家を売るときの手順！やるべきことや注意点をわかりやすく解説

①情報を集める

家の売却をスタートする前の準備として、情報収集は欠かせません。次のような情報は、必ずチェックしておくようにしましょう。

まずは、売却相場を把握することが大切です。相場を把握していないと、適切な価格設定ができずにスムーズに売却できない恐れがあります。査定時に不動産会社から提示される価格の妥当性を判断する材料としても、相場は大切です。

売却価格の相場を調べる際には、次のような情報を参考にするとよいでしょう。

国土交通省の「土地情報総合システム」や不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」では、過去に成約した不動産取引の価格を調べられます。近隣の類似物件の取引価格を参考にしてみるとよいでしょう。不動産会社やポータルサイトに掲載されている、類似物件の売り出し価格を調べるという方法もあります。

また、住宅ローン返済中の家を売却する場合、売却できるかは売却見込額とローン残債に左右されます。売却額で住宅ローンを完済できるなら、問題なく売却できるでしょう。

売却額だけでは完済できない場合、自己資金、親からの援助、住み替えローンなどを利用して完済する必要があります。それらの方法を利用しても住宅ローンを完済できない場合、抵当権を抹消できないため、家の売却ができないので注意が必要です。

ローン残高証明書や返済予定表などにローン残債が記載されているので、正確な残高を調べて売却できるかを判断するようにしましょう。

関連記事：家の売却相場はいくら？戸建ての売却相場の調べ方や築年数別の目安を紹介！

②家の売却方法を決める

家の売却方法には、大きく次の3つがあります。

仲介とは、不動産会社に仲介依頼して買主を見つけてもらう売却方法です。一般的な不動産売却というと、仲介になります。一方、買取とは不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介では不動産会社はあくまで買主との間に入るのに対し、買取は買主が不動産会社となるのです。

家を売却する場合、その家を手放すため、その家に住み続けられません。しかし、リースバックを利用すれば、売却しつつそのまま家に住み続けられます。リースバックとは、家を不動産会社などのリースバック会社に売却し、その後新たに賃貸契約を結んで家賃を払いながら家に住み続ける方法です。

どの方法で売却するかは、売却の目的やそれぞれのメリット・デメリットなどをもとに判断するようにしましょう。それぞれのメリット・デメリットは下記の通りです。

仲介は、市場価格での売却が期待でき、条件によっては高値での売却もできるでしょう。ただし、買い手に左右されるため、条件の悪い物件では売却に時間がかかったり、売れなかったりする恐れがあります。

買取の場合、不動産会社との条件に合意できればそのまま売却できるため、短期間での売却も可能です。しかし、売却額は仲介より低くなり、一般的には市場価格の7～8割ほどになるといわれています。

リースバックの魅力は、そのまま家に住み続けられることです。新しく家を探す必要がなく、住み慣れた家で生活し続けられます。ただ、家賃払いが発生するため、家賃が支払えなければ退去させられる恐れもあります。

以下では、仲介で売却する場合の売却の流れを解説します。

③売却する家の査定を依頼する

売却方法を決めたら、不動産会社の査定を受けます。査定には、大きく次の2種類があります。

築年数や所在地などのデータをもとに査定する方法が、机上査定です。インターネットなどで査定でき、即日や数日で査定結果がわかるというメリットがあります。しかし、家の内部などの個別の事情は反映されないので、査定額の精度は高くありません。

一方、不動産会社の担当者が実際の家を見て査定する方法が訪問査定です。個別の事情まで反映して査定してもらえるので、より精度の高い査定結果を得られます。ただし、担当者との日程調整や査定などに時間がかかる点には注意しましょう。

④不動産会社と媒介契約を結ぶ

仲介で売却する場合、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には次の3種類があるので、自分の売却にあった契約を選ぶようにしましょう。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる方法です。買主を自分で見つけて契約できるなど自由度が高いですが、レインズへの登録義務や営業活動報告義務がない点には注意しましょう。

