相続した実家を売却したときの税金はいくら?利用できる特例や控除についても解説

実家を相続したものの、売却するといくら税金がかかるのか、不安に感じていませんか？

相続した実家の売却では、主に3種類の税金が発生します。

なかでも高額になりやすい譲渡所得税は、売却で利益が出たときにだけかかる税金です。

「マイホーム特例」や「空き家特例」などの特例・控除を使えれば、税負担を大きく減らせる可能性があります。

本記事では、相続した実家の売却にかかる税金の種類と計算方法、利用できる特例・控除、税負担を軽くする方法までわかりやすく解説します。

相続した実家を売却する時にかかる税金

相続した実家を売るときにかかる税金は、主に「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3つです。

相続した家でも自分で買った家でも、売却時にかかる税金の種類は変わりません。

一方、売って利益が出なければ譲渡所得税は0円となり、印紙税と登録免許税だけで済みます。

ここからは、それぞれの税金について詳しく紹介していきます。

譲渡所得税

譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて、利益が出たときにかかる税金です。

譲渡所得からさらに特別控除を差し引いた金額に、税率を掛けて税額が決まります。

税率は実家の所有期間によって変わります。相続した家なら、親が持っていた期間を引き継いで計算できます。

たとえば親が20年住んでいた実家なら、相続してから5年未満で売っても、税率の低い「長期譲渡所得」が適用されます。

譲渡所得税の支払いが必要な場合は、確定申告が必要です。

確定申告の方法は「【不動産売却の確定申告を完全攻略】必要書類や手続きの流れ、計算方法を解説！」で紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

売却益の計算方法

相続した実家の売却益(譲渡所得)は、親が買ったときの金額を「取得費」として引き継いで計算します。

自分がお金を出して買った家でなくても、親の購入額を差し引けるということです。

取得費の計算方法は、戸建てとマンションで少し異なります。

戸建ての場合、土地の購入額はそのまま取得費になります。建物の購入額は、経過年数に応じた減価償却費を差し引き、残った金額が取得費です。

マンションの場合、購入額を土地部分と建物部分に分け、建物部分だけ減価償却費を差し引いて計算します。売買契約書に消費税額の記載があれば、そこから建物部分の金額を逆算できます。

親の購入額がわからないときは、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算します。

ただし概算取得費は、実際の購入額より大幅に低くなりがちです。取得費が小さくなる分だけ、譲渡所得税は高くつきやすくなります。

生前に購入時の売買契約書などをそろえておくと、取得費を正しく計上でき、税金を抑えられる可能性があります。詳しくは後述の「取得費の精査をしておく」で紹介します。

相続人が複数いる場合の計算方法

実家を兄弟などの共有名義で相続したときは、売却益を持分の割合で分け、それぞれが自分の取り分について税金を計算します。

正式な持分割合は、相続登記が済んでいれば登記簿に記載されています。法務局の窓口や「登記情報提供サービス」で確認できます。

売却益を複数の相続人で分ける場合は、受け取った相続人それぞれで確定申告をして、譲渡所得税を支払う必要があります。

印紙税

印紙税は、売買契約書を交わすときに、契約書へ収入印紙を貼って納める税金です。

利益の有無にかかわらず、売買契約を結べば必ずかかります。

税額は契約書に記載された売却価格で決まります。主な金額は次のとおりです。

2027年3月31日までに作成される契約書の印紙税は、上記の軽減措置が適用された金額となります(出典:国税庁)。

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義に関する登記手続きのときにかかる税金です。

相続した実家の売却では、主に次の2つの場面でかかります。

固定資産税評価額は、毎年春に市区町村から届く固定資産税の課税明細書の「価格(評価額)」欄で確認できます。

課税明細書が手元にないときは、市区町村の役所で「固定資産評価証明書」を取得すれば確認できます。

相続した実家の売却で使える特例と控除

相続した実家の売却では、税金を大きく減らせる特例や控除が用意されています。

うまく使えば譲渡所得税を実質0円にできることもあります。確定申告のときは、使える特例・控除の申請を忘れないようにしましょう。

譲渡所得税を減らす特例は、基本的に同じ売却について併用できませんが、「マイホーム特例」と「取得費加算の特例」のみ併用が可能です。

なお「小規模宅地等の特例」は相続税を減らす特例のため、譲渡所得税の特例とあわせて利用できます。

ここからは、それぞれの特例について詳しく紹介していきます。

マイホーム特例

マイホーム特例は「3000万円特別控除」とも呼ばれ、住まいとして使っていた家を売ったときに適用されます。譲渡所得(売却益)から最大3,000万円を差し引ける特例です。

マイホーム特例を利用するには、売却する人が住んでいた実態が必要で、節税のための形だけの入居の場合は否認されることがあります。住んでいた期間ではなく、住民票の変更や公共料金の使用履歴、郵便物の送付先の変更、元の住居の解約、大型家具の搬入の有無などが見られることが多いようです。

参照：国税庁

利用するには、売却した翌年の確定申告で適用を申請します。控除の結果、税額が0円になるときも、確定申告自体は必要です。

売却後すぐに住み替えを予定しているなら、マイホーム特例と住宅ローン控除のどちらが得か、比べてから申請するのがおすすめです。

相続人が複数いる場合の控除額

マイホーム特例の最大3,000万円の控除は、家1軒ごとではなく所有者1人ごとに適用されます。そのため兄弟などの共有名義で相続した家を売るときは、名義人それぞれが自分の持分の売却益から最大3,000万円を差し引けます。

