【画像付き】土地の売却相場の調べ方・坪単価の目安を自分で調査する方法

不動産情報ライブラリで土地の相場価格を調べる方法

不動産情報ライブラリで土地の相場価格を調べるには、主に2つの方法があります。

「地図表示」では、地図を見ながらどの地点がいくらなのか閲覧することができ、「データ検索・ダウンロード」では、過去の取引事例を1件ずつ確認したりデータ集計をしたりできます。

ただし、公的な金額は売却金額と異なることが多く、過去の取引事例も個別の事情が加味されるため、実際の売却金額とはズレが出やすいです。

相場価格がそのまま「売れる金額」になるわけではないんだね！

具体的にいくらくらいで売れるのか、不動産会社に査定を依頼すると知ることができます。
さらに、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定をしてもらうと、より相場感を把握することもできるのでおすすめです。

不動産情報ライブラリとは

不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運営する、不動産に関する情報を調べることができるサイトです。

「土地価格の相場」を調べる際に参考にできる4つの価格情報のほか、人口・地形・防災など様々なデータから、「将来価値が上がるか」「この価格は適正か」「この地域は安全か」などを判断する目安にすることができます。

<相場価格を調べる4つの情報>

このうち、「国土交通省地価公示（公示地価）」と「都道府県地価調査（基準地価）」は合わせて「公的価格」とも呼ばれ、主に相続税や固定資産税の計算のベースにされます。

「不動産取引価格情報」と「成約価格情報」は合わせて「不動産価格」とも呼ばれ、不動産取引した人のアンケートや、不動産会社からの報告がもとになっているデータです。

不動産情報ライブラリでこの4つの価格を調べるには、２つの方法があります。

どちらの方法でも、4つの価格を調べることは可能ですが、地図表示では公的価格、データのダウンロードでは不動産価格を参照すると、情報が見やすいのでおすすめです。

ここからは、上記2つの方法について、具体的な調べ方を詳しく紹介していきます。

不動産情報ライブラリの使い方①地図で調べる

地図表示での検索は、少ない事例を丁寧に調べたい場合や、土地勘がない場合、簡単に調べたい場合などに向いています。

地図から土地の価格相場を調べるときは公的価格を確認すると、より見やすく簡単に金額を知ることができます。

地図表示では、大きく分けて5つのステップで、公的価格を調べることができます。

ここからは、公的価格を地図で確認する手順をより詳しく解説していきます。

1.「地図表示」をクリックする

表示できる地図は、国土地理院の「地理院タイル」と、ゼンリンの「住宅地図」の2種類です。
デフォルトは地理院タイルになっていますが、GoogleMapなどスマホの地図と似た使用感で使いたい人は「住宅地図」がおすすめです。

地図が見られない場合の対処法

地図が表示されない場合は、ブラウザのキャッシュ（履歴）に問題がある可能性があります。
スマホとパソコンそれぞれで以下の方法を試してみてください。

上記の方法でも見られない場合、サイトがメンテナンスを行っている可能性があります。
公式トップページの「お知らせ」欄で、障害やメンテナンスの告知が出ていないか確認してみましょう。

2.「価格情報」の該当データにチェックする

「決定」ボタンは押さなくても設定画面を閉じることはできますが、2箇所ともボタンを押さないと、設定した条件が反映されません。

3.気になるエリアの金額を見る

縮尺が1kmになっても、すぐに金額等が表示されない場合は、ゆっくりズームしていくと表示されます。

地図上で表示されるのは、㎡単価の金額なので、総額の目安を知りたい場合は土地の広さを掛けて計算しましょう。

データの見方

地図の記号や色にはそれぞれ意味があり、◯は「公示地価」、△は「基準地価」、▢は「公示地価と基準地価」を表しており、色は用途区分を表しています。
詳細は、地図上部の「？」マークをタップすると表示される凡例を参考にしてください。

