登記識別情報通知とは？権利書との違いや届く時期などを解説

登記識別情報通知とは、不動産が自分の名義に変更された時に発行される、本人確認のための書類です。
書類に記載された12桁の符号を、不動産の売却や次の名義変更の際に本人確認として使用します。

2005年に登記識別情報の制度が始まるまでは「権利書（権利証）」と呼ばれていた登記済証に代わるもので、使い方もほぼ同じです。

登記識別情報が他者に見られたり盗まれたりすると、自分の持っている不動産の名義が盗まれたり売却できなくなったりするため、保管には細心の注意を必要とします。

この記事では、登記識別情報通知の概要のほか権利書との違い、届く時期、紛失した場合の対処法などについて紹介していきます。

登記識別情報通知とは

登記識別情報通知は、不動産の名義人が本人であることを確認するために、法務局が交付する書面です。
名義人ごとに英数字12桁の符号が割り当てられ、書面に印字されています。

かつて「権利証」「権利書」と呼ばれていた登記済証に代わるもので、不動産を売るときや、住宅ローンを借りて土地建物を担保に入れる(抵当権を設定する)ときに使います。

登記識別情報通知の基本的な情報は以下の通りです。

参照:法務局

効力を持つのは通知書という紙そのものではなく、そこに記載された12桁の符号です。

符号を第三者に盗み見られると、通知書が手元にあっても、その人になりすまして名義を書き換えられる恐れがあります。
そのため通知書は、符号の部分に目隠しシールを貼るなどして隠した状態で交付され、手続きで必要になるまでは開けないのが原則です。

登記識別情報通知は、住民票や印鑑証明書のように自分で請求して取り寄せる書類ではありません。
名義人になる登記を申請し、その登記が完了したときに、法務局から交付されます。

なお、相続で名義を移す「相続登記」も名義が動く手続きですが、亡くなった人の登記識別情報通知は原則として必要ありません。

登記識別情報通知はいつからできた制度？

登記識別情報通知は、2005年3月7日に施行された改正不動産登記法によって始まった制度です。
法務局の窓口に紙の権利証を持参する仕組みでは登記をオンラインで申請できないため、符号を送信して本人確認をする方式に切り替えられました。

ただし切り替えは全国一斉ではなく、オンライン申請に対応した法務局から順に進められ、すべての登記所で移行が完了したのは2008年7月14日です。
そのため、同じ時期の登記でも、不動産を管轄する法務局によって手元に届く書類が変わります。

移行期間にあたる2005年3月7日〜2008年7月13日の登記は、時期だけではどちらが交付されているか判断できません。
手元の書面を実際に見て確かめるのが確実です。

登記識別情報通知と権利証(権利書)との違い

登記識別情報通知と権利証は、名義人が本人であることを確認するという役割は同じですが、確認のしかたが違います。
権利証は「その紙を持っていること」が本人確認の手段でしたが、登記識別情報通知は「記載された12桁の符号を知っていること」が本人確認の手段です。

権利証は新しく交付されなくなっただけで、すでに手元にあるものは今も有効です。
権利証が交付されている不動産を売るときは、権利証をそのまま司法書士に渡せば手続きが進みます。

どちらも不動産ごと・名義人ごとに1通ずつ交付されるため、所有している不動産の数だけ書類があります。

売却するときは対象の不動産の分がそろっているかを確認し、足りないものがあれば早めに司法書士へ伝えておきましょう。

登記識別情報通知はいつ届く？

登記識別情報通知は、登記が完了してから1〜2週間ほどで受け取れます。
受け取り方は3通りありますが、売買や相続の手続きを司法書士に依頼している場合は、司法書士が法務局から受け取って依頼者に引き渡すのが一般的です。

書面で登記を申請した場合、登記が完了してから3か月以内に受け取らないと、通知書は法務局で廃棄されます。
「届かない」「もらった覚えがない」というときは、次のいずれかに当てはまることが多いです。

通知書が廃棄されても、登記そのものの効力には影響しません。不動産の所有者であることは変わらないので、慌てなくて大丈夫です。
ただし再発行はできないため、売却するときはなくした場合と同じ手続きが必要になります。

登記識別情報通知はいつ・誰に渡して使う？

登記識別情報通知は、不動産の名義を動かす手続きのときに、依頼した司法書士へ渡して使います。
買主や不動産会社へ直接渡すものではありません。

売却の場合は、まず決済当日に司法書士に通知書を渡します。
司法書士はその場で符号を確認し、代金の支払いを見届けて、法務局へ名義変更の登記申請を行います。
符号を隠している目隠しシールや折り込みは、はがさずに司法書士へ渡すようにしましょう。

自分で開けても登記識別情報が使えなくなるわけではありませんが、一度開けたものは元に戻せず、符号を盗み見られるリスクが残ります。

符号が読み取れなくなったときは、通知書を発行した法務局へ申し出れば作り直してもらえます。
ただし、申出は窓口か郵送に限られ、インターネットでは受け付けていない点に注意しましょう。

参照:法務省

登記識別情報通知をなくしたときの対処法3つ

登記識別情報通知は再発行できません。
なくしても不動産の所有権を失うことはありませんが、売却や贈与で名義を移すときには、本人であることを別の方法で証明する必要があります。

証明の方法は3つあり、いずれも司法書士に依頼して進めます。

事前通知制度は、法務局から名義人へ本人限定受取郵便で通知が届き、（法務局が通知を発送した日から）2週間以内に署名と押印をして返送します。
無料ですが、返送が遅れると登記が却下されてしまうので、忙しい人には不向きです。

一般的な不動産の売却では、「司法書士による本人確認情報」が多く採用されます。

もし、通知書が盗まれた、または符号を盗み見られた可能性があるときは、できるだけ早く法務局に失効の申出をしておきます。
申出をすると登記識別情報が使えなくなり、なりすましで登記されることを防げます。

失効の申出をした後は、その不動産の登記識別情報は二度と使えません。売却するときは、なくした場合と同じく本人確認情報などの手続きが必要になります。

参照:法務局

権利証が手元にあれば代わりの手続きは不要です。ただし権利証も再発行はできないため、なくしたときの手続きは登記識別情報通知と同じになります。

登記識別情報通知を希望しない場合

登記を申請するときに申し出れば、登記識別情報通知を受け取らないこともできます。
手元に通知書がなければ、盗まれたり盗み見られたりする心配がなくなるためです。

ただし申出ができるのは登記を申請するときだけで、あとから「やはり発行してほしい」と請求することはできません。

通知を希望しない申出が向いているのは、多くの不動産を持っていて、書類の保管そのものが負担になる法人などです。
マイホームを1件持っているだけであれば、売却や贈与のたびに5万円〜10万円程度の費用がかかるため、通常は受け取って保管しておくほうが負担は軽くなります。

これから住宅ローンを利用する予定がある場合は、通知を受け取っておくほうが手続きはスムーズです。

まとめ

登記識別情報通知は、かつての権利証に代わって法務局から交付される、12桁の符号が記載された書面です。

手元にあるかどうかがわからない場合でも、売却の手続きを進めることはできます。売却を考え始めた段階で不動産会社や司法書士に書類の状況を伝えておけば、必要な手続きを決済日までに間に合わせられます。