たとえば同居していた兄弟2人の共有名義なら、兄弟それぞれの譲渡所得から3,000万円ずつ、2人合わせて最大6,000万円を控除できる計算です。

ただし、控除を受けられるのは、売却する本人が住んでいたなどの適用条件を満たす名義人だけです。適用には、名義人ごとの確定申告が欠かせません。

空き家特例

空き家特例(被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除)は、親が1人で住んでいた実家を相続し、空き家のまま売ったときに使える特例です。譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

親と同居しておらず、相続した実家に住む予定もないまま売りたいときは、空き家特例が候補になります。ただし実家を「そのまま」売れるケースは少なく、解体やリフォームに費用をかけても利益が残るか、あらかじめ見積もっておきたいところです。

参照：国税庁

利用するには、市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を受け取ったうえで、売却した翌年に確定申告します。

相続人が複数いる場合の控除額

空き家特例の控除額は、相続人が2人までなら1人あたり最大3,000万円です。3人以上で売るときは、1人あたり最大2,000万円に下がります。

控除額を重視するなら、共有する人数まで考えて遺産分割を決めておくとよいでしょう。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、譲渡所得税ではなく相続税を減らす特例です。実家の土地の相続税評価額を、330㎡までの部分について80%減額できます。

配偶者以外の人がこの特例を使う場合、相続税の申告期限(相続から10か月)まで土地を保有し続けることが条件です。それより前に売却すると特例が使えなくなります。

参照：国税庁

対象になるのは330平方メートルまでです。たとえば実家の土地が500㎡あるなら、330㎡分と残りの170㎡分を分けて計算します。

仮に相続したのが実家の土地だけだとすると、評価額は2,360万円まで下がり、相続税の基礎控除(法定相続人が1人の場合3,600万円)の範囲におさまります。結果として相続税はかからなくなります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続税を納めた人が対象です。実家にかかった相続税の一部を取得費に上乗せでき、その分だけ売却益が減って譲渡所得税が安くなります。

取得費加算の特例は、「マイホーム特例」と併用できます。一方で空き家特例とは併用できないため、両方の条件を満たすなら、どちらが得かを試算して選びます。

参照：国税庁

マイホーム特例と組み合わせられれば、3,000万円を超える譲渡益が出たときでも、譲渡所得税を0円にできるケースがあります。

実家の売却にかかる税金の負担を軽くする方法

特例のほかにも、日頃の準備や売却時のひと工夫で税金を抑える方法があります。

特例が利用できない場合にはもちろん、特例を利用したうえでさらに節税することもできます。

どの特例や方法が使えるか判断に迷うなら、相続にくわしい税理士へ相談するのが確実です。初回相談を無料で受け付けている税理士事務所も多くあります。

ここからは、税金を抑える具体的な方法を紹介します。

取得費の精査をしておく

取得費は多く計上できるほど売却益が減り、税金も安くなります。実家の購入に関する書類を洗い出し、取得費に入れられるものを漏れなく計上しましょう。

申告に入れ忘れた費用があっても、税務署は指摘してくれません。計上漏れは、そのまま税金の払いすぎにつながります。

譲渡費用を整理しておく

売却のために直接かかった費用は「譲渡費用」として、売却益から差し引けます。領収書を保管し、確定申告までに整理しておきましょう。

遺品整理や片付けの費用は、売却のために直接必要だったと認められるときに限り、譲渡費用にできることがあります。

申告漏れがあるとその分だけ損をするため、かかった費用の領収書はすべて残しておきましょう。

ふるさと納税を活用する

実家の売却で利益が出た年は、その分だけ所得が増えるため、ふるさと納税で寄付できる限度額も上がります。

税金そのものが減るわけではありませんが、実質2,000円の自己負担で返礼品を受け取れる枠が広がるため、欲しい返礼品があればお得です。

限度額は家族構成などでも変わります。計算方法は総務省のふるさと納税ポータルサイトで確認できます。

固定資産税の精算金を売却額に含めない

固定資産税は通常、売主がその年の分を全額納めています。そのため引き渡し日以降の分を、買い手から日割りで受け取るのが一般的です(精算金)。

この精算金は税金の計算上、売却価格の一部として扱われます。そのため売却益が増え、譲渡所得税の税額も上がってしまうのです。

売却額が特例の控除額をわずかに超えそうなときは、精算金を受け取らない契約にすることで、譲渡所得税を抑えられることがあります。

たとえば売却価格が9,990万円、売却益が約9,200万円のケースでは、以下のようになります。

通常の売買契約は、精算金を受け取る前提で作られていることが多いものです。契約を結んでしまう前に、不動産会社へ相談しておきましょう。

まとめ

相続した実家の売却では、利益が出たときの譲渡所得税に加えて、印紙税と登録免許税がかかります。

使える特例や期限は、実家の状況によって変わります。売却を決めかねている段階でも、まずは不動産会社の査定や税理士の無料相談で、税金がどのくらいになりそうかを把握することから始めてみてください。