専任媒介契約は、1社のみと結ぶ契約です。レインズへの登録義務や営業活動報告義務があるので、販売状況を把握しやすいというメリットがあります。

専属専任媒介契約も1社のみと結ぶ契約です。専任媒介契約同様、レインズへの登録義務・営業活動報告義務がありますが、こちらはより制約が厳しくなります。また、専任媒介契約では自分で買主を見つけて契約できますが、専属専任媒介契約では買主を見つけても不動産会社を介さなければ契約できないという点が異なります。

それぞれの契約方法によって、以下のようにメリット・デメリットは異なるので注意しましょう。

一般媒介契約では、契約の自由度が高い反面、他社と契約されてしまう恐れがあるので不動産会社にとって優先度が下がりやすいという点に注意が必要です。自分で買主を見つける予定の人や、すぐに売れるような条件の良い物件であれば、一般媒介契約でも大丈夫でしょう。

専属専任媒介契約は、不動産会社が必ず仲介手数料を得られる契約方法なので、熱心に営業してもらいやすくなります。自分で買主を見つけるつもりはなく、すべて不動産会社に丸投げしたい人におすすめです。

中間ともいえる専任媒介契約は、基本的に不動産会社に任せるけど買主を自分で見つけられる可能性があるという人が適しているでしょう。

⑤売却活動を行う

売却活動では、不動産ポータルサイトへの物件掲載やチラシ・ネット広告などの方法で、買い手にアプローチしていきます。興味を持った買い手から問い合わせが入ると、物件の説明や内覧がおこなわれます。

基本的な売却活動は不動産会社がおこないますが、内覧準備や対応は売主がおこなう必要があります。不動産会社と打ち合わせしながら、しっかりと準備して内覧に備えておきましょう。

すでに家に住んでいないなど、内覧に立ち会わずに不動産会社に任せることも可能です。

⑥売買契約を結ぶ

買主が購入を決めると、価格や売却条件などの交渉をおこないます。交渉がまとまれば、売買契約の締結です。

売買契約時は、先に重要事項説明を不動産会社の担当者から受け、問題なければ売買契約書の説明となります。契約内容にも問題がなければ、売主・買主がそれぞれ署名・押印して契約が締結されます。

重要事項説明や契約書の内容は、契約に関わる重要な項目です。細かい内容が記載されていますが、隅々までしっかりチェックし、不明点があればその場で解決するようにしましょう。

売買契約後には、買主から手付金を受け取るのが一般的です。手付金は売却代金の10％ほどが目安となります。また、このとき不動産会社への仲介手数料を支払うケースもあります。仲介手数料の支払いは、売買契約時に50％・決済時に50%支払うケースが一般的なので、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

⑦物件の引き渡し

売買契約から1か月ほどで、決済・引き渡しとなります。決済では、買主から手付金を除いた残代金の支払いを受けます。支払の確認後、物件の鍵や関連書類を売主に引き渡して、物件引き渡しが完了です。

決済日には、住宅ローンが残っている場合は住宅ローンの完済・抵当権抹消登記手続きも同時におこなわれます。また、代金を受け取った後は不動産会社への仲介手数料残金と司法書士費用の支払いをおこなうのが一般的です。

決済・引き渡しでは、さまざまな書類が必要になります。書類に不備があると当日の手続きがストップしてしまい、後日改めて手続きが必要になる場合もあります。決済・引き渡しには多くの関係者が立ち会うので、後日となると周りに大きな迷惑をかけることになります。書類などはしっかりとチェックし、不備の内容にして当日を迎えるようにしましょう。

⑧確定申告を行う

不動産を売却し、利益が出ると、利益に対して譲渡所得税が課せられます。税金が発生する場合、売却した年の翌年に確定申告が必要なので注意しましょう。

確定申告時期は、例年2月16日から3月15日です。この期間に申告・納税できるように、早めに準備に取り掛かることが大切です。

確定申告や税金の計算に不安がある人は、自治体の相談コーナーや税理士に相談することをおすすめします。

なお、家を売却した際の確定申告については、以下の記事でも詳しく解説しています。併せて確認してみてください。

関連記事：【家を売却した後に確定申告は必要？】具体的なやり方や必要書類について解説！