固定資産税18万円なら評価額はいくら？マンション・戸建て・土地別の目安を紹介
固定資産税の納税通知書で「18万円」という金額を見て、ご自身が所有する不動産の価値がいくらなのか気になりませんか？
固定資産税からまず分かるのは「いくらで売れるか」ではなく、税額のもとになる「固定資産税評価額」です。固定資産税は、この評価額を調整した課税標準額(税の計算のもとになる金額)に税率1.4%を掛けて決まります。
固定資産税18万円から逆算すると、課税標準額は約1,286万円(18万円÷1.4%)です。課税標準額に物件ごとの倍率(建物は1倍、土地は最大6倍)を掛けると、評価額の目安が見えてきます。市街化区域では都市計画税(最大0.3%)も上乗せされます。納税通知書の合計額ではなく、課税明細書の固定資産税の相当税額を1.4%で割って逆算してください。
| 土地の種類 | 18万円なら評価額の目安 |
|---|---|
| 宅地(家の敷地・200㎡まで) | 約7,714万円 |
| 宅地の広い部分(200㎡を超える分) | 約3,857万円 |
| 更地・家のない土地 | 約1,286万円 |
マンションは建物、戸建ては土地の割合が高いから、固定資産税が同じ18万円でも評価額に差が出るよ
実際の売却価格は評価額とは別ものです。土地の評価額は地価のおおむね7割が目安とされるため、売却価格のほうが高くなることも少なくありません。いくらで売れるのか気になるときは、無料の一括査定でまとめて今の売れる金額の目安を調べてみるのがおすすめです。
本記事では、マンション・戸建て・土地それぞれで固定資産税18万円から評価額を逆算する手順を、対応表つきで分かりやすく解説します。
この記事のポイント
- 固定資産税18万円÷1.4%=約1,286万円が、どの物件でも計算の出発点
- マンションは建物分、戸建ては土地分が評価額の中心になる
- 土地は、宅地(家の敷地)か更地かで評価額が大きく変わる
- 建物分・土地分の税額は課税明細書の「相当税額」欄で分かる
- 逆算はあくまで目安。正確な評価額は課税明細書で確認できる
- ここでの評価額は固定資産税用の価格で、売却価格とは別
固定資産税18万円のマンションの評価額の目安
この見出しのポイント
固定資産税が18万円のマンションは、専有建物分と敷地権分を合わせた評価額の目安が約1,800〜4,700万円(平均すると2,900万円前後)です。この目安は建物分と土地分の割合を仮定した試算で、実際の評価額は内訳や物件により上下します。金額の大半を占める専有建物分と、持分が小さく金額が小さくなりやすい敷地権分を合算して決まります。
出典:※1
マンションの評価額は、専有部分の建物と、敷地を住戸で分け合う敷地権(土地の持分)を合算して決まります。
たとえば建物分16万円・土地分2万円のように内訳が分かれ、それぞれ逆算の道筋が異なります。
固定資産税18万円は建物分と土地分に分かれて課税され、その内訳の割合で評価額が変わります。建物分・土地分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認可能です※2。なお、市街化区域では「固定資産税相当額」と「都市計画税相当額」が分かれて記載されます。
専有建物分の評価額を逆算する
マンションの専有建物分は、建物分の税額を税率1.4%※1で割り戻した課税標準額が、住宅用地特例(税負担を軽くする仕組み)の対象外でそのまま評価額の目安になります。
専有建物分の逆算式
建物分の税額 ÷ 1.4% = 建物の課税標準額(ほぼ評価額)
建物は特例の戻し倍率がかからないため、課税明細書で建物分の税額さえ分かれば、評価額の目安を直接つかめます。専有部分が大きいマンションほど、建物分の評価額は大きくなります。
| 建物分の税額 | 建物の評価額の目安 |
|---|---|
| 12万円 | 約857万円 |
| 14万円 | 約1,000万円 |
| 16万円 | 約1,143万円 |
敷地権(土地分)の評価額を逆算する
