重要事項調査報告書とは、管理費・修繕積立金の金額や大規模修繕の予定など、マンションの管理状況を1冊にまとめた書類です。
売買の際に提出する義務は法律上ありませんが、重要事項説明書の作成に必要なため、実際の中古マンション売買では必ず作られています。
そのため、手元にない場合は管理会社に発行してもらいましょう。
この記事では、重要事項調査報告書の記載内容や作成の義務、手元にないときの対応、受け取ったあとに確認すべきポイントを解説します。
マンションの重要事項調査報告書とは？
マンションの重要事項調査報告書とは、そのマンションがどのように管理されているかを1冊にまとめた書類です。
管理費がきちんと集まっているか、近いうちに大規模な修繕が控えていないかは、部屋を見ただけでは分かりません。
そのため、売買のときに買主へ管理の実情を正確に伝える資料として使われます。
重要事項調査報告書の主な記載内容
- 管理費・修繕積立金の月額と滞納の有無
- 管理組合の収支、修繕積立金の残高・借入金
- 大規模修繕の実施履歴と今後の予定
- 管理費・修繕積立金の値上げ予定
- 駐車場・駐輪場の空き状況と使用料
- ペット飼育やリフォームなど専有部分の使用ルール
- 耐震診断・アスベスト調査の結果
報告書を作成するのは、そのマンションの管理会社です。
売却を依頼された不動産会社が、売主に代わって管理会社へ発行を申し込むのが一般的です。
管理会社に管理を任せず、住人でつくる管理組合が自分たちで運営する「自主管理」のマンションでは、管理組合が発行に対応するよ。
記載する項目や書式は、国土交通省の「マンション標準管理委託契約書」をもとに、マンション管理業協会が定めた指針でそろえられています。
そのため、どのマンションの報告書を取り寄せても、書かれている内容の枠組みは大きく変わりません。
参照:国土交通省(マンション標準管理委託契約書)／マンション管理業協会(管理に係る重要事項調査報告書作成に関するガイドラインの様式等について)
重要事項調査報告書の発行にかかる費用は、おおよそ1通あたり5,000円〜2万円程度で、売主または売主側の不動産会社が負担するのが一般的です。
重要事項調査報告書の作成・提出は義務？法律上の決まり
マンションの売買で、重要事項調査報告書を提出する義務は、法律上ありません。
一方マンションの管理会社は、不動産会社など売買に関わる人から求められた場合に、管理組合との管理委託契約に基づいて、作成・開示に応じる義務があります。
提出が義務ではないにもかかわらず、実際のマンション売買では必ず作られています。
買主へ渡す重要事項説明書をつくるとき、管理に関する情報のもとになる資料が重要事項調査報告書だからです。
重要事項説明書は宅地建物取引業法で作成と交付が義務づけられているため、材料となる重要事項調査報告書も自然と用意されます。
参照:e-Gov法令検索(宅地建物取引業法第35条)
重要事項説明書とは
売買契約の前に、物件や取引条件の重要な内容を買主へ説明するための書類です。宅地建物取引業法で作成・交付が義務づけられており、不動産会社(宅地建物取引業者)が発行します。
発行の依頼は不動産会社が代わりに進めてくれることがほとんどだから、売主が自分で動く場面は少ないよ！
重要事項調査報告書がない場合の対応
手元に重要事項調査報告書がなくても、マンションの売買ができなくなるわけではありません。
管理会社に依頼すれば、その時点の管理状況をまとめた報告書を新しく発行してもらえるからです。
ただし、売る側と買う側では、取るべき対応が変わります。
- 売却をする場合:管理会社に発行を依頼する
- 購入をする場合:不動産会社を通じて取り寄せてもらう
売却するときと購入するときに分けて、具体的な進め方を解説します。
売却をする場合
売却するマンションの重要事項調査報告書が手元にないときは、管理会社に依頼して発行してもらいましょう。
発行から3ヶ月以上たった報告書は、記載内容が古いとみなされて使えないことがあります。
