家の査定はどこを見る？訪問査定で不動産業者がチェックしているポイントを紹介

家の査定を頼んで金額が出てきたとき、「これどこを見て決めた金額なの？」と戸惑うことはありませんか？

訪問査定で担当者が見ているのは、突きつめれば建物・土地・周りの環境です。

同じ家でも会社によって査定額がばらつくことです。高い数字に惹かれて任せても、相場とかけ離れていれば買い手がつかず、値下げが続くこともあります。

この記事では、建物・土地・周りのどこを見られているのかを具体的にたどり、机上査定との違いや、信頼できる会社の見分け方まで整理していきます。

訪問査定で見られる建物の評価ポイント

訪問査定では、不動産業者が建物のどこを見て評価額を決めているのかが気になるところです。担当者は雨漏りや傾きといった傷みから設備の状態まで、修繕費や構造の安全性に関わる部位を順に確認していきます。

出典:※1

建物の評価には原価法(同じ建物を建て直す場合の費用から、年数に応じた目減りを差し引いて価値を求める方法)が使われ、築年数とともに価値は下がっていきます。

雨漏りや天井のシミと小屋裏の確認

雨漏りは建物内部の腐食につながるため、訪問査定でまず確認される箇所です。天井や壁の茶色いシミが手がかりになります。

担当者は和室の天井の隅や押し入れの天袋、点検口から見える小屋裏(屋根裏の空間)に目を向けます。シミが乾いた古いものか、いま進行中の濡れかで見立ても変わります。

このため、シミを見つけたら原因を確かめておくと、査定時のやり取りがスムーズになります。

外壁のひび割れやチョーキングと基礎の亀裂

外壁や基礎のひびは、雨水の浸入や構造の傷みのサインとして評価額に影響します。表面に白い粉がつくチョーキングも劣化の目安です。

チョーキングは塗装が寿命を迎えたしるしで、外壁の塗り替え費用がかかる目安になります。基礎の細いひびは経年で生じやすいものです。

ひびが気になる場合は、幅や本数をメモしておくと担当者に状況を伝えやすくなります。

建物の傾きとシロアリ被害の有無

建物の傾きやシロアリ被害は構造の安全性に直結するため、見つかると評価額が大きく下がりやすいポイントです。

傾きはビー玉が転がるか、建具の開け閉めがスムーズかといった点から推測されます。床のわずかな勾配も手がかりになります。

シロアリは床下や柱の根元、湿気のたまりやすい水回り周辺で確認されます。木部の食害や、蟻道(ぎどう)と呼ばれる土の通り道の有無が見られます。

水回り設備の状態と交換費用

キッチンや浴室など水回り設備は、傷み具合によって交換費用がかさむため、査定で状態が細かく見られます。

水回り設備はおおむね10年から20年ほどで交換時期を迎えるとされます。設備一式の入れ替えには数十万円から百万円を超える費用がかかる場合もあります。

交換時期の目安:10〜20年

この時期を境に、設備の古さが査定でマイナスに働きやすくなる。

1箇所あたりの交換費用:数十万〜100万円超

買い手が見込む将来の出費として、査定額の差に表れる。

査定への影響

残りの使用年数が短いほど不利。新しいほど評価は有利。

そのため査定では、給湯器やコンロの年式、水漏れや排水の不具合の有無まで確認されます。残りの使用年数が短いほど評価では不利に働きます。

間取りや採光と建物のグレード

間取りの使いやすさや日当たり、建物の仕様の高さも、買い手にとっての価値として評価額に反映されます。

採光は南向きの窓の有無や日中の明るさで見られます。極端に暗い部屋や使いにくい間取りは、評価で不利になりやすい要素です。

設備の仕様書や図面が手元にあれば、グレードを示す材料として役立ちます。

築年数と法定耐用年数による建物評価

建物の評価は築年数の影響を強く受けます。木造住宅では築20年から25年を超えるあたりから評価が大きく下がる傾向があるとされます。

背景には法定耐用年数という目安があります。税務上、木造住宅は22年という年数が一つの区切りとされ※1、建物評価の考え方にも用いられます。

法定耐用年数(木造):22年

税務上の区切りで、建物評価の考え方にも用いられる目安。

評価が下がり始める築年数:20〜25年

木造住宅でこのあたりを超えると評価が大きく下がる傾向。

規模修正率の目安

延床75㎡まで約1.05、135㎡超は約0.95で、広さに応じて価格を増減。

建物の規模も評価に関わり、延床面積に応じた規模修正率(建物の広さで評価を補正する割合)で、規模に応じて価格がやや増減します。具体的な数値は次の表のとおりです。※2

