用途地域とは？13種類の特徴と意味をわかりやすく解説

用途地域とは？その意味と役割をわかりやすく解説

用途地域とは、都市の秩序ある発展と住環境・景観の保全を目的として、建築できる建物の用途や規模を制限する制度です。土地計画法に基づき、都道府県知事が指定する市街化区域内で定められます。

住宅系・商業系・工業系に大きくわけられ、13種類の用途地域が指定されています。

用途地域を定めることで、住環境の保護と商業・工業の円滑な運営が図られるとともに、不動産取引においても重要な判断基準となります。用途地域は、その地域の特徴や将来の環境を把握するうえでも重要な指標です。

【用途地域に関する基本情報】

• 都市計画法に基づく制度
• 住居系・商業系・工業系の13種類の用途地域ごとに建築規制が定められている
• 地域おける住環境の保護と商業・工業活動の利便性促進のため設けられている
• 全国の市街化区域に広く適用されている

用途地域は、地域ごとに、どんな建物が建てられるかを制限することで、都市の健全な発展を支える土台となるものです。

例えば、住宅街の中に突然大きな工場が建つと、騒音や大型の車の出入りなどで、良好な住環境が損なわれ、安全性の問題が生じる恐れがあります。

用途地域で工場が建てられる地域を制限することで、商業活動や工業活動するうえで発生するトラブルを未然に防ぐことができます。

「用途地域とは何か」を正しく理解することで、自身の暮らしや不動産取引におけるリスク回避にもつながるでしょう。

13種類ある用途地域の分類とそれぞれの特徴

用途地域は、都市計画法に基づいて、住宅系（8種類）・商業系（2種類）・工業系（3種類）の13種類に分類されたエリアです。それぞれのエリアごとに建てられる建物の用途や規模、高さなどが制限されています。

用途地域で区分することにより、地域ごとの特性に合った土地利用が実現できます。用途地域ごとの違いを把握することは、不動産の取引や新たに建物を建築するうえで不可欠です。

それぞれの用途地域の特徴を理解することで、事前に希望する建物が建てられるかどうかを把握できます。

特に、住居系は良好な住環境の保護を目的としているため、商業施設や工場などが制限される点に注意が必要です。

一方で、商業系や工業系の地域は、商業活動や工業活動を促進するための地域として指定されるため、住宅を建てる際は、住環境と生活利便性とのバランスを考慮する必要があります。

13種類の用途地域の特徴を知ることで、土地活用や不動産選びの判断材料になるでしょう。

住居系用途地域（8種）

住居系の用途地域は、静かで快適な生活環境を守るために定められたエリアで、13種類の用途地域のうち8種類が該当します。

8種類の用途地域のなかでも、建築可能な建物や建てられる建物の規模、建ぺい率の上限などは異なります。

低層住宅を中心とする地域から中高層の集合住宅が建てられる地域まで、段階的に建てられる建物の用途が広がっていくのが特徴です。ただし、キャバレーなど一部の風俗施設や、環境を悪化させる恐れの高い工場などは、住居系の用途地域では建てられません。

住環境を重視するエリア選びでは、まずこの住居系の用途地域の違いを理解することが第一歩となります。

名称	主な特徴と建築制限
第一種低層住居専用地域	低層住宅の良好な住環境を守るための地域で、戸建て住宅が中心。建物の高さ制限（10mもしくは12m）があり、集合住宅も3階建て程度まで。幼稚園や学校は建てられるが、店舗や事務所は原則不可。
第二種低層住居専用地域	第1種低層と同様、低層住宅の良好な住環境を守るための地域で、建物の絶対高さ制限がある。日用品の販売店や喫茶店などで床面積が150㎡以下の小規模店舗は建てられるため、日常のちょっとした買い物には便利な地域。
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅の良好な環境を守るための地域。床面積500㎡以下の店舗のほか、病院や大学などが建築可能。
第二種中高層住居専用地域	第1種中高層住居専用地域に建てられる建物に加え、床面積が1,500㎡以下の店舗・飲食店などが建築可能。
第一種住居地域	住宅環境を保護するための地域。床面積3,000㎡以下の店舗や事務所、ホテル、自動車教習所などが建築可能。
第二種住居地域	主に住環境を守るための地域で、床面積10,000㎡を超える店舗のほか、パチンコ店やカラオケボックスなども建築可能。
田園住居地域	農業の利便性を図りつつ低層の住環境を保護するための地域。制限内容は、第1種低層住居専用地域と近くなっている。
準住居地域	幹線道路沿いにおいて、自動車関連施設などと住居が調和する住環境を保護するための地域。 住居系のなかで最も制限が緩く、3階以上または300㎡を超える自動車倉庫や床面積150㎡以下の自動車修理工場なども建築可能。

住居系用途地域の分類は、不動産購入に直接関わる非常に重要な情報です。たとえば、「静かで落ち着いた住宅地に住みたい」と考えている人には、多少不便でも第一種低層住居専用地域が適しています。一方で、買い物など生活利便性を優先したい場合は、第二種住居地域のような選択肢も考えられます。

