マンションの固定資産税はいくら？計算方法や安く抑える方法を解説
マンションの固定資産税の相場は、新築で10万円～30万円、中古で10万円～15万円といわれています。
自分の持っているマンションの固定資産税の概算を計算するには、土地と建物それぞれに定められる「固定資産税評価額」に税率を掛けることで求められます。
マンションの固定資産税の計算方法
- 土地の固定資産税評価額✕特例1.6✕税率1.4％
- 建物の固定資産税評価額✕税率1.4％
- 1 と 2 を合計
固定資産税評価額は、マンションの立地や築年数等の細かい条件によって変わるため、いくらが目安なのか分かりにくいのが実情です。
正確な固定資産税評価額は、市区町村役場などで調べることができます。
固定資産税評価額を知る方法
- 固定資産課税台帳を閲覧する
- 固定資産評価証明書を取得する
固定資産税評価額がわからない場合は、購入額に減価率を掛けて概算を算出する方法もあり、購入額に応じて築年数ごとの固定資産税額の概算を計算すると、以下のようになります。
<購入額ごとの築年数別固定資産税の概算>
| 築年数 | 2,000万円 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 |
|---|---|---|---|---|
| 新築 | 約8.2万円 | 約12.3万円 | 約16.3万円 | 約20.4万円 |
| 5年 | 約11.9万円 | 約17.9万円 | 約23.8万円 | 約29.8万円 |
| 10年 | 約10.7万円 | 約16.0万円 | 約21.4万円 | 約26.7万円 |
| 15年 | 約9.5万円 | 約14.2万円 | 約18.9万円 | 約23.6万円 |
| 20年 | 約8.2万円 | 約12.3万円 | 約16.4万円 | 約20.6万円 |
| 30年 | 約6.1万円 | 約9.2万円 | 約12.3万円 | 約15.3万円 |
※年額・土地建物合計の概算です（都市計画税は含みません）正確な額は各自治体・課税明細書でご確認ください
ちなみに、もし相続などでマンションを譲り受ける予定であれば、不動産査定で家の価値を調べておくと、いつか売却するときの検討材料になるのでおすすめです。
この記事では、固定資産税の計算方法、築年数や専有面積による違い、税額を抑える軽減措置までを解説します。
この記事のポイント
- 固定資産税の計算式は固定資産税評価額×税率1.4％
- 築年数や専有面積で税額は大きく変わる
- 納付は年4回、6月・9月・12月・2月が期限
- 新築5年間1/2など軽減措置で節税できる
マンションの固定資産税の相場
新築マンション（75㎡）の固定資産税の相場は、10万円から30万円といわれています。同じ床面積の中古マンションだと、10万円から15万円が一般的な相場です。
マンションの固定資産税額は、自治体によって算出される「固定資産評価額」を基に決定されます。固定資産評価額は3年ごとに見直されますが、金額が必ず減っていくものではありません。なぜなら、建物の資産価値は年々下がりますが、土地の価格は未知数だからです。周囲の再開発や景気の影響を受けやすく、購入時よりも価格が上昇する可能性もあります。
マンションの固定資産税は、「土地」と「建物」の両方の評価額を基にしています。そのため、年月が経ったからといってマンションの固定資産税が下がるとは限らないのです。
固定資産税の相場は参考値の1つと考え、実際の税額はマンションの実情によって変わると覚えておいてください。
マンションの固定資産税の計算方法
マンションの固定資産額は、以下の式を使い、3つのステップに沿って計算します。
固定資産税額＝固定資産評価額（課税評価額）×税率1.4％
-
- 土地と建物の固定資産評価額を知る
<p>固定資産評価額とは、固定資産税を計算する際の基準となる価格のことです。固定資産税課税台帳に記載されており、マンションの所有者本人、その同居の家族、所有者から委任を受けた人のほか、賃貸マンションの賃借人であれば、市区町村に申請することで閲覧できます。
また、土地や建物の所有者に毎年5月頃に送られてくる「固定資産税課税明細書」でも確認することが可能です。
-
- 税率を乗じる
固定資産評価額にかかる税率は、基本的に1.4％です。しかし、独自の税率を定めている自治体もあります。所轄の自治体に確認をするのがおすすめです。
-
- 特例制度を加味する
