不動産一括査定はやめとけと言われるのはなぜ？デメリットや注意点を解説

不動産の価格を調べようと思って一括査定について調べたときに「やめとけ」「危険」といった言葉を見て不安になっていませんか？

不動産一括査定が「やめとけ」と言われるのは、しつこい営業電話や、相場より高すぎる査定額などの問題が起こることがあるからです。仕組みを知らないまま申し込むと、思わぬデメリットを受けて後悔しやすくなります。

ただし、まず知っておきたいのは次の一点です。

営業電話をできるだけ抑えたい場合は、連絡方法を指定できる一括査定サイトを選ぶのも一つの方法です。

たとえば一括査定サービスの「GMO不動産査定」では、申込後にAI査定の結果がメールで届きます。登録と電話番号の入力は必要です。

この記事では、不動産一括査定が「やめとけ」「危険」と言われる理由と、後悔しないための使い方をわかりやすく解説します。

不動産一括査定がやめとけと言われる理由とデメリット

不動産一括査定が「やめとけ」と言われる主な理由は、営業電話・高すぎる査定額・個人情報の共有・査定対象外・査定額のばらつきです。

こうしたデメリットの多くは、不動産会社が媒介契約（売却活動を依頼する契約）を取りたいと考えることから起こります※2。

ただし、理由がわかれば対策もできます。ここでは、よくあるデメリットを「なぜ起きるのか」と「どう防ぐか」に分けて見ていきましょう。

しつこい営業電話がかかってくる

不動産一括査定を申し込むと、複数社から一斉に営業電話がかかってくることがあります。各社が他社より先に売主と接点を持ちたいと考えるためです※2。

営業電話を抑えたいときは、次の方法が有効です。

備考欄で連絡手段を限定する

備考欄やメール連絡の指定に対応したサイトなら、「連絡はメールでお願いします」と書いておくと、電話連絡を減らしやすくなります。

机上査定を選ぶ

机上査定（現地を見ずにデータだけで行う簡易的な査定）なら、訪問日程の調整が不要で、電話のきっかけを減らせます。

断るときははっきり伝える

「今後の連絡は不要です」と明確に伝えましょう。宅地建物取引業法47条の2第3項の委任を受けた同法施行規則16条の12では、契約を断った後の再勧誘や迷惑な時間帯の電話が禁じられています。

はっきり断った後もしつこく続く場合は、法律違反になる可能性があります※1。

それでも止まらないときは、利用した一括査定サイトの運営事務局に連絡しましょう。提携業者へ連絡停止を依頼してくれる場合があります。

相場より高い査定額に釣られやすい

査定額は、金額が一番高い会社を選べばよいとは限りません。複数社の結果が出そろうと、つい一番高い会社に決めたくなりがちです。

しかし、なかには売却の依頼を受けるために、相場より高い査定額を提示する会社もあります。

高すぎる価格で売り出すと買い手がつかず、何度も値下げして最終的に相場より安く売るケースもあります。

実際に、査定額は会社ごとに大きく差が出ます。

出典:複数社査定の価格差に関する調査※5

見抜くコツは、各社の平均より10%以上高い査定額を、いったん疑ってみることです。

金額の高さだけで判断せず、なぜその価格になるのか根拠を確かめましょう。たとえば近隣の成約事例（実際に売れた物件の事例）を見せてもらえれば、価格の妥当性を判断しやすくなります。

宅地建物取引業法34条の2第2項でも、不動産会社は査定額の根拠を示すこととされているため、遠慮なく説明を求めて問題ありません※3。また、他社の買い手を断って物件を抱え込む「囲い込み」にも注意しましょう※4。

個人情報が複数社に渡る

不動産一括査定では、1回の入力で、多いサイトでは10社ほどへ氏名・住所・電話番号などが送られます。便利な反面、「どこまで情報が共有されるのか不安」と感じる人もいるでしょう。

