固定資産税9万円なら評価額はいくら？マンション・戸建て・土地別の目安を紹介

固定資産税の納税通知書に記載された「9万円」という数字を見て、これだけの税金がかかる不動産なら、今いくらで売れるのか気になる人もいるかもしれません。

固定資産税からまず分かるのは「いくらで売れるか」ではなく、税額のもとになる「固定資産税評価額」です。固定資産税は、この評価額を調整した課税標準額(税の計算のもとになる金額)に税率1.4%を掛けて決まります。

固定資産税9万円から逆算すると、課税標準額は約643万円(9万円÷1.4%)です。課税標準額に物件ごとの倍率(建物は1倍、土地は最大6倍)を掛けると、評価額の目安が見えてきます。市街化区域では都市計画税(最大0.3%)も上乗せされます。納税通知書の合計額ではなく、課税明細書の固定資産税の相当税額を1.4%で割って逆算してください。

ここまでが固定資産税の評価額の話です。実際の売却価格は、この評価額とは別物です。土地の評価額は地価のおおむね7割が目安とされるため、売却価格のほうが高くなることも少なくありません。

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本記事では、マンション・戸建て・土地それぞれで固定資産税9万円から評価額を逆算する手順を、対応表つきで分かりやすく解説します。

固定資産税9万円のマンションの評価額の目安

出典:※1

マンションが少し複雑なのは、自分の部屋(専有建物)に加えて、敷地を全戸で分け合う土地の持分(敷地権)もあわせて持っているからです。そのため評価額は、金額の大きい建物分と、持分ぶんの土地分に分けて逆算します。

固定資産税9万円は建物分と土地分に分かれて課税され、その内訳の割合で評価額が変わります。建物分・土地分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認可能です※2。なお、市街化区域では「固定資産税相当額」と「都市計画税相当額」が分かれて記載されます。

専有建物分の評価額を逆算する

マンションの専有建物分は、建物分の税額を税率1.4%※1で割り戻して課税標準額を求めます。専有建物分は住宅用地特例(税負担を軽くする仕組み)の対象外のため、割り戻して求めた課税標準額がそのまま評価額の目安になります。

建物は特例の戻し倍率がかからないため、課税明細書で建物分の税額さえ分かれば、評価額の目安を直接つかめます。専有部分が大きいマンションほど、建物分の評価額は大きくなります。

敷地権(土地分)の評価額を逆算する

マンションの敷地権(土地分)は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安です。

敷地を多くの住戸で分け合うため持分割合が小さく、戸建てに比べて土地分の評価額は小さく出やすい傾向です。

専有建物分と敷地権分の評価額を足し合わせると、マンション全体の評価額の目安が見えてきます。たとえば建物分8万円・土地分1万円なら、約571万円＋約429万円＝約1,000万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。

固定資産税9万円の戸建ての評価額の目安

戸建てで評価額の主役になるのは、建物よりむしろ土地のほうです。住宅用地特例で課税標準が大きく圧縮された土地分に、特例のかからない建物分を足していくため、土地の比重が高いほど戻し幅が効いて評価額は伸びます。

固定資産税9万円は土地分と建物分に分かれて課税され、その内訳の割合で評価額が変わります。土地分・建物分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認できます※2。

土地分の評価額を逆算する

戸建ての土地分は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安になります。

戸建ては土地を持分按分せずまるごと持つため、マンションより土地分の評価額が大きく出やすい傾向です。広い土地では一部が一般住宅用地となり、戻し倍率が3倍になる部分もあります。

建物分の評価額を逆算する

戸建ての建物分は、建物分の税額を税率1.4%で割り戻した課税標準額が、住宅用地特例の影響を受けずそのまま目安になります。

建物には住宅用地特例がなく、戻し倍率はかかりません。新築から数年間の軽減期間中は同じ税額でも税が半分になっているため、逆算で得られる評価額は相対的に大きくなります。なお、居住部分120㎡相当まで軽減幅は2分の1で、期間は一般の新築住宅で3年、3階建以上の耐火・準耐火住宅やマンションで5年です。