マンションの固定資産税は、不動産の価値を示す「固定資産税評価額」を基に計算されますが、実際に税率を乗じるのは、特例などを適用して調整された後の「課税標準額」です。
この課税標準額は、様々な特例制度が適用されることで評価額よりも低く抑えられ、結果として税額が軽減されます。特例の適用を受けるには、お住まいの市区町村への申告が必要な場合があります。効果的な節税につながるため、忘れずに手続きを行いましょう。
固定資産税は築年数や専有面積で変わる
固定資産税の基となる固定資産評価額は、マンションの築年数や専有面積の影響を受けます。
一戸あたりの床面積によっては、活用できる特例に制限があるため、節税に影響を与えかねません。マンション購入の際には、築年数や建物の状態だけでなく、所有・共有する部分の面積にも気を配って検討する必要があります。
この章では、築年数や専有面積による固定資産税の違いについて説明します。
新築マンションと中古マンション
マンションの固定資産税は、築年数によって大きく変わります。8,000万円の新築マンションを例に、購入時と30年後の固定資産税額を比べてみましょう。
今回は、以下の条件で計算します。
- 土地の評価額：5,000万円
- 建物の評価額：3,000万円
- 特例により、土地の課税標準額が評価額の1/6になる。また建物については。新築から5年間にかぎり税額が1/2になる軽減措置が適用される
- 土地の評価額に変化はないものとする
-
- 新築マンション
土地の固定資産税：5,000万円×1/6×1.4％＝約11万6,600円
建物の固定資産税：3,000万円×1/2×1.4％＝21万円
合計：約32万6600円
-
- 中古マンション（30年後の経年減価補正率は0.3059）※参照：経年減価補正率表
土地の固定資産税：5,000万円×1/6×1.4％＝約11万6,600円
建物の固定資産税：3,000万円×0.3059×1.4％＝約12万8,400円
合計：約24万5000円
このように、30年後の固定資産額は8万円減額されています。築年数による減価率を乗じているため、建物の固定資産額は、築年数によって固定資産税額は大きく変わります。
専有面積
専有面積も固定資産税額に影響を与えます。専有面積の範囲が広ければ税負担が増すからです。
マンションの建物の評価額は、専有面積と共用部分の面積で決まります。つまり、課税対象となる面積が広ければ、その分だけ評価額も高まり、固定資産税の金額も上がるのです。
例として、一般的な4,000万円の新築マンションと、ジムやプールなどの豪華な設備がついた8,000万円の新築マンションを比べてみましょう。
【例1】一般的な4,000万円の新築マンション
（内訳：土地評価額2,500万円、建物評価額1,500万円）
土地の税額: (2,500万円 × 1/6) × 1.4% ＝ 約5.8万円
建物の税額: 1,500万円 × 1.4% ＝ 21万円
合計：約26.8万円
【例2】豪華な8,000万円の新築マンション
（内訳：土地評価額4,000万円、建物評価額4,000万円）
土地の税額: (4,000万円 × 1/6) × 1.4% ＝ 約9.3万円
建物の税額: 4,000万円 × 1.4% ＝ 56万円
合計：約65.3万円
このように、課税対象となる面積の違いによって、固定資産税の金額が約2.4倍になっています。
固定資産税はいつ払う？
固定資産税は、1年分の金額を4回にわけて納付するのが一般的です。各期の納付期限は、6月・9月・12月・2月の末日です。
また多くの自治体で、1年分の一括納付が可能な地域もあります。毎年4月～6月頃に納税通知書が届くので、所管の自治体に納付方法を確認してみてください。
窓口納付をはじめ、スマートフォン決済やクレジットカード、電子納税といったさまざまな納税方法があります。自分に合った方法で、期限を守って納税しましょう。
マンションの固定資産税を安く抑える特例・軽減措置
固定資産税を抑えるためには、特例制度の活用が欠かせません。この章では、マンションの固定資産税を安くするための以下3つの特例を紹介します。
- 新築マンションの軽減措置
- 認定長期優良住宅の軽減措置
- 住宅用地に対する軽減措置
それぞれの特例について、詳しく説明します。
新築マンションの軽減措置
固定資産税の税額を軽減する制度が、「新築住宅に係る税額の減額措置」です。3階以上ある耐火・準耐火建築物のマンションでは、軽減措置が受けられる期間は新築後5年間です。