個人情報保護法27条1項では、本人の同意なく個人データを第三者へ提供することは、原則として認められていません※6。

ただし、一括査定では、申し込み時の同意にもとづいて提携会社へ情報が送られます。

そのため、申し込んだ後に「思ったより広く連絡先が渡っていた」と感じることもあります。気になる場合は、次の点を意識しましょう。

渡る前に防ぐ(匿名査定を選ぶ)

匿名査定（氏名や電話番号を出さずに概算価格を確認できる査定）や情報非公開型のサービスを選べば、連絡先を出す前に相場感を確認できます。

渡った後に消す(削除を申し入れる)

すでに情報を渡した場合は、各社へ個別に情報の削除や営業リストからの除外を依頼しましょう。応じない会社がある場合は、個人情報保護委員会への相談も選択肢になります。

どこまで情報が共有されるのかを理解したうえで、必要な範囲だけ開示することが大切です。

査定ができない地域や物件がある

不動産一括査定は、すべての物件で使えるわけではありません。地方や郊外、市街化調整区域（原則として新しい建物を建てにくい地域）、空き家などでは、「対応会社なし」と表示されることがあります。

対応会社なしと表示されるのは、その地域や物件種別に対応する提携不動産会社が少ないからです。価格が低い物件や売却に手間がかかる物件は、販売活動にかかる時間やコストに見合わず、査定対象から外される場合があります。

つまり、売却しにくい物件ほど、一括査定では不利になりやすいのです。

そのような場合は、地元の専門業者へ直接相談する方法もあります。地域の宅地建物取引業協会の会員検索を使えば、物件のある地域に対応する不動産会社を探せます。

一括査定で対応会社が見つからなくても、地元で対応してくれる業者が見つかる可能性はあります。対象外になった場合でも、次の相談先を知っておけば行き詰まりにくくなります。

会社ごとに査定額がバラつく

査定額が会社ごとに数百万円違うことは珍しくありません。参考にする成約事例の選び方が、会社や担当者によって違うためです。

また、仲介査定と買取査定の違いも知っておきましょう。仲介と買取では、価格の出方が大きく変わります。

買取保証（一定期間売れなければ会社が買い取る仕組み）も保証額が低めのことがあるため、内容をよく確認しましょう。査定額のばらつきに振り回されないよう、公的データで成約相場を確認する方法は、後ほど「公的データで相場を自分で調べる」で詳しく紹介します※8。

不動産一括査定の仕組みと無料のからくり

不動産一括査定が無料なのは、不動産会社が売却の依頼につなげる入口として査定を提供しているからです。会社の主な収益は売却成立時の仲介手数料で、上限は国の告示で定められています※9。

ここで押さえておきたいのは、運営会社(査定サイト)と提携不動産会社は別の会社だということです。それぞれの役割は次のように分かれています。

運営会社はあくまで取り次ぎ役で、自社で査定を行うわけではありません。

査定や売却を担当するのは、提携している不動産会社です。

そのため、不動産会社は売却の依頼を受けようと積極的に連絡してきます。営業電話や高すぎる査定額といったデメリットも、この契約の取り合いから生まれやすいのです※2。

逆にいえば、この仕組みさえ知っておけば、なぜ起きるのかを理解して落ち着いて対処できます。

それでも一括査定を使うメリット

デメリットがある一方で、不動産一括査定には使う価値もあります。最大のメリットは、複数社の査定額や提案を一度に比べられることです。

適正相場が見える

複数の査定額を見比べれば、その金額が高すぎるのか、安く見積もられているのかを判断しやすくなります。

出会える会社が増える

自分で探すと大手や近所の会社に偏りがちですが、一括査定なら地域に強い会社や専門会社にも出会える可能性があります。

無料で手間がかからない

入力は短時間で済み、査定を受けたからといって契約する義務もありません。忙しい人や、遠方の相続物件を売りたい人にも向いています。

1社だけに依頼すると、その査定額が高いのか安いのか判断しにくくなります。複数社に頼めば、価格の幅が見えやすくなり、自分では見つけられなかった会社にも出会える可能性があります。

とくに大きいのが、相場を比較できることです。先に見たとおり複数社では査定額に差が出やすく、別の調査でも、複数社に依頼した売主の8割以上が差があったと回答しています※10。

