4000万円で買った家はいくらで売れる？築年数別の価値や高く売るコツなど

一般的に、日本において建物の価値は時間の経過とともに下がっていくと考えられています。
GMO不動産査定が行ったシミュレーションでは、以下のようになりました。

ただし、不動産の売却金額は市場の動向や立地・周辺環境、物件の状態など様々な要因によって変動するため、一概に売却価格が購入価格を下回るというわけでもありません。
人気エリアはもちろん、「まさかうちが…」と思っている人でも、意外と査定額が購入額より上回る可能性はあります。
気になる人は、ぜひ一度一括査定をしてみてはいかがでしょうか。

4000万で買った家はいくらで売れる？

4,000万円で買った家がいくらで売れるかは、「土地」と「建物」のそれぞれで考える必要があります。日本で不動産を売却する場合、「土地」と「建物」の2つの要素に分けて評価され、それぞれに価値がつけられるからです。

土地の価値は、時間の経過のみで上がったり下がったりすることはほとんどありません。
しかし建物は経年劣化するという考え方のもと、建てられてから時間が経つごとに価値が下がるとされています。

さらに、「木造の戸建て」と「鉄筋コンクリート造（RC造）のマンション」では、法定耐用年数や資産の構造が異なるため、価値の下がり方が全く異なります。

そのため、4,000万円で買った家がいくらで売れるかは、次のポイントに分けて考える必要があります。

ここからは、マンションと戸建てそれぞれで、4,000万円で買った家がいくらで売れるのか、シミュレーション形式で紹介していきます。

マンションの場合の売却相場シミュレーション

一般的にマンションの場合、戸建てに比べて土地の割合が低い傾向にあり、建物の価値が目安とされることが多いです。

築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）の築年帯別の平均成約価格を参考にすると、築年数が古くなるほど成約価格が低くなる傾向が見られます。ここでは便宜上、築年帯別の価格差をもとに簡易シミュレーションします。

上記を参考に、4,000万円で購入したマンションがおよそいくらぐらいで売れるのか、シミュレーションしてみました。

＜10年後に売却する場合＞

＜20年後に売却する場合＞

マンションの多くはRCコンクリート造のため、戸建てに比べて値下がりしにくい傾向があります。そのため、立地や売却するタイミングによっては買った時より高く売れる可能性もあります。

戸建ての場合の売却相場シミュレーション

戸建ての家の場合、建物は木造であることが多いため建物の価値は下がりやすいです。一方で、価値が変動しにくい土地の値段が、売却価格に占める割合が多いため、築年数による価格の下落もゆるやかになる傾向があります。

前段と同様のデータを参考に計算すると、中古戸建て物件の値下がり幅の目安は以下の通りです。

マンションに比べて価値が下がりにくい土地の値段の割合が多いため、建物と土地の両方の売却価格を知る必要があります。

＜10年後に売却する場合＞

＜20年後に売却する場合＞

4000万で買った家を売った時の手残り金はいくらになる？

ここからは、家を売った場合の手残り金（手取り額）について説明していきます。

上述した簡易シミュレーションでは、諸費用など最低限の支出について記載していますが、
実際にはローン残債など、事前に把握しておいたほうがよいお金もあります。

ここでは、35年ローンを元利均等で借りたと仮定して、金利1.5%で残債があると仮定した場合のシミュレーションを紹介します。

＜マンションを売却する場合＞

＜戸建てを売却する場合＞

いくらで売れるかだけでなく「ローン残債」と「諸費用」に注意

売却金額は気になるものですが、実際に売却する場合には、ローン残債や不動産を手放す際にかかる費用などもしっかり計算に入れておくことが大切です。

せっかく不動産が売れても、他にかかる費用や支払いなどが多ければ、損をしてしまうことがあるからです。特に気にすべきポイントは以下の2つです。

売却額がローンの残債を下回ることを「オーバーローン」といい、オーバーローンの状態にあると、ローンの借り入れをした金融機関が売却を認めてくれないことがあります。

オーバーローンでも売却するためには、売却金額と貯蓄を合わせてローンを完済できることが条件になります。

参考：オーバーローンで家の売却は可能？売却するコツややってはいけない売却例を紹介

また、不動産の売却には多くの費用がかかります。売却の仲介をしてくれた不動産会社に支払う仲介手数料を代表として、印紙代、抵当権抹消登記費用など、細々とした費用が必要になります。