では築40年ほどの古い家には価値がつかないのかというと、必ずしもそうとは限りません。維持状態がよく、リフォーム履歴があれば一定の価値が残る場合もあります。

リフォーム履歴と有効経過年数の若返り

大きなリフォーム履歴があると、有効経過年数という考え方で建物が実年齢より若く見られ、評価が上がる場合があります。

有効経過年数とは、築年数そのものではなく、手入れの状態から見た実質的な建物の年齢のことです。屋根の葺き替えや水回りの取り替えが代表例です。

有効経過年数とは

築年数ではなく、手入れの状態から見た実質的な建物の年齢。

若返りにつながる代表例

屋根の葺き替え、水回りの取り替えなど、傷んだ部位を一新する大きな工事。

記録として効くもの

工事の契約書や領収書。履歴を示せると担当者が状態を判断しやすい。

大きな手入れをしていれば、その分だけ建物の傷み具合が軽く見積もられ、評価額が数%ほど押し上げられる例もあるとされます。

訪問査定で見る土地と周辺の評価ポイント

土地の評価では、似た条件で取引された事例から価格を求める取引事例比較法という考え方が使われます。そのうえで、訪問査定では地図ではわからない現地の状況が一つずつ確認されていきます。

見られるのは土地そのものの物理的な条件と、嫌悪施設などの周辺環境の二つで、それぞれ別の補正がかかります。

接道の方角や幅員と間口の広さ

接する道路の向きと幅、土地の入り口の広さは、使い勝手と再建築のしやすさに関わるため評価で補正されます。南側に道路があると採光面で有利に働きます。

道路の幅員(道路の幅)が4メートル未満だと、建て替え時に敷地を後退させる必要が生じ、使える面積が減ります。間口(道路に接する土地の幅)が狭い土地も、車の出し入れや建築の自由度で不利に働きやすい要素です。

反対に、二方向が道路に接する角地は、採光や出入りのしやすさから評価で有利に働きやすい要素です。

土地の形状や高低差と擁壁の状態

土地の形と道路との高低差、擁壁の状態は、建築コストや安全性に直結するため評価で大きく見られるポイントです。整形地に比べると、変形地は不利に見られます。

道路より大きく高い、または低い土地は造成費がかさみます。擁壁(高低差のある土地を支える壁)に古さやひび、傾きがあると、買主が積み直し費用を見込むため評価が下がりやすくなります。

旗竿地や三角地といった使いにくい形状も、建築の制約となり価格に影響する要素です。

境界標の有無と越境の可能性

隣地との境界が未確定だと、土地の範囲が定まらず将来のトラブル要因になるため、評価が下がる対象とされます。境界標の有無が現地で確認されます。

境界がはっきりしない場合、確定測量(隣地所有者の立会いで境界を確定させる測量)が必要になることがあります。費用は数十万円規模、期間も数ヶ月かかるのが目安です。

塀や樹木、屋根が隣地にはみ出す越境(境界を越えた状態)があると、その解消も求められやすく、評価で考慮されます。

駅距離や嫌悪施設などの周辺環境

最寄り駅までの距離や周辺の施設も、買い手の需要を左右するため評価に反映されます。駅から近い土地ほど流通性比率という補正で有利に働きます。

流通性比率とは、その土地の売れやすさを価格に反映させる補正で、おおむね0.85から1.10の範囲で増減します※3。墓地や工場、騒音源などの嫌悪施設(住み心地を下げると受け取られやすい施設)が近いと、比率は低めに見積もられがちです。

反対に、公園やスーパーが近いといった生活の利便性は、評価を押し上げる方向に働く要素です。

評価ポイントから査定額が決まる仕組み

これまで見てきた建物と土地の評価ポイントは、最後に一つの計算式へと集約されて査定額になります。一見むずかしそうですが、土地と建物の価格を足して、売れやすさで微調整するという流れがわかれば十分です。

出典:※2

建物価格は広さや仕様、手入れの状態に応じて補正され、その割合は業界共通の既存住宅価格査定マニュアルに根拠があります。仕組みを押さえておくと、査定書に並ぶ数字の意味を自分の目で読み解けるようになります。

