物が含まれていないかチェックしましょう。

【課税明細書での確認例】
たとえば、課税明細書に以下のように記載されていたら注意が必要です。

• 家屋1： 〇〇市△△町1-2-3 / 家屋番号1234 / 種類：居宅 / 構造：木造 / 床面積：110.00㎡
• 家屋2： 〇〇市△△町1-2-3 / 家屋番号5678 / 種類：物置 / 構造：木造 / 床面積：15.00㎡ （ 2年前に取り壊したはずが記載されている）

この場合、「家屋2」の物置に対して、誤って課税され続けている可能性があります。

チェックポイント3：そもそも計算は合っているか？

課税明細書には、税額の計算過程が記載されています。以下の簡単な式で、検算してみましょう。

• 固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 税率（標準は1.4%）

「評価額」と「課税標準額」は異なる場合があることに注意してください。「課税標準額」の合計に、お住まいの市町村の税率（通常は1.4%ですが、異なる場合もあります）を掛け合わせた数字が、納税額と一致するかを確認します。

【計算の確認例】

• 課税明細書から「課税標準額」を探す
  • 土地の課税標準額： 5,000,000円
  • 家屋の課税標準額： 3,000,000円
• 合計する
  • 合計課税標準額： 5,000,000円 + 3,000,000円 = 8,000,000円
• お住まいの市町村の税率（例：1.4%）を掛ける
  • 計算上の税額： 8,000,000円 × 1.4% = 112,000円
• 納税通知書の「税額」と一致するか確認する
  • この計算結果と、通知書の金額が大きく異なる場合は、問い合わせてみましょう。

ステップ1：まずは市役所（町村役場）の担当課に相談する

いきなり法的な手続きに入る前に、まずは納税通知書に記載されている資産税課（固定資産税担当課）へ電話または窓口で問い合わせ、評価額の根拠について具体的な説明を求めましょう。

この段階で疑問が解消されることも多くあります。

ステップ2：固定資産評価審査委員会へ「審査の申出」を行う

役所の説明にも納得できない場合、市町村長から独立した中立的な第三者機関である「固定資産評価審査委員会」に対して、「審査の申出」という形で不服を申し立てることができます。

• 申出ができる人: 固定資産税の納税者
• 申出ができる内容: 固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）に対する不服のみ。
• 申出ができる期間: 納税通知書を受け取った日の翌日から3ヶ月以内。

この期間を過ぎると原則として申出ができなくなるため、早めに行動を起こすことが重要です。

ステップ3：最終手段としての「訴訟」

審査委員会の決定にも不服がある場合は、その決定の取り消しを求めて、裁判所に訴訟を起こすことができます。

ただし、これは時間も費用もかかる最終手段であり、弁護士などの専門家への相談が不可欠となります。