不動産売買契約書とは

不動産売買契約書は、売主と買主が合意した売買条件を記録する重要な書類です。

売買代金だけでなく、手付金、引渡し日、契約の解除条件、物件に不具合が見つかった場合の責任なども記載されます。

内容を十分に確認しないまま署名・押印すると、「聞いていた条件と違う」「想定外の費用が発生した」といったトラブルにつながりかねません。

この記事では、不動産売買契約書の役割や入手先、主な記載事項、確認時の注意点を解説します。土地売買契約書との違いや、契約書をなくした場合の対応もあわせて確認しましょう。

不動産売買契約書とは

不動産売買契約書とは、マンション・戸建て・土地などを売買するときに、売主と買主が合意した条件を記載する書類です。

民法では、売買は当事者の合意によって効力が生じると定められています。そのため、契約書を作成していないという理由だけで、すべての売買契約が無効になるわけではありません。

売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

参照：e-Gov法令検索「民法」第555条

ただし、不動産の取引は口頭だけではトラブルになりやすいため、契約書を取り交わすことが一般的です。

また、不動産会社には、売買を仲介する際に契約内容を記載した書面を交付する義務があります。そのため、基本的には売買契約書を取り交わすことになります。

契約前には重要事項説明書の説明も受けるため、2つの書類の役割の違いを押さえておきましょう。

重要事項説明書

物件や取引条件に関する重要な事項を、契約前に説明するための書類です。

不動産売買契約書

売主と買主が最終的に合意した契約条件を記録する書類です。

不動産売買契約書はどこでもらえる？

不動産売買契約書を準備する人は、取引方法によって異なります。

正式な契約書を受け取るのは、売買契約を結ぶ当日、または契約成立後です。

可能であれば契約日の数日前までに契約書案を受け取り、金額・期日・解除条件・特約を確認しておきましょう。

不動産売買契約書の主な記載事項と注意点

不動産売買契約書の書式や詳しい内容は、物件の種類や取引条件によって異なります。一方で、トラブルを防ぐために共通して確認しておきたい項目は決まっています。

確認が不十分なまま契約すると、想定外の費用負担や、解除・引渡しをめぐるトラブルに発展しかねません。ここからは、それぞれの記載内容と確認時の注意点を解説します。

売買する物件の情報

契約書には、売買の対象となる不動産を特定するための情報が記載されます。

物件情報が実際と食い違っていると、どこまでが売買の対象かをめぐるトラブルの原因になります。契約書の内容が、登記事項証明書などの資料と一致しているか確認しましょう。

土地や戸建てでは、境界や越境物の扱いも見逃せません。塀、屋根、配管、樹木などが境界を越えているときは、引渡しまでに解消するのか、現状のまま引き継ぐのかを確認します。

登記簿の地積を基準にする「公簿売買」と、測量後の面積を基準にする「実測売買」では、面積差の扱いも異なります。

また、マンションでは、広告などに使われる壁芯面積と登記上の内法面積が異なることがあります。契約書がどちらの面積を記載しているかの確認も欠かせません。

代金と費用の精算

売買代金は、総額だけでなく、手付金や残代金の金額、支払日、支払方法まで確認します。

金額や期日の誤りに気づかないまま契約すると、資金不足で決済が滞るおそれもあります。数字の桁や日付に誤りがないか、契約書と資金計画を照らし合わせましょう。

また、固定資産税と都市計画税は、その年の残り日数分を日割りした額を買主側が支払うことが多いため、精算方法を確認しておくと安心です。

さらに、マンションでは管理費や修繕積立金、駐車場使用料なども日割りで精算することがあります。

所有権移転と引渡し

契約書には、所有権が売主から買主へ移転する時期と、物件を引き渡す時期が記載されます。日程の認識がずれると、引っ越しや資金準備に支障が出るため、決済日と引渡し日もあわせて確認します。

一般的には、残代金の支払いと、所有権移転登記に必要な書類や鍵の交付を同日に行います。

住宅ローンが残っている物件には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。売却代金で完済するなら、決済と抵当権抹消の進め方を確認しましょう。

解除条件と違約金

不動産売買契約では、一定の条件を満たせば、契約締結後でも解除できる場合があります。解除の条件や費用を知らないまま契約すると、想定外の違約金を負担する事態も起こり得ます。

「手付解除」には、民法上、相手方が契約の履行に着手するまでという制限が設けられています。売主から解除するときは、受け取った手付金の倍額を買主へ提供します。

買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。

参照：e-Gov法令検索「民法」第557条

何が「履行の着手」に当たるかは、取引の経緯や当事者の行動などによって個別に判断されます。契約書で手付解除の期限が定められているなら、その日付も確認しておきましょう。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、種類・品質・数量について契約内容に適合していない場合に、売主が負う責任です。