気になるエリアにデータがない場合

公示地価・都道府県地価調査は、人口が少ない地区や山林エリアなどでは調査地点が少なくなってしまいます。
調査したい地点の付近にデータがない場合は、検索地域やデータ取得の範囲を広げて探しましょう。

ただし、距離や調査日が遠くなればなるほど、参考度は下がってしまいます。
できるだけ精度を保ったままデータ取得範囲を広げるには、以下のチェック項目を参考にして探してみましょう。

それでも見つからない場合は、公的価格ではなく、路線価（相続税評価額）から算出するという方法があります。
不動産情報ライブラリとは別のサイトなので、不動産情報ライブラリが使えなくても閲覧することができます。
「路線価（相続税評価額）から土地の相場価格を算出する方法」という章で紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

4.地図上で簡易データを確認する

地図上で簡易データを見る場合、「用途区分」を確認するとよいでしょう。
用途区分とは、その土地がどのように使われているかを表しており、ここが「工業専用地域」の場合は住宅を建てることができないため、参考にするには不適ということがわかります。

5.詳細データを確認する

詳細データでは、地図上ではわからなかった「家を建てられる土地かどうか」や「土地の周辺にどんな建物があるか」などを見ることができます。
このデータで、その土地の特性等を知ることができ、より価格を参考にしやすくなります。

データの見方

その土地に関する様々な情報が記載されています。
ここでは特に、土地の売買に役立つ情報をピックアップして、情報の内容やデータの見方について解説します。

不動産情報ライブラリの使い方②データの一覧表示・ダウンロード

データでの検索は、広い地域・複数のエリアの土地相場を調べたいとき、数値で定量的に比較したいときなどに向いています。

データで土地の価格相場を調べるときは、取引価格を参照することで、実際の売買金額に近い相場価格を知ることができます。

データ検索・ダウンロードでは、主に3ステップで取引価格を検索できます。

ここからは、取引価格をデータ一覧やダウンロードで確認する手順をより詳しく解説していきます。

1.データの検索・ダウンロードをクリックする

トップページには「地価の情報をご覧になりたい方へ」という項目もあり、そこにも「データの検索」や「データのダウンロード」というボタンがあります。
間違えないように気をつけましょう。

2.「検索条件設定」の入力をする

住所から検索する場合、選択をしなければ広い範囲のデータを表示・ダウンロードすることができます。

範囲が広すぎると相場として参考にしにくくなり、狭すぎるとデータ数が少なくなる可能性があるため、市区町村程度の指定がおすすめです。

また、「時期」は古すぎると参考にならない可能性があるので、過去3年までを目安にしましょう。

3.「一覧表示」もしくは「ダウンロード」をする

ダウンロードしたデータはそのまま見るだけでなく、集計して利用することで地域差や時期ごとの推移などを調べることができます。
データ集計に慣れていない人は、AIを使ってスマホで集計する方法を「AIを使ってデータ分析する（スマホ対応）」で紹介していますので、ぜひ活用してください。

検索ができない場合

一覧表示をしたときにデータが表示されない場合、状況に合わせて設定を変えると検索できることがあります。

上のどちらにも当てはまらない場合は、ブラウザに問題がある可能性があるため「キャッシュクリア」を行います。
やり方は「地図が見られない場合の対処法」でも紹介しているので参考にしてください。

ダウンロードしたデータが見られない場合（iPhone）

ブラウザからダウンロードしたファイルがどこに行ったかわからないときは、「ファイル」アプリから探してみましょう。

ダウンロードしたファイルは、ファイル名にローマ字で検索した都道府県名・市区町村名などが記載されています。

iOSのバージョンやiPhoneが古くてzipファイルがそもそも開けない場合は、zipファイルを開く専用のアプリをダウンロードするか、パソコンでの操作をおすすめします。

