空き家の査定はどう進める？方法・流れ・業者の選び方を解説

空き家の査定には、机上査定・訪問査定・AI査定などの方法があります。なかでも、老朽化や残置物がある空き家は、現地の状態によって査定額が変わりやすいため、訪問査定で確認してもらうのが基本です。

ただし、1社だけの査定では、その金額が高いのか安いのか判断しづらいものです。そこで役立つのが、無料の一括査定です。

この記事では、空き家査定の方法や売却までの流れ、業者の選び方、おすすめの査定・買取業者、必要書類や事前準備までを解説します。

空き家査定の方法

空き家の査定方法には、主にAI査定・机上査定・訪問査定があります。おおまかな相場を知るだけならAI査定や机上査定でも足りますが、実際に売却を進めるなら訪問査定まで受けておくとよいでしょう。

空き家は、築年数や面積だけでは価格を判断しにくい不動産です。建物の傷み具合、残置物の量、境界の状況、周辺環境などによって査定額が変わるため、現地確認の有無が重要になります。

売却価格の目安を知る段階であれば、不動産会社の無料査定から始めるケースがほとんどです。

AI査定

AI査定は、相場の目安をすぐに知りたいときに便利な方法です。

過去の取引データなどをもとにAIが概算価格を算出するため、サービスによっては匿名・即時で結果を確認できます。査定を依頼する前に、まず相場感だけ知りたい場合に使いやすい方法です。

AI査定は空き家ごとの個別事情を細かく反映するのが苦手です。雨漏りやシロアリ被害、残置物の量などは価格に影響するため、正確な価格を知りたい場合は机上査定や訪問査定もあわせて依頼するとよいでしょう。

机上査定

机上査定は、空き家のおおよその価格帯を知りたいときに向いている査定方法です。

所在地・面積・築年数などの物件情報と、周辺の取引事例をもとに概算価格を出します。現地確認がないため、数時間〜翌日ほどで結果を受け取れる手軽さがあります。

ただし、机上査定だけでは建物の傷みや残置物の量までは細かく反映されません。売却を具体的に考えている場合は、机上査定で相場感をつかんだうえで、訪問査定に進むと判断しやすくなります。

訪問査定

空き家を本格的に売却するなら、訪問査定を受けるのが基本です。

訪問査定では、担当者が現地を見て、建物の劣化、設備の状態、残置物、境界、周辺環境などを確認します。書類やデータだけでは分からない部分まで見てもらえるため、実際の売却価格に近い査定額を把握しやすくなります。

特に、長く住んでいない実家や管理が行き届いていない空き家では、現地を見ないと価格を判断しにくい部分があります。査定書を受け取ったら、金額だけでなく、取引事例や価格の根拠が示されているかも、あわせて確認しておきましょう。

空き家査定から売却までの流れ

空き家の売却は、査定から引き渡しまで、次のような流れで進みます。全体の期間は、一般的に6ヶ月〜1年が一つの目安です。

相続した空き家を売却した場合は、売却した翌年に確定申告が必要になることもあります。あらかじめ流れを把握しておくと、準備すべきことや確認すべきことが見えやすくなります。

1. 机上査定・訪問査定で価格を把握する

最初に行うのは、空き家の価格を把握することです。

まず机上査定でおおよその金額を知り、売却を具体的に進める段階で訪問査定を受けます。空き家は傷みや残置物の状態によって価格が変わりやすいため、現地確認を受けることで、より現実に近い金額を把握できます。

机上査定と訪問査定で金額に差が出ることもあります。最終的な判断は、訪問査定の結果を基準にすると売却価格の見通しを立てやすくなります。

2. 媒介契約を結んで売却活動を始める

査定額と担当者の説明に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を正式に依頼する契約です。契約後は、不動産会社が広告掲載や購入希望者への案内、内覧対応、条件交渉などを進めます。空き家では、売主が遠方に住んでいて内覧に立ち会えないケースもあるため、鍵の管理や内覧時の解錠をどこまで任せられるか、契約前に確認しておくと安心です。

