不動産を高く売却するポイント4つ｜スムーズに進めるコツや注意点も紹介

公的評価額から推定する

不動産の相場を調べる際に最も活用されるのが公的評価額から推定する方法です。公的評価額とは、公的機関（国土交通省）から毎年発表される評価額のことです。具体的には、以下の2つの指標のことを指します。

【公的評価額の2つの指標】

公示価格とは国土交通省が発表している土地の価格で、基準地価とは都道府県が発表している土地の値段です。どちらも行政が発表している指標であるため、売却価格の相場把握のためによく使われるものとなります。
公示地価は1月1日時点での価格を毎年3月に発表し、基準地価は7月1日時点の土地の価格で、発表時期は毎年9月です。毎年更新される指標であるため、最新版の数字を確認するようにしましょう。

それぞれ、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」で確認できます。売却を考えている不動産のエリア情報から検索をしておくことがおすすめです。

周辺の土地の取引価格から推定する

公的評価額でも相場はわかりますが、より信憑性の高い価格を調べるためには、周辺エリアで実際に取引された不動産の価格も確認しましょう。この価格を「実勢価格」あるいは「時価」と呼びます。

景気動向や経済情勢、需給バランスおよび土地の形状や接道状況や売買している当事者間の事情なども加味される価格なので、よりリアルタイムでの相場を測ることが可能です。

この指標は、国土交通省が公表している「土地総合情報システム」で調べることができるので、公的評価額と一緒に調べておきましょう。

高値で売却する

不動産を売却する際、多くの売り主が希望することは、より高い値段で売ることでしょう。少しでも高い値段で売却できれば、これほどうれしいことはありません。

そのためには、不動産売却の募集広告およびポータルサイトへの掲載を積極的におこなうことが有効です。また、お金はかかるものの、リフォームやリノベーションをおこなうことで経費以上の金額を上乗せし、高い値段での売却も見込まれます。

準備に時間を要するため「早い売却」は実現できませんが、その分より高い金額で販売できるでしょう。

できるだけ早く売却する

高い金額での売却も大事ではあるものの、早期の売却を成功と考えている売主もいるでしょう。特に、以下のような方は、売却金額よりも「契約完了までの早さ」を求めている方が多いようです。

【売却金額よりも早さを求めている人の例】

とはいえ、早期売却を考えているけど、買い主が簡単に見つからないといったケースがあるかもしれません。その場合、不動産会社に買い取ってもらうことで、早期売却が可能です。
仲介業者に依頼して買主を探すケースと比較すると売却金額は低くなる傾向にありますが、その分売却が早く完了します。

不動産売却において、とにかく「早さ」を求めている人は、買取を検討しても良いでしょう。

トラブルなく売却する

不動産売却においては、さまざまなトラブルが想定されます。そのなかでも頻出するトラブルは、以下の通りです。

【不動産売却におけるよくあるトラブル】

不動産売却において、最も多く発生するのが隣人との境界をめぐるトラブルです。売却前には、どこまでが対象の土地の範囲なのかを明確にする必要がありますが、隣人が測定に対応してくれないケースが当てはまります。この場合、境界トラブルの扱いに慣れている不動産業者に仲介を依頼することで、スムーズな売却の実現ができます。

また、瑕疵担保に関するトラブルも起こりえます。瑕疵担保責任は、民法の改正により2020年4月から「契約不適合責任」へと変わり、売主が負う責任の範囲が以前よりも重くなりました。契約不適合責任では、不動産を引き渡し後1年以内に、瑕疵があった旨を売主に通知すれば、その後10年以内であれば契約の解除もしくは損害賠償の請求をおこなえるというものです。
例えば、引き渡し後に発覚した不動産の欠陥に対する修理責任などを指します。引き渡し後にもかかわらず、追加で費用を請求されるようなことは避けたいため、このトラブルも不動産業者の選定が重要になってきます。

また現在は、ホームインスペクションをおこなったかどうかを説明することも、売主側に義務づけられています。第三者しっかりとした調査をおこなってもらい、必要であれば修繕や補強をして売却することが大切です。また、万が一瑕疵があったときに備えて、損害金を保証してくる保険に加盟することも検討しましょう。