最初の1社だけを信じて売ると、数百万円単位で損をする可能性もあります。

このように、仕組みを知って正しく使えば、一括査定は相場を知るための心強いツールになります。

不動産一括査定で後悔しない賢い使い方と注意点

不動産一括査定で後悔しないためには、売却を任せる会社を決める前に、まず相場と会社を比較する場として使うことが大切です。

情報収集の段階では机上査定、本格的に売却する段階では訪問査定というように、目的に合わせて使い分けましょう。あわせて、査定額の根拠や媒介契約の内容も確認しておくと安心です。

机上査定と訪問査定を使い分ける

不動産査定には、机上査定と訪問査定があります。

机上査定：現地を見ずに過去の取引データや周辺相場からおおよその価格を出す方法

訪問査定：担当者が実際に現地を訪れ、室内の状態や日当たりまで確認して価格を判断する方法

机上査定は結果が早く出ます。不動産会社が過去の取引事例などのデータをもとに、価格査定マニュアルで価格を算出するためです。現地を確認しないぶん、物件ごとの個別事情までは反映されにくいのが弱点です※11。

両者の特徴を比べると、次のとおりです。

スムストック(優良ストック住宅)は、大手住宅メーカーでつくる優良ストック住宅推進協議会の査定方式です。査定額と成約価格のずれは平均±4%程度とされ、訪問査定なら実勢に近い結果が期待できます※12。

まずは机上査定で相場観をつかみ、本格的に売る段階で訪問査定を依頼すると、手間と精度の兼ね合いを取りやすくなります。

査定額の根拠を確認する

査定額は、数字だけで判断しないことが大切です。高い金額を出されたときほど、「なぜその金額になるのか」を確認しましょう。

住まいとして使う不動産では、取引事例比較法（似た条件の成約事例と比べて価格を出す方法）が基本になります。比較された事例が自分の物件と本当に近いかどうか、次の点で確認してみましょう。

成約時期が過去半年以内か

相場は時期によって動くため、古い事例をもとにした査定は実勢とずれることがあります。できるだけ直近の成約事例かを確認しましょう。

近隣の同一圏内の事例か

同じ駅圏・学区など、需要が近い地域の事例かを見てみましょう。離れた地域の事例では、あまり参考にならないことがあります。

駅距離・面積・築年が近いか

価格を左右する条件が自分の物件と似ているほど、査定の信頼性は高くなります。

宅地建物取引業法34条の2第2項では、媒介契約の際に査定額の根拠を示すことが不動産会社の義務とされています※3。

根拠となる成約事例を出せない高額査定は、売却依頼を取るための金額かもしれないと慎重に見ましょう。

自分に合う媒介契約を選ぶ

査定の次に重要なのが、媒介契約の選び方です。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約のことです。

媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介があります。他社へ依頼できるか、自分で買主を見つけられるか、レインズへの登録義務があるかなどが違います。

出典:媒介契約の種類とレインズ登録義務※13

専任系は1社に絞るため、広告に力を入れてもらいやすいのが強みです。一方で、他社からの買い手紹介を断り、売主・買主の両方から手数料を取ろうとする「囲い込み」が起きやすい面もあります。

不安な場合は、レインズの売主専用画面で登録状況を確認しましょう。複数社に依頼できる一般媒介を選び、会社同士を競わせる方法もあります。

なお、2025年1月からは、専任系の媒介でレインズに登録する際の取引状況（公開中・購入申込みあり・売主都合での一時停止）の表示が義務化され、事実と異なる登録は宅地建物取引業法65条1項にもとづく指示処分の対象になりました。

公的データで相場を自分で調べる

不動産会社の査定だけに頼らず、自分でも公的データで成約相場を確認しておくと、極端な査定額に振り回されにくくなります。

無料で使える代表的なツールには、次のものがあります。

レインズマーケットインフォメーション

直近1年の成約データを地域・駅・築年で探せます。平米単価に面積を掛ければ、自分の物件のおおよその価格を確認できます。

不動産情報ライブラリ(国土交通省)