専任媒介なら販売状況の報告を受けられるため、離れて暮らしていても売却の進み具合を把握しやすくなります。

依頼先を決めてから売却活動に入るまでは、次の流れで進みます。

売却活動の期間は、一般的に3〜6ヶ月が目安です。空き家は室内が見やすいほど印象が良くなるため、内覧前に片付けや簡単な清掃をしておくと売却活動を進めやすくなります。

3. 売買契約を結び引き渡す

買主が決まったら、売買契約を結びます。空き家では、引き渡しまでに残置物の撤去や、電気・水道などの契約状況の確認、鍵や関係書類の準備を進めておくと、決済当日に慌てずに済みます。

遠方にある空き家なら、引き渡し当日の立ち会い方法も、不動産会社と早めに相談しておくと安心です。

契約後は、決済日に残代金を受け取り、物件を引き渡します。決済では、代金の受け取りと所有権移転の手続き、鍵の引き渡しなどを同時に行うのが一般的です。

買主との契約から引き渡し、その後の確定申告までは、次の流れで進みます。

相続した空き家を売却した場合は、一定の要件を満たすと税負担を軽くできる特例を使えることがあります※1※2。代表的なのが、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「空き家の3,000万円特別控除」と、支払った相続税の一部を取得費に加えられる「取得費加算の特例」です。

なお2026年7月時点で、3,000万円特別控除は2027年(令和9年)12月31日までの売却が対象で、様々な要件があります。2024年(令和6年)1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合の控除額は最大2,000万円となります。

空き家査定業者の選び方

空き家の査定業者は、空き家や訳あり物件の売却実績があるか、複数社を比較できるか、査定額の根拠を明確に示してくれるかで選びます。

空き家は通常の住宅よりも、建物の状態や権利関係、残置物の有無などが価格に影響しやすい不動産です。経験のある会社に依頼したほうが、物件の状態に合った売却方法を提案してもらいやすくなります。

空き家の売却実績で選ぶ

空き家や訳あり物件の取扱実績が豊富な会社を選ぶと、物件の状態に合わせた提案を受けやすくなります。

たとえば、老朽化が進んだ家や残置物が多い家、再建築不可の土地に建つ家などは、通常の不動産と同じようには売れないことがあります。こうした物件に慣れている会社であれば、仲介で売るべきか、買取を検討すべきかといった判断もしやすくなります。

実績を確認するポイント

会社サイトの売却事例、対応できる物件の種類、空き家や相続不動産の専門ページがあるかを確認します。

実績が生きる場面

老朽化・残置物・再建築不可・共有名義など、通常の物件より評価や調整が難しいケースで差が出やすくなります。

複数社の査定を比較する

査定は1社だけで決めず、複数社に依頼して比較すると、金額の妥当性を判断しやすくなります。

同じ空き家でも、不動産会社によって査定額や提案内容が変わることがあります。会社ごとに得意なエリアや物件の種類、販売方法が違うためです。

査定額が高い会社ほどよいとは限りません。極端に高い金額を提示された場合は、なぜその価格で売れると考えているのか、根拠まで確認してから判断するとよいでしょう。

査定額の根拠を確認する

査定額を見るときは、「なぜその金額になったのか」を確認することが大切です。

根拠があいまいなまま高い金額を提示されると、売却活動を始めてから大幅な値下げを求められることがあります。納得して依頼するためにも、参考にした取引事例や価格の算出方法を説明してもらうことが大切です。

査定書のページ数や見た目ではなく、価格の根拠が具体的に示されているかが大切です。

おすすめの空き家査定・買取業者

空き家や訳あり物件の査定・買取に対応する会社には、全国対応の買取会社から地域密着型の会社が存在しています。

ここでは老朽化・再建築不可・相続で引き継いだ実家など、一般の仲介では扱いにくい空き家に対応する会社を中心に紹介します。

株式会社AlbaLink(空き家買取隊)

参照：空き家買取隊(株式会社AlbaLink)