マンションの敷地権(土地分)は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安です。
敷地権(土地分)の逆算式
土地分の税額 ÷ 1.4% × 6 = 敷地権の評価額の目安
敷地を多くの住戸で分け合うため持分割合が小さく、戸建てに比べて土地分の評価額は小さく出やすい傾向です。
| 土地分の税額 | 土地の評価額の目安 |
|---|---|
| 1万円 | 約429万円 |
| 2万円 | 約857万円 |
| 3万円 | 約1,286万円 |
専有建物分と敷地権分の評価額を足し合わせると、マンション全体の評価額の目安が見えてきます。たとえば建物分16万円・土地分2万円なら、約1,143万円＋約857万円＝約2,000万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。
固定資産税の評価額は3年ごとに見直されるんだね
固定資産税18万円の戸建ての評価額の目安
この見出しのポイント
固定資産税が18万円の戸建ては、土地分と建物分を合わせた評価額の目安が約2,500〜6,500万円(典型は4,300万円前後)です。この目安は土地分と建物分の割合を仮定した試算で、実際の評価額は内訳や物件により上下します。住宅用地特例で課税標準が圧縮された土地分と、特例のない建物分を合算して決まり、土地の比重が高いほど評価額は伸びます。
戸建ての評価額は、住宅用地特例で課税標準が圧縮された土地分と、特例のない建物分を合算して決まります。
たとえば土地分12万円・建物分6万円なら、土地側だけで約5,143万円と建物側を大きく上回ります。最初に土地分、続いて建物分の順で逆算しましょう。
固定資産税18万円は土地分と建物分に分かれて課税され、その内訳の割合で評価額が変わります。土地分・建物分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認できます※2。
土地分の評価額を逆算する
戸建ての土地分は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安になります。
土地分の逆算式
土地分の税額 ÷ 1.4% × 6 = 土地分の評価額の目安
戸建ては土地を持分按分せずまるごと持つため、マンションより土地分の評価額が大きく出やすい傾向です。広い土地では一部が一般住宅用地となり、戻し倍率が3倍になる部分もあります。
| 土地分の税額 | 土地の評価額の目安 |
|---|---|
| 8万円 | 約3,429万円 |
| 10万円 | 約4,286万円 |
| 12万円 | 約5,143万円 |
建物分の評価額を逆算する
戸建ての建物分は、建物分の税額を税率1.4%で割り戻した課税標準額が、住宅用地特例の影響を受けずそのまま目安になります。
建物分の逆算式
建物分の税額 ÷ 1.4% = 建物分の評価額の目安
建物には住宅用地特例がなく、戻し倍率はかかりません。新築から数年間の軽減期間中は同じ税額でも税が半分になっているため、逆算で得られる評価額は相対的に大きくなります。なお、居住部分120㎡相当まで軽減幅は2分の1で、期間は一般の新築住宅で3年、3階建以上の耐火・準耐火住宅やマンションで5年です。
| 建物分の税額 | 建物の評価額の目安 |
|---|---|
| 2万円 | 約143万円 |
| 4万円 | 約286万円 |
| 6万円 | 約429万円 |
土地分と建物分を別々に逆算して合算すれば、戸建て全体の評価額の目安がつかめます。たとえば土地分12万円・建物分6万円なら、約5,143万円＋約429万円＝約5,572万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。
新築の戸建ては数年間ほど建物の税が軽減されるんだね
固定資産税18万円の土地の評価額の目安
この見出しのポイント
固定資産税が18万円で土地のみの場合、評価額の目安は住宅用地特例が効く区分かどうかで約1,286〜7,714万円まで大きく幅があります。小規模住宅用地なら最大、更地や非住宅用地なら最小になるため、自分の土地がどの区分かで評価額の桁が変わります。
