固定資産税20万円の評価額は？簡単に計算する方法や目安を紹介
固定資産税20万円の支払いは、月に直せば毎月1万7,000円近くを土地と建物に納めている計算で、家計から見れば小さくない負担です。これだけの税がかかる不動産に対して、評価額にするといくらになるのか気になったのではないでしょうか。
固定資産税からまず分かるのは「いくらで売れるか」ではなく、税額のもとになる「固定資産税評価額」です。
固定資産税は、この評価額を調整した課税標準額(税の計算のもとになる金額)に税率1.4%を掛けて決まります。固定資産税20万円から逆算すると課税標準額は約1,429万円で、物件ごとの倍率(建物は1倍、土地は最大6倍)を掛けると評価額の目安が見えてきます。
実際の売却価格は評価額とは別ものです。土地の評価額は地価のおおむね7割が目安とされるため、売却価格のほうが高くなることも少なくありません。
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この記事では、固定資産税20万円の不動産の評価額がいくらになるか、計算式や目安を解説します。
この記事のポイント
- マンションは約2,000〜5,200万円が目安(建物分が金額の中心)
- 戸建ては約2,800〜7,200万円が目安(土地分の比重が高い)
- 土地のみは約1,429〜8,571万円が目安(宅地か更地かで大きく変わる)
- 正確な評価額は、納税通知書に付いてくる「課税明細書」の「価格」欄に記載されている
固定資産税20万円のマンションの評価額の目安
この見出しのポイント
固定資産税が20万円のマンションは、専有建物分と敷地権分を合わせた評価額の目安が約2,000〜5,200万円(平均は3,200万円前後)です。金額の大半を占める専有建物分と、持分が小さく金額が小さくなりやすい敷地権分を合算して決まります。
出典:※1
マンションの評価額は、専有部分の建物と、敷地を住戸で分け合う敷地権(土地の持分)を合算して決まります。建物分は専有面積に応じて評価され、敷地権分は敷地全体の評価額を住戸の持分割合で按分するため、同じ20万円でも建物と土地の内訳しだいで評価額は動きます。
とくに都市部の区分マンションは敷地の持分が小さくなりやすく、評価額の大半を専有建物分が占める傾向にあります。
建物分と土地分で逆算の道筋が違うため、順番に確認しましょう。
建物分・土地分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認できるよ※2
専有建物分の評価額を逆算する
マンションの専有建物分は、建物分の税額を税率1.4%※1で割り戻した課税標準額が、住宅用地特例(税負担を軽くする仕組み)の対象外でそのまま評価額の目安になります。
専有建物分の逆算式
建物分の税額 ÷ 1.4% = 建物の課税標準額(ほぼ評価額)
建物は特例の戻し倍率がかからないため、課税明細書で建物分の税額さえ分かれば、評価額の目安を直接つかめます。専有部分が大きいマンションほど、建物分の評価額は大きくなります。
| 建物分の税額 | 建物の評価額の目安 |
|---|---|
| 14万円 | 約1,000万円 |
| 16万円 | 約1,143万円 |
| 18万円 | 約1,286万円 |
敷地権(土地分)の評価額を逆算する
マンションの敷地権(土地分)は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安です。
敷地権(土地分)の逆算式
土地分の税額 ÷ 1.4% × 6 = 敷地権の評価額の目安
敷地を多くの住戸で分け合うため持分割合が小さく、戸建てに比べて土地分の評価額は小さく出やすい傾向です。
| 土地分の税額 | 土地の評価額の目安 |
|---|---|
| 2万円 | 約857万円 |
| 4万円 | 約1,714万円 |
| 6万円 | 約2,571万円 |
専有建物分と敷地権分の評価額を足し合わせると、マンション全体の評価額の目安が見えてきます。たとえば建物分16万円・土地分4万円なら、約1,143万円＋約1,714万円＝約2,857万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。
固定資産税の評価額は3年ごとに見直されるんだね
固定資産税20万円の戸建ての評価額の目安
この見出しのポイント
固定資産税が20万円の戸建ては、土地分と建物分を合わせた評価額の目安が約2,800〜7,200万円(平均は4,800万円前後)です。住宅用地特例で課税標準が圧縮された土地分と、特例のない建物分を合算して決まり、土地の比重が高いほど評価額は伸びます。
戸建ての評価額は、住宅用地特例で課税標準が圧縮された土地分と、特例のない建物分を合算して決まります。マンションと違って土地を持分按分せず一筆まるごと所有するため、評価額に占める土地分の比重が高くなりやすい点が特徴です。
土地の比重が高いほど特例の戻し幅が効き、同じ固定資産税20万円でも評価額は大きく伸びるよ
固定資産税20万円は土地分と建物分に分かれて課税され、その内訳の割合で評価額が変わります。土地分・建物分それぞれの税額は、課税明細書の土地・家屋ごとの「相当税額」(その項目ごとの税額)欄で確認できます※2。
土地分の評価額を逆算する
戸建ての土地分は、土地分の税額を税率1.4%で割り戻し、住宅用地特例で6倍に戻した金額が目安になります。
土地分の逆算式
土地分の税額 ÷ 1.4% × 6 = 土地分の評価額の目安
戸建ては土地を持分按分せずまるごと持つため、マンションより土地分の評価額が大きく出やすい傾向です。広い土地では一部が一般住宅用地となり、戻し倍率が3倍になる部分もあります。