土地と建物の価格を合算し流通性比率を乗じて算出

査定額は、土地と建物それぞれの価格を足し合わせ、その土地の売れやすさを表す割合をかけて算出されます。これが価格決定の土台です。

式にすると「査定価格=(土地価格+建物価格)×流通性比率」となります。流通性比率とは、立地や周辺環境による売れやすさを価格へ反映させる補正のことです。

算出式

査定価格=(土地価格+建物価格)×流通性比率

流通性比率

立地や周辺環境による売れやすさで、概ね0.85〜1.10に補正

この比率はおおむね0.85から1.10の範囲で動きます。駅に近く需要の高い土地は1に近いかそれ以上、買い手がつきにくい土地は低めに見積もられる目安です。

建物価格は広さ・仕様・有効経過年数などに応じて補正される

土地と建物を合算する前に、建物の価格は広さや仕様、手入れの状態に応じて補正されます。同じ築年数でも条件で価格が変わる仕組みです。

広さによる補正は規模修正率と呼ばれ、狭めの住宅をやや高く、広い住宅をやや控えめに見る調整です。具体的な割合は下記のとおりです。

規模修正率

延床75平米未満は約1.05、135平米以上は約0.95に補正

品等格差率

標準Aランクは1.00、上位AAAランクは約1.07まで

有効経過年数

手入れの状態が良いと実年齢より若く評価

建物の仕様の高さは品等格差率で表され、グレードに応じて評価が数%増減します。さらに有効経過年数(手入れの状態から見た実質的な建物の年齢)が若いほど、価格は高めに補正されるとされます。

補正の割合の指針は「既存住宅価格査定マニュアル」

補正の割合は担当者の感覚ではなく、業界共通の指針である既存住宅価格査定マニュアルにもとづいて根拠づけられています。

既存住宅価格査定マニュアルは、中古住宅の価格を一定の手順で求めるために定められた計算の指針です。規模修正率や品等格差率といった補正の数値も、ここで示された基準が用いられます。※3

位置づけ

中古住宅の価格を一定の手順で求める業界共通の指針

定める数値

規模修正率や品等格差率などの補正基準

読者の利点

担当者ごとの金額のぶれが抑えられ、根拠を確認できる

担当者ごとに金額が大きくぶれないのは、既存住宅価格査定マニュアルがあるためです。査定書の数字の裏側には、こうした決まった計算の根拠があると理解しておくと安心の材料になります。

机上査定と訪問査定でどこを見るかの違い

査定には、書類情報だけで概算を出す机上査定と、担当者が現地を見て価格を出す訪問査定の2種類があり、見る対象も精度も所要時間も大きく変わります。

まずは机上査定で気軽に相場感をつかみ、本気で売り出す段階になったら訪問査定で価格の根拠を固めると無駄がありません。一方だけで判断せず、役割の違いを踏まえて両方を活かすのが賢い進め方です。

机上査定は書類上の情報だけの査定額になる

机上査定は、立地や築年数、面積といった書類上の情報だけで価格を出す簡易な方法です。結果は即日から3日ほどで届き、おおよその相場をつかむのに向いています。

簡易査定とも呼ばれ、家の中を見ずに過去の取引事例から価格を求めます。手軽に概算を知れる一方、建物の傷みやリフォーム履歴は反映されません。

そのため机上査定の金額は、あくまで目安と受け止めておくのが安心です。実際に売り出す価格を決める段階では、次の訪問査定で精度を高めることになります。

訪問査定は現地の実態を加味した査定額になる

訪問査定は、担当者が実際に家を訪れ、室内や周辺まで確認したうえで価格を出す方法です。現地調査に1時間ほど、結果が出るまで2〜3日から1週間が目安となります。

机上査定ではわからない雨漏りや設備の状態、日当たり、隣地との境界までが見られます。手間と時間はかかりますが、その分だけ実態に近い金額が算出されます。

同じ家でも、机上査定と訪問査定で数百万円から一千万円規模の差が出る場合もあります。売り出し価格の根拠とするなら、現地を見た訪問査定の数字が頼りになります。

家の査定前にしておくとよい準備とアピール

査定の前にどんな準備をしておけば査定額を下げずに済むのか、気になるところです。書類をそろえ、手入れの記録を加点材料として伝え、不具合は隠さず告知しておくと、安心して当日を迎えられます。