一定の条件をクリアすれば、固定資産税が2分の1に減額されます。主な条件は、以下の通りです。
- 2026年3月31日までに新築された住宅であること
- 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること
- 床面積は、専有部分の床面積に、廊下や階段などの共有部分の床面積を持分に応じてあん分した面積を加えます
新築マンションの5年間の軽減措置は、効果的な節税対策です。忘れずに活用しましょう。
認定長期優良住宅の軽減措置
「認定長期優良住宅に関する特例措置」は、認定長期優良住宅を新築または取得すると、固定資産税が軽減される特例です。
認定長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用できる措置がされた優良住宅を指します。バリアフリー性能や省エネ性能、耐震性能など、一定の条件を満たす高性能な住宅です。
マンションの場合は新築後7年間、床面積120㎡相当分までの固定資産税が2分の1に減額されます。この軽減措置を受けるには、物件が認定長期優良住宅であることを証明する書類などを添えて、新築された翌年の1月31日までにお住まいの市区町村へ申告する必要があります。。
固定資産税の節税をする上で、認定長期優良住宅を選ぶ方がお得です。マンションを購入する際には、物件を選ぶ基準や検討する材料として覚えておきましょう。
住宅用地に対する軽減措置
住宅用地に対する特例措置とは、一定の基準を満たした住宅用地に対して、固定資産税の軽減が受けられる制度です。住宅やアパートなどの家屋の敷地、住宅用の敷地と一体となっている庭や駐車場が住宅用地に該当します。
「住宅用地の特例措置」を適用した固定資産税の算出基準は、以下の表の通りです。
| 区分 | 課税標準額 | |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅用地で住宅一戸につき200㎡までの部分 | 価格×1/6 |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅用地以外の住宅用地 | 価格×1/3 |
（出典：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局）
マンションの場合は、戸数×200㎡以下の部分が小規模住宅用地です。1戸あたりの土地の持分面積が200㎡以下であれば、土地の課税標準額が固定資産評価額の6分の1に減額されます。
支払いはクレジットカードがおすすめ
固定資産税の支払いは、お得に納税できるクレジットカードがおすすめです。クレジットカード会社のポイントがたまるので、買い物やレジャーに活用できます。
しかし、クレジットカード納税を取り扱っていない自治体もあるので注意してください。所管の自治体ではクレジットカードの利用が可能か確認をしておきましょう。
クレジットカードの納付手続きでの注意点は、システム利用料などの手数料です。ポイントの還元率よりシステム利用料が高いと損をします。
例えば、多くの自治体がクレジットカード納付のシステムとして利用している、地方税共同機構クレジットカード決納付サイト「F-REGI公金支払い」のシステム利用料は以下の通りです。
| 納付金額 | システム利用料（税込） |
|---|---|
| 1円～10,000円 | 40円 |
| 10,001円～20,000円 | 123円 |
| 20,001円～30,000円 | 205円 |
| 30,001円～40,000円 | 288円 |
| 40,001円～50,000円 | 370円 |
| 以降，納付金額が10,000円増えるごとにシステム利用料（税込）が82円または83円ずつ加算されます。 | |
（出典：地方税共同機構 クレジットカード納付サイトを参考に作成）
自治体のシステム利用料を確認し、お得にポイント還元を受けられるクレジットカードを選ぶ必要があります。
まとめ
この記事では、マンションの固定資産税についての知識や計算方法、活用できる特例や制度について解説しました。マンションの固定資産税について詳しく知ると、節税対策に興味が湧いてくるのではないでしょうか。
固定資産税の仕組みや特例の条件は確かに複雑ですが、活用するのとしないのでは、納税額に大きな差が生まれます。固定資産税の負担を少しでも減らせるように、節税対策をしっかりと練っていきましょう。