| 土地分の税額 | 土地の評価額の目安 |
|---|---|
| 8万円 | 約3,429万円 |
| 12万円 | 約5,143万円 |
| 16万円 | 約6,857万円 |
建物分の評価額を逆算する
戸建ての建物分は、建物分の税額を税率1.4%で割り戻した課税標準額が、住宅用地特例の影響を受けずそのまま目安になります。
建物分の逆算式
建物分の税額 ÷ 1.4% = 建物分の評価額の目安
建物には住宅用地特例がなく、戻し倍率はかかりません。新築から数年間の軽減期間中は同じ税額でも税が半分になっているため、逆算で得られる評価額は相対的に大きくなります。
| 建物分の税額 | 建物の評価額の目安 |
|---|---|
| 4万円 | 約286万円 |
| 8万円 | 約571万円 |
| 12万円 | 約857万円 |
土地分と建物分を別々に逆算して合算すれば、戸建て全体の評価額の目安がつかめます。たとえば土地分12万円・建物分8万円なら、約5,143万円＋約571万円＝約5,714万円が固定資産税評価額の目安で、売却して得られる価格とは異なります。
新築の戸建ては数年間ほど建物の税が軽減されるんだね
固定資産税20万円の土地の評価額の目安
この見出しのポイント
固定資産税が20万円で土地のみの場合、評価額の目安は住宅用地特例が効く区分かどうかで約1,429〜8,571万円まで大きく幅があります。小規模住宅用地なら最大、更地や非住宅用地なら最小になるため、自分の土地がどの区分かで評価額の桁が変わります。
土地のみの評価額は、住宅用地特例が効くかどうかで戻し倍率が変わり、目安が大きく振れます。
※出典：※2
住宅が建つ宅地なら課税標準が評価額の6分の1や3分の1まで圧縮されており、逆算では6倍や3倍に戻すぶん評価額は高く出ます。一方、住宅のない更地や駐車場などの非住宅用地は特例が使えず、戻し倍率がかからないぶん、評価額は低めにとどまるのが特徴です。
同じ固定資産税20万円でも、土地の区分しだいで評価額の目安は約6倍もの開きが出ます。
自分の土地がどの区分かは、課税明細書の摘要欄で確認できるよ
小規模住宅用地は課税標準を6倍に戻す
200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準が評価額の6分の1まで圧縮されており※1、課税標準額を6倍に戻すと評価額の目安になり、土地の区分のなかで最も大きくなります。
小規模住宅用地の逆算式
課税標準額 × 6 = 評価額の目安
固定資産税20万円がすべて小規模住宅用地なら、評価額は約8,571万円が目安です。
住宅が建つ宅地の大部分はこの区分にあたります。小規模住宅用地に該当する土地なら、評価額は同じ20万円でも最も高く見積もられ、税の負担も相対的に軽く済みます。
一般住宅用地は課税標準を3倍に戻す
200㎡を超える部分の一般住宅用地は課税標準が評価額の3分の1まで圧縮され、課税標準額を3倍に戻すと評価額の目安になります。
一般住宅用地の逆算式
課税標準額 × 3 = 評価額の目安
固定資産税20万円がすべて一般住宅用地なら、評価額は約4,286万円が目安です。
広い宅地では200㎡までが小規模、超えた部分が一般住宅用地となり、面積に応じて戻し倍率を組み合わせます。一般住宅用地分は小規模より評価額が小さく出ます。
更地・非住宅用地は特例がない
住宅が建っていない更地や非住宅用地は住宅用地特例が使えず、戻し倍率がかからないため課税標準額がほぼそのまま評価額の目安になります。
更地・非住宅用地の見方
課税標準額 ≒ 評価額の目安(戻し倍率なし)
更地・非住宅用地なら戻し倍率がかからず、評価額は約1,429万円にとどまります。
戻し倍率がかからないぶん、同じ固定資産税20万円でも評価額は最も小さく見積もられます。建物を解体して更地にすると特例が外れ、税負担が上がる点にも注意しておきましょう。
正確な評価額は課税明細書で確認する
逆算で出るのはあくまで目安で、正確な評価額は納税通知書に同封される課税明細書の土地・建物別の価格(評価額)欄で確認するのが確実です※2。税負担が急に増えないよう調整する負担調整措置などにより、逆算値と実際の評価額がずれることもあります。
課税明細書が手元にない場合や、より公的な裏づけがほしい場合に使える手段は次のとおりです。
- 課税明細書
- 納税通知書に同封され、土地・建物別の価格(評価額)欄に固定資産税評価額※3が記載されている。
- 固定資産課税台帳の閲覧
- 明細書が手元にない場合、市区町村の窓口で課税台帳を閲覧して評価額を確認できる。
- 固定資産評価証明書
- 窓口で取得でき、公的な評価額の証明として相続や売却の手続きにも使える。
毎年春の一定期間に近隣の土地・家屋の評価額を見比べられる縦覧制度を使えば、自分の評価額が妥当かを確かめることもできます。
縦覧できる期間は自治体ごとに決まっているんだね
まとめ
固定資産税20万円から評価額を逆算するときは、まず税率1.4%で割り戻して課税標準額を求めるのが、物件タイプに共通する出発点になります。
この課税標準額は約1,429万円で、ここに物件タイプと土地の区分に応じた戻し倍率をかけて評価額の目安を求めます。物件タイプ別の目安は次のとおりです。
- マンション
- 評価額の目安は約2,000〜5,200万円。建物分が金額の中心になる。
- 戸建て
- 評価額の目安は約2,800〜7,200万円。住宅用地特例が効く土地分の比重が高い。
- 土地のみ
- 評価額の目安は約1,429〜8,571万円。住宅用地特例の区分で大きく変わる。
いずれの場合も、正確な評価額は課税明細書の価格欄で確認できます。逆算した目安は、売却や相続の検討に入る前に見当をつける材料として役立ちます。