地図上で取引価格・地価公示・ハザード情報などを重ねて見られます。2024年4月に始まったサービスです。

不動産情報ライブラリは、従来の土地総合情報システムが2024年3月末で終了したことに伴い、その後継として整備されたサービスです※8。

公的データで自分なりの相場の目安を持っておけば、各社の査定額を落ち着いて比較できます。

あわせて、売却サイトで似た条件の物件の売り出し価格を調べ、その約9割を実売の目安として見ると、相場感をさらに掴みやすくなります。

匿名査定で営業電話を避ける

営業電話の負担を避けたい人には、匿名査定も選択肢になります。匿名査定とは、氏名や電話番号を提携会社に出さずに、物件情報だけで概算価格を確認できる査定方法です。

匿名査定は、次のような流れで進みます。

連絡先を渡すかどうかを自分で選べるため、不要な営業電話を受けずに相場観を養えます。机上査定なら、物件情報をもとにデータから価格の目安を把握できる手軽さも利点です※14。

連絡先を出す前に複数社を見比べられることが、匿名査定の大きなメリットです。

不動産一括査定サイトの選び方

一括査定サイトは、「自分の物件に合うか」と「運営会社が信頼できるか」で選ぶと失敗しにくくなります。サイトごとに提携会社の数や審査基準が違うため、同じ内容を入力しても届く査定の質は変わります。

まず確認したいのが、提携会社の数と対応地域の広さです。全国の宅地建物取引業者は約132,291社ありますが※7、大手サイトでも提携できているのは全体の約1〜3.4%にとどまるとみられます。

提携会社が多い網羅型は地方や特殊な物件に強く、大手だけに絞る限定型は取引時の安心感があります。自分の物件の場所や種別に合うタイプを選びましょう。

都市部の戸建てやマンションであれば、大手限定型でも候補が集まりやすいでしょう。

一方で、地方や郊外の土地、再建築不可といった特殊な物件は、地域に根ざした会社が見つかる網羅型のほうが、現実的な査定に出会いやすくなります。

もう一つ大事なのが、運営会社の信頼性です。問題のある業者を排除する仕組みがないと、悪質な勧誘につながるおそれがあります。

確認しておきたいのは、次の点です。

パトロール・審査の有無

提携前の審査基準や、利用者の評価によって問題のある業者を退会させる仕組みがあるかを確認しましょう。

個人情報の管理体制

プライバシーマーク(Pマーク)の取得状況や運営会社の規模など、情報管理の体制を見ておくと安心です。

自分の物件に合うか、そして信頼できる運営会社か。この両面で見比べれば、使いやすい一括査定サイトを選びやすくなります。

まとめ

不動産一括査定が「やめとけ」と言われるのは、サービスが悪いからではなく、仕組みを知らずに使うと営業電話や高額査定で後悔しやすいからです。

一方、仕組みを知って使えば、複数社の査定額を比べて相場をつかめる便利なツールです。挙げたデメリットには、それぞれ対処法があります。

複数社を比べてこそ適正相場が見えやすくなるため、1社だけに頼るほうが損をしやすいともいえます。

自分が一括査定に向いているか整理しましょう。

後悔しないための使い方を振り返ります。

机上査定で情報を集め、訪問査定で本格化する

机上査定で相場観をつかみ、本格化したら訪問査定で複数社に依頼します。段階を分けると精度と手間のバランスを取りやすくなります。

査定額は数字より根拠を確認する

近隣の成約事例など根拠を出せるかを確認し、説明できない高額査定には注意します。

媒介契約を正しく選び、囲い込みに注意する

専任系は囲い込みに注意し、レインズの登録状況の確認や一般媒介での比較も検討します。

公的データで自分でも相場を調べる

レインズや不動産情報ライブラリで成約相場を確認しておけば、極端な査定額に振り回されにくくなります。

電話が苦手なら匿名査定を使う

氏名や電話番号を渡さず概算を確認でき、営業電話を避けながら相場観を養えます。

大切なのは、デメリットを正しく知り、公的データで相場を確かめることです。仕組みを味方につければ、一括査定は後悔のない売却の心強い味方になります。