土地のみの評価額は、住宅用地特例が効くかどうかで戻し倍率が変わり、目安が大きく振れます。
出典:※1
同じ固定資産税18万円でも、小規模住宅用地なら約7,714万円、更地なら約1,286万円と、6倍ほどの開きが生まれます。自分の土地がどの区分かは、課税明細書の摘要欄で確認できます。
土地の区分だけで評価額が6倍も変わるなんて驚きだね
小規模住宅用地は課税標準を6倍に戻す
200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準が評価額の6分の1まで圧縮されており※1、課税標準額を6倍に戻すと評価額の目安になり、土地の区分のなかで最も大きくなります。
小規模住宅用地の逆算式
課税標準額 × 6 = 評価額の目安
固定資産税18万円がすべて小規模住宅用地なら、評価額は約7,714万円が目安です。
住宅が建つ宅地の大部分は小規模住宅用地にあたります。同じ固定資産税18万円でも、小規模住宅用地に該当する土地なら評価額は最も高く見積もられ、固定資産税の負担も相対的に軽くなっています。
一般住宅用地は課税標準を3倍に戻す
200㎡を超える部分の一般住宅用地は課税標準が評価額の3分の1まで圧縮され、課税標準額を3倍に戻した金額が評価額の目安です。
一般住宅用地の逆算式
課税標準額 × 3 = 評価額の目安
固定資産税18万円がすべて一般住宅用地なら、評価額は約3,857万円が目安です。
広い宅地では200㎡までが小規模、超えた部分が一般住宅用地となり、面積に応じて戻し倍率を組み合わせます。一般住宅用地分は小規模より評価額が小さく出ます。
更地・非住宅用地は特例がない
住宅が建っていない更地や非住宅用地は住宅用地特例が使えず、戻し倍率がかからないため課税標準額がほぼそのまま評価額の目安になります。
更地・非住宅用地の見方
課税標準額 ≒ 評価額の目安(戻し倍率なし)
更地・非住宅用地なら戻し倍率がかからず、評価額は約1,286万円にとどまります。
戻し倍率がかからないぶん、同じ固定資産税18万円でも評価額は最も小さく見積もられます。建物を解体して更地にすると特例が外れ、税負担が上がる点にも気をつけましょう。
正確な評価額は課税明細書で確認する
逆算で出るのはあくまで目安で、正確な評価額は納税通知書に同封される課税明細書の土地・建物別の価格(評価額)欄で確認するのが確実です※2。税負担が急に増えないよう調整する負担調整措置などにより、逆算値と実際の評価額がずれることもあります。
課税明細書が手元にない場合や、より公的な裏づけがほしい場合に使える手段は次のとおりです。
- 課税明細書
- 納税通知書に同封され、土地・建物別の価格(評価額)欄に固定資産税評価額※3が記載されている。
- 固定資産課税台帳の閲覧
- 明細書が手元にない場合、市区町村の窓口で課税台帳を閲覧して評価額を確認できる。
- 固定資産評価証明書
- 窓口で取得でき、公的な評価額の証明として相続や売却の手続きにも使える。
毎年春の一定期間に近隣の土地・家屋の評価額を見比べられる縦覧制度を使えば、自分の評価額が妥当かを確かめることもできます。
縦覧できる期間は自治体ごとに決まっているんだね
まとめ
固定資産税18万円から評価額を逆算するときは、まず税率1.4%で割り戻して課税標準額を求めるのが、物件タイプに共通する出発点になります。
この課税標準額は約1,286万円で、ここに物件タイプと土地の区分に応じた戻し倍率をかけて評価額の目安を求めます。物件タイプ別の目安は次のとおりです。
- マンション
- 評価額の目安は約1,800〜4,700万円。建物分が金額の中心になる。
- 戸建て
- 評価額の目安は約2,500〜6,500万円。住宅用地特例が効く土地分の比重が高い。
- 土地のみ
- 評価額の目安は約1,286〜7,714万円。住宅用地特例の区分で大きく変わる。
いずれの場合も、正確な評価額は課税明細書の価格欄で確認できます。逆算した目安は、売却や相続の検討に入る前に見当をつける材料として役立ちます。