有効期限が法律で決まっているわけではありませんが、発行後に管理費等の改定や修繕の予定が変わることがあるためです。
日付を確認して、古ければ取り直しておこう！
重要事項調査報告書を取得しない場合は、代替書類を集めて、重要事項説明書の資料とすることもできます。
重要事項調査報告書の代替になる書類
- 管理規約
- 総会の議事録
- 長期修繕計画書
ただし、代替書類を1つずつ集めるのは手間も時間もかかるうえ、情報が最新で正確である保証がありません。
重要事項調査報告書は管理会社が責任をもって作成する信頼性の高い資料として使えるため、発行を依頼するのがおすすめです。
購入をする場合
買いたいマンションに重要事項調査報告書がついていなくても、購入をあきらめる必要はありません。
マンション自体に問題があるわけではなく、まだ発行されていないだけだからです。
ただし、報告書がないまま契約まで進むのは避けましょう。
管理費の滞納や大規模修繕の予定など、購入後の負担に直結する情報を知らないまま買うことになってしまいます。
報告書がないと気づいたら、購入をやめるかどうかではなく「管理状況を確認してから判断する」と決めて、次のように進めましょう。
- 仲介の不動産会社に、管理会社からの取り寄せを依頼する
- 届いたら、滞納の有無や大規模修繕の予定を確認する
- 納得できたら契約に進む
購入を検討している段階の買主は、管理会社に直接発行を依頼できないのが一般的なため、取り寄せは不動産会社を通じて行います。
なお、取り寄せなくても、管理に関する内容は契約前の重要事項説明で必ず説明されます。
ただし、説明を受けるのは契約の直前になりがちなので、早めに取り寄せて確認しておくことで、納得したうえで購入の判断ができます。
重要事項調査報告書の見方とチェックポイント
重要事項調査報告書を受け取ったら、購入後のお金の負担や住み方に関わる項目から確認します。
特に確認したい項目と、見るポイントは次のとおりです。
| 確認する項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金の滞納 | 前の所有者の滞納分は買主に引き継がれるため、滞納があれば精算方法を必ず確認する |
| 修繕積立金の残高・借入金 | 積立が少ない、または借入があると、将来の値上げや一時金の負担につながる |
| 大規模修繕の履歴・予定 | 直近に工事の予定があると、一時金や修繕積立金の値上げが発生することがある |
| 管理費・修繕積立金の値上げ予定 | 購入後の毎月の負担額が変わるため、変更予定日と金額を確認する |
| 専有部分の使用ルール | ペット飼育やリフォームの制限など、購入後の住み方に直結する |
| 耐震診断・アスベスト調査 | 築年数が古いマンションでは、調査の有無と結果を確認する |
なかでも、管理費・修繕積立金の滞納は要注意です。
マンションの管理費や修繕積立金は、法律で、部屋を買った新しい所有者にも請求できると定められているからです。
滞納が残ったまま購入すると、買主が代わりに支払いを求められることがあります。
滞納があると分かったら、契約の前に精算の方法をはっきりさせておきましょう。
参照:e-Gov法令検索(建物の区分所有等に関する法律)
売主側も、売り出す前に自分のマンションの報告書を見ておくと、買主からの質問にすぐ答えられるよ！
まとめ
マンションの重要事項調査報告書は、管理費・修繕積立金や大規模修繕の予定など、マンションの管理状況をまとめた書類です。
管理会社が作成し、売買のときに買主へ管理の情報を伝えるために使われます。
提出は法律上の義務ではありませんが、重要事項説明書をつくるために欠かせないため、実際のマンション売買では必ず作成されます。
手元になくても、管理会社に依頼すれば発行してもらえるので、心配はいりません。
発行までに数日かかることもあります。
マンションの売却を決めたら、不動産会社を通じて早めに発行を依頼しておくと、売却の手続きをとどこおりなく進められます。