出典:※4

間取り図や登記の書類の用意

当日までに間取り図や登記の書類を用意しておくと、担当者が建物の正確な情報を確認でき、査定がスムーズに進みます。手元にそろえておくと安心です。

家を建てたときや買ったときの書類一式が手がかりになります。見当たらない書類も、取り寄せる方法があります。

・間取り図
・登記事項証明書（登記簿謄本）
・固定資産税の納税通知書
・住宅ローンの残高証明書
・確定測量図・境界確認書

権利関係を示す登記簿謄本は法務局で取得でき、土地の境界を示す図面も同じ場所で確認できます。書類がそろうほど、建物の状態が正しく評価されやすくなります。

設計図書やインスペクションと瑕疵保険の準備

設計図書やインスペクションの結果、瑕疵保険があると、建物の状態が客観的に裏づけられ、加点につながります。手入れの記録も評価で役立ちます。

インスペクションとは、専門家が建物の傷み具合を調べる建物状況調査のことです。既存住宅売買瑕疵保険は、引き渡し後に見つかった不具合の修理費を補償する保険を指します。なお、建物状況調査の結果が重要事項説明で有効とされる期間は、木造の戸建てでおおむね1年、RC造の共同住宅では2年が目安です。

・設計図書・仕様書
・リフォーム・修繕の履歴
・インスペクション（建物状況調査）の報告書
・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

設備の入れ替えや屋根の手入れなどの記録があると、建物が実年齢より良い状態と見てもらえる場合があります。手入れが行き届いていることは、評価にプラスへ働く材料になります。

雨漏りやシロアリの履歴を隠さず告知する

雨漏りやシロアリ、過去の事故といった不具合は、隠さず告知しておくことが大切です。あとから判明すると、トラブルや責任問題につながりかねません。

宅建業者の重要事項説明義務として、知っている不具合を買い主に伝える義務があります※4。そのため、一見すると不利に思えますが、不具合は先に伝えておくほうが安心です。

・過去の雨漏りとその修理歴
・シロアリ被害・駆除の履歴
・給湯器やエアコンなど設備の故障
・近隣トラブルや事件・事故の経緯

修理した雨漏りやシロアリの履歴も、対処済みであることを併せて伝えておくと印象が変わります。正直に告知しておくことが、引き渡し後の信頼につながります。

境界未確定の場合は確定測量を行う

土地の境界がはっきりしない場合は、確定測量をしておくと評価の目減りを防げます。隣地との境界が定まっていると、買い手も安心して検討できます。

確定測量とは、隣の土地の所有者の立ち会いのもとで境界を確定させる測量のことです。境界があいまいなままだと、評価が下がる要因になりやすいとされます。

・境界標の有無の確認
・隣地所有者の立ち会い
・確定測量図の用意
・越境物（塀・樹木など）の有無

確定測量には数十万円ほどの費用と、数か月の期間がかかるのが一般的です。時間がかかるため、売却を考え始めた早めの段階で動いておくと安心です。

掃除や注文住宅のこだわりの強さは査定額に関係しない

査定前に念入りに掃除をすべきか、注文住宅のこだわりは評価されるのか、気になるところです。じつは査定は荷物のない空き家を想定して建物の状態を見るため、表面的な汚れやこだわりの強さは、思うほど金額に直結しません。

掃除で査定額が上がらない理由

査定前に念入りに掃除をしても、それだけで査定額が上がることはほとんどありません。日常的なホコリや水垢のような表面の汚れは、減点の対象にならないからです。

査定は荷物のない空き家を思い描き、建物そのものの構造的な状態をもとに行われます。床下や柱の傷み具合が見られる一方、拭けば落ちる汚れは評価に響きにくいのです。

掃除が本当に役立つのは、買い手が見に来る内覧の前と、引き渡しの直前です。査定のためにと張り切りすぎず、労力はその場面までとっておきましょう。

こだわりの強い注文住宅の査定額が上がらない理由

こだわりを詰め込んだ注文住宅は、かえって評価が伸びにくい場合があります。個性の強いつくりは買い手の好みを選び、万人受けしにくくなることがあるためです。

査定では、その家がどれだけ売れやすいかを表す流通性比率という見方も使われます。買い手の幅が狭まると、この売れやすさの面で評価が伸び悩むことがあります。

もちろん、こだわって建てた家の価値が無くなるわけではありません。

ただ、費用をかけた分がそのまま査定額に上乗せされるとは限らない、と知っておくと落ち着いて臨めます。

心証を悪くするゴミの散乱や臭気はマイナス評価に影響する可能性がある

ゴミの散乱や強い臭気といった度を越した状態は、査定額を間接的に下げかねません。担当者の心証を通じて、評価に影響することがあるためです。

逆に、丁寧に住まわれてきた家は、それが伝わって良い印象につながる傾向もあります。あくまで傾向ですが、住まいの扱われ方は担当者の目に映るものです。

とはいえ、神経質になる必要はありません。常識の範囲で片づけ、気になる臭いに対処しておけば、心証で損をする心配はまずないといえます。

査定額が会社によってばらつく理由

同じ家なのに会社によって査定額が違うと、どこを信じればよいのか迷ってしまいます。査定額のばらつきには、根拠のある合理的な差と、契約を取りたい思惑による高めの提示という、性質の異なる2つの要因が混在しています。

