不動産取引の媒介・仲介の違いとは？種類や注意点も解説

不動産の売却を調べていると「媒介」「仲介」「一般媒介」と似た言葉が次々に出てきて、何がどう違うのか戸惑っていませんか。

まず媒介とは、宅地建物取引業法で使われる正式な用語で、宅建業者が売主と買主の間に立ち、売買契約の成立に向けて尽力することです。意味は日常的に使う仲介とほぼ同じで、違いは使われる場面にあります。

媒介を依頼する契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介があり、依頼できる会社の数や義務がそれぞれ違います。

媒介をどの会社に任せるか迷うときは、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できる一括査定を使うと、各社の査定価格や提案を比べてから契約に進めます。

この記事では、媒介の意味と仲介との使い分けから、一般・専任・専属専任それぞれの特徴、仲介手数料の計算、囲い込みへの備えまでを順に解説します。

媒介とは(不動産用語としての意味)

媒介では、宅建業者が物件の調査や広告、価格交渉などを担って契約の成立を後押しします。ただし売るかどうかの最終的な判断を下すのは売主自身で、業者はあくまで取引を取り持つ立場です※1。

同じ「業者が間に入る」場面でも、媒介は法律行為である代理・取次とは立場が分かれます。誰が契約し、その効果が誰に帰属するかで三者の違いを整理すると次のとおりです。

媒介は代理・取次のどちらとも違い、当事者同士の橋渡しに徹します。実際の売買で代理や取次が使われる場面はまれで、通常の取引はほとんどが媒介です※2。

媒介を担う宅建業者は、宅地建物取引業の免許制度に裏打ちされ、公的な監督下に置かれています。

媒介と仲介の違いと使い分け

媒介契約は、不動産会社へ仲介業務を委任する際に交わす最初の基本合意で、仲介という業務全体の出発点にあたります※3。仲介がサービスの全体だとすれば、媒介契約はその仲介を始めるための入り口にあたる一部分にすぎない、という関係です。

呼び方の違いは、両者の性格と使われる場面を並べてみるとはっきりします。

このように実務では、報酬は「仲介手数料」、書面は「媒介契約書」と呼ぶのが一般的です。

注意したいのが、一般媒介と仲介の違いです。仲介は不動産会社が行うサービス全般の呼び名で、一般媒介はそのサービスを依頼するときの契約のしかたの一つです。「一般媒介か仲介か」と選ぶものではなく、そもそも比べる対象が違う言葉なのです。

媒介契約の種類(一般・専任・専属専任)

媒介契約の主な違いを項目別に整理すると、次のとおりです。依頼できる会社の数・自己発見取引の可否・レインズ登録や報告の義務・有効期間の4点を見比べると、自分の売り方に合う契約を選びやすくなります。

一般から専属専任へ進むほど、売主が受ける制約は増え、不動産会社が負う義務は重くなります。ここからは、それぞれの特徴を解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社へ同時に依頼できます。自分で買主を見つける自己発見取引も可能で、レインズ登録や報告の義務もない最も自由度の高い契約です。

複数社に依頼できるため、人気物件では各社を競わせて販売活動を活発にしやすい一方、連絡窓口が分散して内見調整や進捗把握の手間が増えます。有効期間に法律上の定めはなく、標準媒介契約約款上は3か月が目安とされます。

専任媒介契約

専任媒介契約は、依頼先を1社に絞る一方で自己発見取引が可能です。契約後7日(営業日)以内のレインズ登録と2週間に1回以上の報告が義務づけられます※1。

ただし契約書の作成や登記の都合で会社を介して契約する場合は、別途費用がかかることもあるため、媒介契約書で確認しておくと安心です。

窓口を1社にまとめつつ自分で買主を見つける余地も残せるのが専任の特徴で、有効期間は最長3か月です※1。報告頻度の2週間に1回は法律上の下限であり、依頼すればより頻繁に状況を知らせる会社もあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社のみへの依頼で自己発見取引は認められません。契約後5日(営業日)以内のレインズ登録と1週間に1回以上の報告が義務づけられます※1。

一般的に、売却を1社に任せきりにしたい場合や、宣伝に力を入れないと売れにくい物件では、報告と登録が手厚い専属専任が向きます。

仲介手数料の上限と計算式

仲介手数料は、取引が成立して初めて発生する成功報酬です。上限額は一般・専任・専属専任のどの媒介契約を選んでも変わりません。

売買価格が400万円を超えるときは、価格の3%に6万円を足し、消費税を加えた額が上限になります※4。

手数料の上限額は法律で定められており、上限を超える金額を請求することはできません。実際の上限は売買価格の区分に応じて、次の3段階の速算式で求めます。

たとえば売買価格を3000万円として計算すると、3000万円×3%+6万円=96万円に消費税を加えた額が上限です。

2024年7月からは、売買価格800万円以下の物件について上限を最大30万円(税込33万円)とする特例も設けられました※5。

なお、賃貸借の仲介手数料は、原則として家賃の0.5か月分が上限で、売買とは異なります※4。

媒介契約を選ぶときの注意点

手数料で差がつかないぶん、媒介契約は物件の流動性で選ぶのがポイントです。専任系では物件情報の囲い込みに注意し、売主自身がレインズの取引状況を確認して牽制できると安心です。

どちらが向くかの目安は次のとおりです。

一般媒介は複数社へ依頼でき情報がオープンになるため、囲い込みは起こりにくくなります。反面、各社が広告や販売戦略への投資に消極的になりやすく、価格交渉や内見調整など売主側の手間も増えがちです。

仲介には、同じ会社が売主と買主の両方を担当して双方から手数料を受け取る両手仲介と、売主と買主を別々の会社が担当する片手仲介があり、どちらも法律上問題ありません。

ただ専任系では、両手仲介を狙って他社からの問い合わせを断り、物件情報を抱え込む動機が生まれると業界では指摘されています。売主が自分で取引状況を確認して牽制することが大切です。

2025年1月からは規制も強化され、専任系ではレインズに登録した物件の取引状況(公開中など)の登録が義務になりました※6。売主が登録証明書から状況を確認できる仕組みも整っています※7。

仲介会社は規模や査定価格の高さだけでなく、販売戦略の具体性と根拠、担当者の実績で比較します。複数社に戦略を文面で提案してもらうと、契約後の食い違いを防げます。

まとめ

改めて整理すると、媒介は宅地建物取引業法上の正式な用語で、日常的に使う仲介とほぼ同じ意味です。媒介を依頼する契約は一般・専任・専属専任に分かれます。

媒介契約は自分の物件の状況や売却の進め方に合わせて選びましょう。依頼先を決めかねているときは、複数の不動産会社から査定と販売戦略の提案を受けて比べると、契約の種類も含めて納得して選べます。