データの一覧・ダウンロードが使えない場合

上記の方法でも見られない場合、不動産情報ライブラリのサイトがメンテナンスを行っている可能性があります。

公式トップページのお知らせ欄で、障害やメンテナンスの告知が出ていないか確認してみましょう。

4.ダウンロードしたデータの見方

ダウンロードした、「不動産取引価格情報」のデータの項目について、特に土地の売買において参考になる項目・チェックしておきたい項目に関して解説します。

基本的には、売買を検討している土地と同じ・似た条件のデータを参考にすることで、相場感の精度を上げることができます。
まだ具体的な土地が決まっていない場合は、「どんな土地がいくらくらいで売れているのか」を確認する目安になるので、いろいろな切り口で集計してみるのもおすすめです。

不動産情報ライブラリの活用方法

不動産情報ライブラリの情報をうまく活用できると、相場感の精度を上げたり、相場以外の情報を使って売買の参考にしたりできます。

ここでは、特におすすめしたい2種類の活用方法について解説していきます。

AIで分析というと難しそうに見えますが、ダウンロードしたデータをスマホで活用するには、最も簡単で初心者にもやりやすい活用方法です。

価格以外の情報は、知っておくと価格を見るときにも参考になります。

ここからは、2つの活用方法について具体的に解説していきます。

AIを使ってデータ分析する（スマホ対応）

データ分析はしたいけど手間は掛けたくない、スマホでデータが見たい、といった場合は、AIを活用するのもおすすめです。

スマホでデータ分析するには、まずはAIにデータをアップロードします。

ファイルをアップしたら、分析したい内容をAIに入力します。
下でご紹介する文章（プロンプト）をAIに入力すると、簡単に相場価格の分析ができます。

コピーするときは、「共通プロンプト」の右側にある「＋」をタップしてプロンプトを表示したら、プロンプトの右上に表示される「コピー」ボタンを押すと簡単にできるのでおすすめです。

詳細設定プロンプトを考えるのが面倒、よくわからない、という場合は、以下のテンプレートを共通プロンプトの下にそのまま繋げて貼り付けるだけでAIに質問できます。
自分が調べたい内容をコピーして使ってください。

価格以外の情報を売買の参考にする

不動産情報ライブラリでは、価格に関する情報以外にも、様々な土地に関する情報を確認することができます。
土地に関する詳細な情報を調べることで、お持ちの土地と類似度の高い土地の取引事例を参考にして相場感の精度を高めたり、購入する予定の土地が今後値上がりしそうかどうかを判断する材料にしたりできます。

どんな情報をどのように見ると参考にしやすいか、一例を紹介します。

<土地売却を検討している人>

<土地購入を検討している人>

これらの情報は、全て地図上で確認することができます。

画像のように、複数の情報を同じ地図で重ねて表示することができるため、土地やその周辺の情報を視覚的に理解することができます。

取引価格・成約価格を参考にする場合の注意点

不動産情報ライブラリの取引価格・成約価格のデータを活用するときは、データの取得元や取得方法の特性上、いくつか注意点があります。

なぜなら、取引価格は取引をした当事者からのアンケート、成約価格は取引を仲介した不動産会社からの報告をもとにしたデータだからです。
そのため、アンケートに答えていない人がいたり、記載ミスをする人がいたりする可能性があります。

また、過去のデータであること、データの取得から公開まで時間があることなどを踏まえると、最新の相場感ではないということも知っておく必要があります。

さらに、実際の売買では個別の事情が含まれます。
売り手がとにかく早く手放したくて相場より安くしていたり、どうしてもその土地が欲しい事情があって相場より高く売ってもらったりなど、そうした事情はデータ上からはわかりません。

こうした注意点を覚えておくことで、取引価格・成約価格の情報を、より精度高く活用することができるようになります。

路線価（相続税評価額）から土地の相場価格を算出する方法

路線価は道路ごとに設定されている金額で、毎年国税庁が発表しています。路線価での相場計算では、国税庁の「路線価図・評価倍率表」を利用します。

使い方は以下の3ステップです。