この2つは切り分けて見ておきたいポイントで、提示額がいちばん高い会社が、そのまま最も良い会社とは限りません。

取引事例や販売力による合理的なばらつき

査定額の差は、各社が参照する取引事例や販売力の違いから合理的に生まれることがあります。拠り所とするデータや売り切る自信が異なれば、金額に差が出るのは自然なことです。

得意なエリアや顧客層が会社ごとに違うため、同じ家でも見立てが変わってきます。同じ物件でも数百万円から一千万円規模でばらつくことがあり、それ自体は珍しくありません。

・参照する取引事例の選び方の違い
・その会社が抱える見込み客の有無や販売力
・立地や設備に応じたプラスマイナスの補正の判断

こうした差は根拠のあるものなので、金額そのものより、なぜその額になったのかという説明を比べる視点が役立ちます。

媒介契約目的の高値査定

相場より高い金額があえて提示される高値査定という背景も起こりうるとされます。高値査定とは、売却を任せてもらう媒介契約を取りたいために、相場より高い金額を示すことです。

高い金額に惹かれて契約しても、相場と離れていれば買い手が現れにくくなります。結果として売れ残り、値下げを重ねる期間が長引いてしまう場合もあります。

・媒介契約を取りたいという会社側の事情が関わる場合がある
・相場より高い金額が提示されることも起こりうる
・高く売り出すと問い合わせが減り、販売の長期化や値下げにつながりうる

金額の大きさだけで会社を選ぶのではなく、その金額の根拠が示されるかを冷静に確かめることが大切です。

妥当な査定額を見極める方法

提示された査定額が妥当なのか、だまされていないか、不安になるのは自然なことです。見極めのポイントは大きく2つに分けられ、金額の根拠がどれだけ深く語られるかと、自分で相場を調べて照らし合わせられるかにかかっています。

根拠の深さで高値査定を見抜く

査定額が妥当かどうかは、その金額の根拠がどれだけ深く説明されるかで見抜けます。金額だけを示して根拠が薄い場合は、慎重に受け止めたほうが安心です。

確かめたいのは、近所の似た物件の取引事例が選ばれているか、公示地価という国が公表する目安と大きくずれていないかです。さらに、雨漏りや老朽といったマイナス要因がきちんと反映されているかも見ます。

・比較に使われた事例が、自分の物件と立地や築年数の近い家になっているか
・提示額が、公示地価や近隣の成約相場と大きくかけ離れていないか
・駅からの距離や劣化といったマイナス要因が、金額にきちんと織り込まれているか

こうした根拠の説明がはぐらかされ、金額の大きさばかりが強調されるなら、契約を取るための高値査定を疑う一つの手がかりになります。

相場を自分で調べ3社で比較する

提示額が妥当かは、自分でも相場を調べて照らし合わせれば確認できます。手元に比べる目安があるだけで、高すぎる金額に気づきやすくなります。

相場は、実際の成約価格を調べられるレインズ・マーケット・インフォメーションや、国土交通省が取引価格などを公開する不動産情報ライブラリで確かめられます。どちらも無料で、似た条件の家の値段を見られます。※5

・レインズ・マーケット・インフォメーションで、似た条件の家の成約価格を調べる
・不動産情報ライブラリで、近隣の実際の取引価格を確かめる
・規模や得意分野の毛色が違う3社程度に査定を依頼し、金額と根拠を見比べる

そのうえで、規模や得意分野の毛色が違う3社程度に査定を依頼し、金額と根拠を見比べると判断しやすくなります。突出して高い一社があれば、その理由を確かめる余地があります。

まとめ

家の査定では、訪問時に建物の劣化や設備、土地の形状や接道・駅距離などの周辺環境まで部位ごとに確認され、それらが流通性比率を含む計算式で査定額になります。机上査定と訪問査定では見る対象も精度も異なります。

・訪問査定では建物の劣化・設備、土地の形状や周辺環境まで部位ごとに見られる
・査定額は土地と建物の価格に流通性比率を掛けた計算式で決まる
・査定前に書類やリフォーム履歴を整え、不具合は隠さず告知する
・高い査定額に飛びつかず、根拠の深さで会社を見極め複数社で比較する

所有者にできるのは、書類とリフォーム履歴を整え、雨漏りなどの不具合を隠さず告知しておくことです。そのうえで根拠の深さで会社を見極め、複数社で比べると、納得して進める売却の第一歩になります。