株式会社AlbaLinkは、東証グロース市場に上場する不動産会社です。全国の空き家を対象に、買取相談を受け付けています。

老朽化やゴミ屋敷など、一般の仲介では売りにくい空き家をそのまま手放したいときの相談先になります。

株式会社クラシア

参照：株式会社クラシア

株式会社クラシアは、東京近郊で不動産事業を幅広く手がける会社です。マンション販売や賃貸管理に加え、買取にも対応しています。

空き家になったマンションの活用や売却について、売却先を探す前の段階から相談したいときの選択肢になります。

idea株式会社

参照：idea株式会社

idea株式会社は、首都圏に特化して不動産売却をサポートする会社です。空き家・相続不動産・収益物件などについて、仲介と買取の両方から売却方法を提案しています。

売り方を決めきれない段階で、首都圏の空き家や相続不動産について早めに相談したいときの候補になります。

株式会社アース・スカイ

参照：株式会社アース・スカイ

株式会社アース・スカイは、東京都港区に本社を置き、訳あり不動産の買取や中古戸建てのリフォームを手がける会社です。

一般の仲介では敬遠されやすい空き家を、買取で手放したいときの相談先になります。

株式会社ドリームプランニング

参照：株式会社ドリームプランニング

株式会社ドリームプランニングは、横浜市に本社を置き、権利関係が複雑な不動産の買取と再生を手がける会社です。

相続した空き家に借地や共有持分がからむなど、権利関係が入り組んで売り方に迷うときの相談先になります。

株式会社フリースタイル

参照：株式会社フリースタイル

株式会社フリースタイルは、空き家相談士が在籍し、東京城東エリアを中心に近隣県の物件にも対応する会社です。

管理に困っている実家などの空き家を、専門の相談士に相談しながら売却したいときの候補になります。

昭和建物株式会社

参照：昭和建物株式会社

昭和建物株式会社は、杉並区・中野区を中心に長く営業している地域密着型の不動産会社です。地域の相場や取引事情に詳しい点が強みです。

杉並区や中野区の空き家について、地域の事情に詳しい会社へ売却や査定を相談したいときの候補になります。

株式会社リビングイン

参照：株式会社リビングイン

株式会社リビングインは、東京都港区を拠点に、相続対策や空き家の売却相談を行う会社です。

相続で引き継いだ実家が空き家になり、名義の整理や税金対策と売却を一緒に考えたいときの相談先になります。何から手を付けるか迷う相続直後の段階でも相談しやすい会社です。

空き家をまとめて相談できる査定ポータル

参照：空き家対策フル活用

提携ポータル「空き家対策フル活用」は、空き家の買取・売却・査定から仲介・管理・解体までを同じ窓口でまとめて相談できるサービスです。公式サイトによると全国1200社の空き家業者が掲載されており、査定業者を1社ずつ探す手間を抑えられます。

物件の所在地や状態を入力すると、条件に合う専門業者を絞り込んで相談できます。売却か管理かで迷っている段階でも、無料で複数社に問い合わせられる点が特徴です。

訪問査定で必要な書類

依頼する業者が絞れてきたら、訪問査定に向けて書類の準備も進めておきましょう。訪問査定では、登記簿謄本・固定資産税納税通知書・建築確認済証・間取り図・本人確認書類などがそろっていると、当日の確認がスムーズに進みます。

書類がすべてそろっていなくても査定は依頼できます。ただ、物件の名義や面積、建築時の情報が分かる資料があると、担当者が状況を把握しやすくなります。

登記簿謄本や間取り図があると、物件の情報を正確に確認しやすくなります。相続空き家は、名義確認のため登記関係の書類を先に用意しておくと、手続きが滞りません。

訪問査定前の準備

訪問査定の前には、登記名義と権利関係の確認、売却相場の把握、建物の不具合、残置物、境界の状況を整理しておくと、落ち着いて査定に臨めます。

事前に情報をまとめておくと、担当者に状況を伝えやすくなります。査定額の根拠も確認しやすくなるため、売却判断の精度も上がります。

登記名義と権利関係を確認する

まず確認したいのは、空き家の名義と権利関係です。

登記簿(登記事項証明書)を見れば、現在の名義人や抵当権の有無、共有名義かどうかを確認できます。相続した空き家では、名義が亡くなった方のままになっているケースもあるため、早めに確認しておきましょう。