ただし、不具合が存在すれば必ず売主の責任になるわけではありません。どのような状態の物件を売買することに合意していたかが、判断の分かれ目です。

あらかじめ不具合が説明され、その状態が契約内容に反映されている場合は、契約不適合責任を追及できないことがあります。

契約不適合が認められると、買主は状況に応じて、売主へ次の対応を求められる可能性があります。

通知の期限や責任を負う範囲は、売主が個人か宅地建物取引業者かによっても異なります。

売主が個人の場合

責任を負う期間の短縮や免責の特約が設けられることがあります。

売主が宅建業者の場合

買主に不利な特約は宅地建物取引業法で制限されます。

特約と付帯書類

特約とは、その取引に合わせて追加または変更される個別の契約条件です。

一般的な契約条項とは異なる条件が記載されることもあります。口頭だけの約束は後から証明が難しいため、約束した内容が契約書や特約に反映されているか確認してください。

契約書とあわせて、物件状況等報告書や付帯設備表なども確認します。

特約

現状有姿での引渡し、境界を確定せずの引渡し、残置物の引き継ぎなどの条件を確認します。

物件状況等報告書

雨漏り、シロアリ被害、増改築、越境など売主が把握している状態を確認します。

付帯設備表

給湯器やエアコンなど、引渡し対象の設備の有無と故障状況を確認します。

その他の付帯書類

測量図、境界確認書、管理規約、使用細則、越境物の覚書などを確認します。

土地売買契約書との違い

土地売買契約書は、不動産売買契約書のうち、土地を売買対象とする契約書です。別の法律に基づくものではなく、いずれも民法上の売買契約に当たります。

土地売買では、登記簿上の地積を基準にするのか、測量後の実測面積を基準にするのかを確認します。

不動産売買契約書をなくした場合

契約書をなくしても、紛失を理由に成立済みの売買契約が無効になることはありません。

不動産会社が、契約書のコピーやスキャンデータを保管していることがあります。まずは写しや電子データを受け取れるか確認しましょう。

写しを入手できなかったときに、契約内容を証明する目的で新たに契約書や確認書を作成すると、印紙税の課税文書に該当する可能性があります。

将来の売却時に購入代金を確認したいときは、振込記録、通帳、住宅ローン関係書類、領収書などを探してみましょう。

こうした資料でも購入時の代金を確認できないときは、税の計算上、売却金額の5%相当額を取得費（購入代金などの取得にかかった費用）とする「概算取得費」を利用できます。

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。

参照：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

ただし、概算取得費を使うと、実際の購入代金より取得費が小さくなり、課税対象となる譲渡所得が大きくなる可能性がある点に注意してください。

契約書にかかる印紙税

紙で作成する不動産売買契約書は、印紙税の課税対象です。

契約書に記載された売買金額に応じた収入印紙を貼り、印章または署名で消印します。

2026年8月時点では、記載金額が10万円を超える不動産譲渡契約書について、2027年3月31日まで印紙税の軽減措置が適用されます。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

参照：国税庁「No.7120 契約書の写し、副本、謄本等」

収入印紙を貼っていなくても、売買契約そのものが直ちに無効になることはありません。ただし、印紙税を納めなかったときは、納付しなかった印紙税の額の3倍（税務調査を受ける前に自主的に申し出たときは1.1倍）に相当する過怠税を課される可能性があります。

電子契約では印紙は原則不要

不動産取引では、相手方の承諾など所定の条件を満たすことで、契約締結時書面を電子データで提供できます。

重要事項説明書や契約締結時書面などの電子提供は、2022年5月18日から可能になりました。

収入印紙が不要なケース

電子データのみで契約し、紙の課税文書を作成しない場合（閲覧用にPDFを印刷しただけの場合を含む）

課税文書に該当しうるケース

印刷した紙に改めて署名・押印し、契約成立を証明する書面として作成した場合

参照：国土交通省「不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります」

よくある質問

まとめ

不動産売買契約書には、売買代金だけでなく、引渡し、契約解除、契約不適合責任、特約など、取引後のトラブルに直結する条件が記載されています。

契約書案を受け取ったら、物件情報や金額、期日が正しいかを確かめ、解除条件や特約まで目を通しましょう。

分からない条項があれば、そのまま署名せず不動産会社へ確認してください。個別の法的トラブルは、不動産取引に詳しい弁護士への相談も検討しましょう。