土地分と建物分を別々に逆算して合算すれば、戸建て全体の評価額の目安がつかめます。たとえば土地分6万円・建物分3万円なら、約2,571万円＋約214万円＝約2,785万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。

固定資産税9万円の土地の評価額の目安

建物のない土地は、同じ固定資産税9万円でも評価額の振れ幅がいちばん大きくなります。

出典:※1

たとえば住宅が建つ小規模住宅用地なら課税標準を6倍に戻すため、評価額は約3,857万円に達します。一方、同じ税額でも更地なら戻し倍率がかからず、約643万円にとどまります。その開きは約6倍にもおよび、同じ「土地のみ」でも区分しだいで見え方がまったく変わってきます。

小規模住宅用地は課税標準を6倍に戻す

200㎡以下の小規模住宅用地は、課税標準が評価額の6分の1まで圧縮されています※1。割り戻した課税標準額を6倍に戻すと評価額の目安が求まり、その目安は土地の区分のなかで最も大きく出ます。

住宅が建つ宅地の大部分はこの区分にあたります。同じ固定資産税9万円でも、小規模住宅用地に該当する土地なら評価額は最も高く見積もられ、固定資産税の負担も相対的に軽くなっています。

一般住宅用地は課税標準を3倍に戻す

200㎡を超える部分の一般住宅用地は課税標準が評価額の3分の1まで圧縮され、課税標準額を3倍に戻すと評価額の目安になります。

広い宅地では200㎡までが小規模、超えた部分が一般住宅用地となり、面積に応じて戻し倍率を組み合わせます。一般住宅用地分は小規模より評価額が小さく出ます。

更地・非住宅用地は特例がない

住宅が建っていない更地や非住宅用地は住宅用地特例が使えず、戻し倍率がかからないため課税標準額がほぼそのまま評価額の目安になります。

戻し倍率がかからないぶん、同じ固定資産税9万円でも評価額は最も小さく見積もられます。建物を解体して更地にすると特例が外れ、税負担が上がる点にも注意しておきましょう。

正確な評価額は課税明細書で確認する

逆算で出るのはあくまで目安で、正確な評価額は納税通知書に同封される課税明細書の土地・建物別の価格(評価額)欄で確認するのが確実です※2。税負担が急に増えないよう調整する負担調整措置などにより、逆算値と実際の評価額がずれることもあります。

課税明細書が手元にない場合や、より公的な裏づけがほしい場合に使える手段は次のとおりです。

課税明細書

納税通知書に同封され、土地・建物別の価格(評価額)欄に固定資産税評価額※3が記載されている。

固定資産課税台帳の閲覧

明細書が手元にない場合、市区町村の窓口で課税台帳を閲覧して評価額を確認できる。

固定資産評価証明書

窓口で取得でき、公的な評価額の証明として相続や売却の手続きにも使える。

毎年春の一定期間に近隣の土地・家屋の評価額を見比べられる縦覧制度を使えば、自分の評価額が妥当かを確かめることもできます。

まとめ

固定資産税9万円から評価額をつかむ第一歩は、税率1.4%で割り戻して課税標準額を求めることで、これはマンション・戸建て・土地のどれにも共通する出発点になります。

この課税標準額は約643万円で、ここに物件タイプと土地の区分に応じた戻し倍率をかけて評価額の目安を求めます。物件タイプ別の目安は次のとおりです。

マンション

評価額の目安は約900〜2,300万円。建物分が金額の中心になる。

戸建て

評価額の目安は約1,300〜3,200万円。住宅用地特例が効く土地分の比重が高い。

土地のみ

評価額の目安は約640〜3,857万円。住宅用地特例の区分で大きく変わる。

いずれの場合も、正確な評価額は課税明細書の価格欄で確認できます。逆算した目安は、売却や相続の検討に入る前に見当をつける材料として役立ちます。