住環境としての良好さと生活利便性のバランスを見極めるために、それぞれの制限内容と特徴を押さえておくことが大切です。

参照：東京都都市整備局｜用途地域による建築物の用途制限の概要

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工業系用途地域（3種）

工業系用途地域は、主に工場における業務の利便性促進を目的とし、製造業や物流事業などが円滑に活動できるように設けられた区域です。

住宅地と異なり、騒音や振動などの発生が想定される施設も建設が可能です。ただし、3つの工業系地域のなかでも、危険性や環境悪化の恐れの程度に応じて建築できる施設に違いがあります。住居の建築が可能な地域もありますが、住環境の快適性は限定的であるため、慎重な判断が必要です。

名称	主な特徴と建築制限
準工業地域	主に、環境の悪化をもたらす恐れが少ない工業の利便を増進するための地域。工場や倉庫のほか住宅や学校、店舗などが混在して立地することが多い。商業地域と並んで建てられる用途の範囲が広く、ほとんどの建物は建築可能。
工業地域	主に、工業の利便性促進を図るための地域。住宅や店舗も建てられる一方、危険性や環境を悪化させる恐れが多い工場も建築可能。学校や病院、ホテルなどは建築不可。
工業専用地域	工業の利便性を促進するための地域。工業の増進を妨げる用途の建築が原則として禁止され、住宅や学校、病院、店舗などの建築は不可。

工業系用途地域は、3つの地域のなかでも、建築可能な建物に違いがあります。たとえば、準工業地域や工業地域では、工場と住居、店舗が混在している一方、工業専用地域では住宅が建てられません。そのため、不動産活用や土地購入を検討する際は、利用目的に応じてそれぞれの違いを把握しておくことが重要です。

参照：東京都都市整備局｜用途地域による建築物の用途制限の概要

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用途地域で建てられる建物・制限の違い

用途地域によって、建てられる建物の種類や建築に関する制限は大きく異なります。たとえば、住宅専用地域では工場や商業施設の建築が制限される一方、商業地域では住宅から映画館まで幅広く建てられるのが特徴です。

これにより、地域の特性に基づいて効率的な土地活用ができるだけでなく、ら住民同士のトラブル防止にもつながっています。建てたい建物の種類が用途地域に適合しているかの確認は、土地活用の第一歩です。

このような制限は、都市ごとに細かく定められており、同じ用途地域でも自治体によって内容が異なることがあります。

たとえば、建ぺい率・容積率は、原則的に定められている建ぺい率と容積率から、地域の事情を考慮して、特定行政庁※が指定します。そのため、土地を購入する場合は、自治体の都市計画図の確認が不可欠です。思い描く建物を実現するには、用途地域に加えて制限内容にも注意しましょう。

※特定行政庁は、建築主事を置く地方公共団体およびその長。建築主事がいない市町村は、都道県知事が特定行政庁になる。

用途地域を調べるには？確認方法まとめ

用途地域は、土地購入や建物を建てる前に必ず確認すべき項目です。自治体が公表している都市計画情報を参照することで、自分の土地がどの用途地域に該当するかを調べることができます。現在は、インターネット上でも閲覧できる自治体が増えており、誰でも簡単にアクセスできるようになっています。

【用途地域の確認方法】

• 自治体の都市計画課に問い合わせる
• 市役所や役場の窓口で都市計画図を閲覧する
• 自治体のホームページで「都市計画図情報」を確認する
• 一部地域では「都市計画図のGIS」サービスが利用可能
• 不動産会社に依頼して調べてもらうことも可能

用途地域を調べる際は、インターネット上の都市計画図が最も手軽です。ただし、用途地域以外の詳細な制限を確認したいときには、役所の窓口で問い合わせましょう。

また、一つの土地に複数の用途地域がまたがっている場合は、制限の種類によって適用の仕方が変わります。たとえば、建物に適用される用途制限は、敷地面積が大きい用途地域が適用されますが、高さ制限は、それぞれの用途地域の制限を受けます。

実際にどういう建物が建築可能で、どういった制限を受けるのかを確認することが重要です。

まとめ

用途地域は、都市の秩序ある発展と住環境の保全を目的として、建てられる用途や規模を制限する制度です。

用途地域ごとの制限内容を把握しておくことで、不動産購入や建築計画において失敗するリスクを回避できます。用途地域の基礎知識を持つことは、土地活用の第一歩といえるでしょう。

【用途地域を理解するための要点】

• 地域ごとに「どのような用途でどれくらいの規模で建てられるか」が決められている制度
• 住居・商業・工業系に分類され、全部で13種類ある
• 建物の用途や建ぺい率・容積率に影響する
• 自治体によって制限内容が異なる場合があるため、確認が重要
• 自治体のホームページで確認が可能

土地選びや建物を新築する際に、「ここはどういう地域でどういった建物が建築可能なのか」を把握することが意思決定の質を大きく左右します。

特に、住宅地としての落ち着いた環境や、買い物や交通の利便性など、自分が重視するポイントと照らし合わせて判断することが重要です。

用途地域の意味を正しく理解し、正確に解釈することで、失敗のない土地選びが可能になります。