固定資産税6万円なら評価額はいくら？マンション・戸建て・土地別の目安を紹介

固定資産税の納税通知書で「6万円」という金額を見て、ご自身が所有する不動産の価値がいくらなのか気になりませんか？

固定資産税からまず分かるのは「いくらで売れるか」ではなく、税額のもとになる「固定資産税評価額」です。固定資産税は、固定資産税評価額を調整した課税標準額(税の計算のもとになる金額)に税率1.4%を掛けて決まります。

固定資産税6万円から逆算すると、課税標準額は約429万円(6万円÷1.4%)です。課税標準額に物件ごとの倍率(建物は1倍、土地は最大6倍)を掛けると、評価額の目安が見えてきます。

市街化区域では都市計画税(最大0.3%)も上乗せされます。納税通知書の合計額ではなく、課税明細書の固定資産税の相当税額を1.4%で割って逆算してください。

実際の売却価格は評価額とは別ものです。土地の評価額は地価のおおむね7割が目安とされるため、売却価格のほうが高くなることも少なくありません。

いくらで売れるのか気になるときは、無料の一括査定でまとめて今の売れる金額の目安を調べてみるのがおすすめです。

本記事では、マンション・戸建て・土地それぞれで固定資産税6万円から評価額を逆算する手順を、対応表つきで解説します。

固定資産税6万円のマンションの評価額の目安

出典:※1

マンションの評価額は、専有部分の建物と、敷地を住戸で分け合う敷地権(土地の持分)を合算して決まります。同じ6万円でも、建物の比重が大きい築浅の物件と、土地の持分が比較的大きい低層の物件とでは、評価額の出方が変わってきます。

固定資産税6万円は建物分と土地分に分かれて課税され、その内訳の割合で評価額が変わります。建物分・土地分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認可能です※2。なお、市街化区域では「固定資産税相当額」と「都市計画税相当額」が分かれて記載されます。

専有建物分の評価額を逆算する

マンションの専有建物分は、建物分の税額を税率1.4%※1で割り戻すと課税標準額が求められます。専有建物分は住宅用地特例(税負担を軽くする仕組み)の対象外のため、課税標準額がそのまま評価額の目安です。

建物は特例の戻し倍率がかからないため、課税明細書で建物分の税額さえ分かれば、評価額の目安を直接つかめます。

敷地権(土地分)の評価額を逆算する

マンションの敷地権(土地分)は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安です。

敷地を多くの住戸で分け合うため持分割合が小さく、戸建てに比べて土地分の評価額は小さく出やすい傾向です。

専有建物分と敷地権分の評価額を足し合わせると、マンション全体の評価額の目安が見えてきます。たとえば建物分5万円・土地分1万円なら、約357万円＋約429万円＝約786万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。

固定資産税6万円の戸建ての評価額の目安

戸建ての評価額は、住宅用地特例で課税標準が圧縮された土地分と、特例のない建物分を合算して決まります。土地の比重が高いほど特例の戻し幅が大きく働き、評価額は伸びやすくなります。

固定資産税6万円は土地分と建物分に分かれて課税され、その内訳の割合で評価額が変わります。土地分・建物分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認できます※2。

土地分の評価額を逆算する

戸建ての土地分は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安になります。

戸建ては土地を持分按分せずまるごと持つため、マンションより土地分の評価額が大きく出やすい傾向です。広い土地では一部が一般住宅用地となり、戻し倍率が3倍になる部分もあります。

建物分の評価額を逆算する

戸建ての建物分は、建物分の税額を税率1.4%で割り戻した課税標準額が、住宅用地特例の影響を受けずそのまま目安になります。

建物には住宅用地特例がなく、戻し倍率はかかりません。新築から数年間の軽減期間中は同じ税額でも税が半分になっているため、逆算で得られる評価額は相対的に大きくなります。なお、居住部分120㎡相当まで軽減幅は2分の1で、期間は一般の新築住宅で3年、3階建以上の耐火・準耐火住宅やマンションで5年です。

土地分と建物分を別々に逆算して合算すれば、戸建て全体の評価額の目安がつかめます。たとえば土地分4万円・建物分2万円なら、約1,714万円＋約143万円＝約1,857万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。

固定資産税6万円の土地の評価額の目安

土地のみの評価額は、住宅用地特例が効くかどうかで戻し倍率が変わり、目安が大きく振れます。

出典:※1

同じ固定資産税6万円でも、自分の土地がどの区分にあたるかで評価額は約430万〜2,571万円まで桁が変わり約6倍もの開きが出ます。自分の土地がどの区分かは、課税明細書の摘要欄で確認しましょう。

小規模住宅用地は課税標準を6倍に戻す

200㎡以下の小規模住宅用地は、課税標準が評価額の6分の1まで圧縮されています※1。圧縮された課税標準額を6倍に戻すと評価額の目安が求められ、土地の区分のなかで評価額は最も大きく出ます。

住宅が建つ宅地の大部分は小規模住宅用地に該当します。同じ固定資産税6万円でも、小規模住宅用地にあてはまる土地なら評価額は最も高く見積もられ、固定資産税の負担も相対的に軽くなります。

一般住宅用地は課税標準を3倍に戻す

200㎡を超える部分の一般住宅用地は課税標準が評価額の3分の1まで圧縮され、課税標準額を3倍に戻すと評価額の目安になります。

広い宅地では200㎡までが小規模、超えた部分が一般住宅用地となり、面積に応じて戻し倍率を組み合わせます。一般住宅用地分は小規模より評価額が小さく出ます。

更地・非住宅用地は特例がない

住宅が建っていない更地や非住宅用地は住宅用地特例が使えず、戻し倍率がかからないため課税標準額がほぼそのまま評価額の目安になります。

戻し倍率がかからないぶん、同じ固定資産税6万円でも評価額は最も小さく見積もられます。建物を解体して更地にすると特例が外れ、税負担が上がる点も押さえておきましょう。

正確な評価額は課税明細書で確認する

逆算で出るのはあくまで目安で、正確な評価額は納税通知書に同封される課税明細書の土地・建物別の価格(評価額)欄で確認するのが確実です※2。税負担が急に増えないよう調整する負担調整措置などにより、逆算値と実際の評価額がずれることもあります。

課税明細書が手元にない場合や、より公的な裏づけがほしい場合に使える手段は次のとおりです。

課税明細書

納税通知書に同封され、土地・建物別の価格(評価額)欄に固定資産税評価額※3が記載されている。

固定資産課税台帳の閲覧

明細書が手元にない場合、市区町村の窓口で課税台帳を閲覧して評価額を確認できる。

固定資産評価証明書

窓口で取得でき、公的な評価額の証明として相続や売却の手続きにも使える。

毎年春の一定期間に近隣の土地・家屋の評価額を見比べられる縦覧制度を使えば、自分の評価額が妥当かを確かめることもできます。

まとめ

固定資産税6万円から評価額を逆算するときは、まず税率1.4%で割り戻して課税標準額を求めるのが、物件タイプに共通する出発点になります。

この課税標準額は約429万円で、ここに物件タイプと土地の区分に応じた戻し倍率をかけて評価額の目安を求めます。物件タイプ別の目安は次のとおりです。

マンション

評価額の目安は約600〜1,600万円。建物分が金額の中心になる。

戸建て

評価額の目安は約800〜2,200万円。住宅用地特例が効く土地分の比重が高い。

土地のみ

評価額の目安は約430〜2,571万円。住宅用地特例の区分で大きく変わる。

いずれの場合も、正確な評価額は課税明細書の価格欄で確認できます。逆算した目安は、売却や相続の検討に入る前に見当をつける材料として役立ちます。