いずれの問題も、トラブル対応に慣れている、または実績のある不動産業者を選定することが、ポイントとなります。
不動産仲介業者には、契約締結までの早さがウリの業者、高値での売却が得意な業者、トラブル対応に実績のある業者など、さまざまな会社があります。自分の目的を定めた上で、業者を選定することが重要です。

売却物件の良い点・悪い点を整理する

売却する不動産の良い点および悪い点をはっきりさせることで、売却物件のアピールポイントが明確となり、理想の買主が見つけやすくなります。
具体的に、良い点・悪い点を整理する際に考慮したいポイントは、以下の通りです。

【不動産売却時に事前に整理しておくべきポイント】

物件を内見する際にチェックするポイントと同じなので、上記のようなポイントについて、自分がこれから引っ越す気持ちで確かめておきましょう。

少しでもよく魅せたいからと良い点ばかりをあげる方がいますが、これはNGです。物件の本当の姿を整理した上で、適した人に適した伝え方ができるようにしておきましょう。

良い点・悪い点を踏まえた上で価格を検討する

先ほどの項目で挙げた良い点・悪い点を基に、不動産価格を検討しておきましょう。

不動産査定は、仲介業者に依頼した際におこないますが、自身でも事前に分析しておくことで、その査定が正しいのかを判断することができます。
なかには、仲介手数料を多く取るために、あえて売却額を上振りする業者もいるため、自分で価格検討をしておくことが重要です。

また、良い点・悪い点を整理しただけでは、物件価格の想定は難しいでしょう。そこで、以下のようなサイトを活用することで、より現実的な価格を導くことができます。

【不動産の売却額を検討する際に使えるウェブサイト】

直近で似たような物件がどれくらいの価格で売却されているのか、周辺エリアの地価はどの程度なのかなど、多角的な視点で売却額を検討していきましょう。

自分で掃除をしておく

物件全体を掃除しておく必要がありますが、特に水回りに関しては、念入りな清掃をおこないましょう。具体的には、以下のような場所です。

【重要な清掃箇所】

内見時には、水回りを念入りに確認する買主が多く、汚れていると買い控えてしまう人も多くいます。このように、水回りを中心に、物件全体を綺麗にしておくことは重要なポイントです。

室内を明るく・広く見えるように工夫する

不動産を購入する人は、水回り同様、日当たりも重要なポイントとして考えています。
そのため、売却物件が明るい物件であることを強調することが大事です。さほど明るくない場所においては、照明をつけることで明るさをアピールすることも忘れてはなりません。

また、部屋の中を広く見せることも大切です。同じ広さであっても、整理されている部屋とそうでない部屋では、印象が異なリます。掃除や整理の時間が限られている方は、廃品回収やレンタル倉庫などを内見前に活用しておきましょう。多少のコストはかかりますが、買主が見つかりやすくなることを考えると、長期的には大きな費用とはなりません。

場合によってはリフォームをする

売却物件の一部に酷い汚れがあったり、破損していたりする場合は、リフォームをおこなうことも重要です。
物件全体のイメージアップにもつながり、早期の売買成約にもつながるでしょう。

しかしながら、リフォームにかけた費用を上乗せして売却できるとは限りません。十分検討し不動産仲介業者と相談することをおすすめします

保有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）

保有して5年以下の税率は、以下の通りです。

【短期譲渡所得の税率】

3つの税金の種類を考慮すると、税率は40％近くかかります。そのため、保有期間が5年に満たない場合には、売却する時期を見計らい、節税することが重要です。

保有期間が5年超～10年未満の場合（長期譲渡所得）

保有して5年を超え10年未満の税率は、以下の通りです。

【長期譲渡所得の税率】

保有期間が5年以下の場合より、税率が半分近く下がります。そのため、保有期間がもう少しで５年という場合には、5年を超えるまで売却するのを待ったほうがお得になるケースが多いでしょう。

保有期間が10年超の場合（軽減税率の適用）

保有期間が10年を超えると、以下のように税率が低くなります。

【10年超の税率】

ただし、保有期間が10年超の物件の場合には、譲渡所得金額が6,000万円を境に税率が変わります。事前に計算する際には、十分に注意しておきましょう。