参考：不動産仲介手数料の仕組みとは？早見表や計算方法、値引きの裏側まで徹底解説
不動産売却の諸費用はいくらが目安？シミュレーション方法と安く抑えるコツ

手元に残るお金を最大化するコツ

手元に残るお金を増やすには、売却価格を上げることはもちろんですが、同様に不動産売却にかかる費用や税金などをできるだけ安く抑えることも大切です。

家を売って利益が出た場合、「譲渡所得税」を支払わなければいけません。

条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できますが、所有期間が約5年以下なら利益の約39%、約5年以上なら約20％が、「所得税」「住民税」としてかかります。5年以下（売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えない場合）だと税率が高くなるので、売却金額や税金の金額をよく比べることが大切です。

参考：【不動産売却にかかる税金はいくら？】確定申告は必要？節税対策に有利な特例・特別控除もご紹介

ただし、利益が3,000万円以下の場合に譲渡所得から控除される特例を使うと、新居を購入する際の「住宅ローン控除」が一定期間適用されなくなります。売却後に新居を購入しようとしている場合は、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを利用したほうがお得なのか、先に検討しておく必要があります。

参考：居住用財産の3000万円控除とは？制度の詳細や適用条件・必要な書類を解説

一般的に不動産売却といえば「仲介」を指すことが多く、売却金額が高くなりやすいのもこちらの手段です。一方「買取」は売却金額が相場の70~80％になることが多くなりますが、仲介手数料がかからなかったり、早く確実に手放すことができたりといったメリットもあります。

売却金額が高くても仲介手数料がかかってしまえば、手元に残るお金は減ってしまうことになるので、不動産会社とよく相談してお得な方を選ぶのがおすすめです。

参考：不動産売却の仲介と買取はどっちがいい？メリット・デメリットを比較

4000万で買った家が購入時より高く売れるといくらになる？

ここまでは、一般的にいわれている減価償却や経年劣化等による価値の下がり幅を基準に売却シミュレーションを紹介してきました。

しかし、不動産は個別の事情によって価値が大きく変わるものです。
そのため、条件やタイミングによっては高く売れるケースもあります。

ここでは、実際に4,000万円前後で購入した家が高く売れたケースについて紹介します。

一般的に、不動産を購入時より高く売るには、いくつかの要因があるといわれています。

こうした条件や、「高くても欲しい」という買い手との出会いといったタイミングによる要因で、買った時よりも高く売れる事例もあります。

1円でも高く売るためのコツ

売却金額を少しでも高くするには、次のようなポイントをおさえておくのがおすすめです。

売り出しのタイミングは、主に築年数に左右されることが多いです。
マンションの場合は築10年～15年、戸建ての場合は築15年～19年までに売ると、資産価値がさがりにくいといわれています。
また他にも、税金の税率が変わるタイミングや、不動産市場の動向が好調なタイミング、住宅ローン金利が下がるタイミングなど、築年数以外にも売却金額が高くなりやすい時期があるので、よく見極めることが大切です。

参考：家を売る最適なタイミングはいつ？決断のポイントと売却すべきではない時期

また同じタイミングでも、内覧時や査定時の印象をよくしておくことで売却金額を上げることができます。
しっかり整理整頓しておくことはもちろんのこと、ハウスクリーニングなどを依頼しておくのがよいでしょう。
ハウスクリーニングを業者に依頼すると費用はかかりますが、数万円の支出で売却金額が大きく変わる可能性もあるため、投資と思って利用するのがおすすめです。

参考：マンション査定はどこを見る？訪問時の評価ポイントと掃除や準備の注意点

まずは自分の家の正確な価値を知ることから始めるのがおすすめ

相場や一般的な費用などを見て目安の金額感をつかむのも大切ですが、不動産の価格は個別の事情によって変わることも多いため、実際にどれくらいの価値があるのか知りたいと思った人は、不動産査定をしてみましょう。
不動産査定を行うことで、より具体的に自分の家の価値を知ることができます。

一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼することができるので、手間なく査定価格や対応などを比較・検討することができます。

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まとめ

一般的に、購入した家は築年数とともに価値が下がると言われています。そのため、4,000万円で買った家は、築年数とともに売却できる価格も下落していきます。

また、ローン残債がある場合や仲介手数料などの出費により、売却額から手残り金はさらに下がることも念頭に入れておく必要があります。

タイミングや条件が揃えば、購入金額より高い金額で売却することも可能です。
その場合は譲渡所得税などがかかる場合もあるため、金額やタイミングをよく検討する必要があるでしょう。

ただしこれらの数字は、あくまで一般的な条件によるシミュレーションや、過去の事例でしかありません。実際にいくらで売れるかは、不動産を査定して、売却してみないことにはわかりません。

具体的な値段が知りたいと思った場合は、ぜひ不動産査定をしてみましょう。