名義や権利関係が整理されていないと、買主が見つかっても売却手続きが途中で止まることがあります。相続した空き家は、名義変更(相続登記)が済んでいるかを先に確認しておくと円滑です。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です※3。施行日より前に相続した空き家は、2027年3月31日が申請の期限です。

売却相場を自分で把握しておく

査定を受ける前に、周辺の売却相場を自分でも調べておきましょう。

相場を知らないまま査定額を見ると、その金額が高いのか低いのか判断しにくくなります。公的なデータベースを使えば、近隣で実際に取引された価格を無料で確認できます。

実際の取引価格を見ておくと、査定額が相場から大きく離れていないかを判断しやすくなります。提示された金額に疑問がある場合も、担当者へ根拠を質問しやすくなります。

建物の不具合や瑕疵を整理しておく

雨漏りやシロアリ、建物の傾きなどの不具合は、査定時に正直に伝えることが大切です。長く空き家になっていると、所有者自身が不具合に気づいていないケースもあります。その場合は、分かる範囲で状況を伝え、気になる点は担当者に確認してもらいましょう。

不具合を隠したまま売却すると、引き渡し後に契約不適合責任を問われる場合があります。分かる範囲で構わないため、気になる点や過去の修繕履歴を事前に整理しておくと、あとから慌てずに済みます。

トラブルを避けるために整理しておきたいポイントは次のとおりです。

査定額が下がることを心配して伝えないよりも、最初から共有しておいたほうが、売却後のトラブルを避けやすくなります。

残置物を片付けて室内を見やすくする

訪問査定の前には、できる範囲で家財や不用品を片付けておきましょう。

物が多いと、壁や床、設備の状態が見えにくくなります。室内を確認しやすい状態にしておくことで、査定もスムーズに進みます。

優先して片付けたい場所

水回り・収納・押し入れなど、設備や建物の状態を確認する場所を優先します。すべてを完璧に片付ける必要はありません。

大量の残置物がある場合

片付けが難しい場合は、そのままの状態でも査定を依頼できます。処分方法は査定時に担当者へ相談するとよいでしょう。

完全に空にする必要はなく、建物の状態が見える程度に整理できていれば十分です。片付けの負担が大きい場合は、無理をせず現況のまま相談する方法もあります。

境界や越境の有無を確認する

土地付きの空き家では、隣地との境界や越境の有無も確かめておきましょう。

境界があいまいなままだと、売却時に隣地とのトラブルにつながることがあります。査定前に現地を見て、境界標や越境物の有無を確認しておくと、後々のトラブルを防げます。

境界が確定していない場合は、測量が必要になることもあります。判断が難しいときは自己判断せず、不動産会社に相談しながら進めるとよいでしょう。

まとめ

空き家の査定は、机上査定・訪問査定・AI査定の違いを理解し、物件の状態に合う方法を選ぶことが大切です。相場をざっくり知りたい段階では机上査定やAI査定が役立ちますが、売却を具体的に進めるなら訪問査定まで受けておくと、売却の見通しを立てやすくなります。

空き家査定で押さえておきたい要点は、次のとおりです。

相続した空き家は、名義変更(相続登記)が済んでいるかを先に確認しておくと、その後の手続きがスムーズになります。査定方法の選択、業者選び、書類準備を一つずつ進めていけば、空き家売却の判断もしやすくなるでしょう。

紹介した査定業者や「空き家対策フル活用」のようなポータルの中から、物件の状態やエリアに合う相談先を選んでいくとよいでしょう。査定から売却完了までは一般的に6ヶ月〜1年が目安です。