2024年4月から亡くなった人名義のまま土地は罰則の対象に

親や親族が亡くなり、土地が故人の名義のままになっているケースは少なくありません。そのまま放置してよいのか、何から手をつければよいのか、判断に迷う場面です。

2024年4月に相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に名義変更しないと過料の対象になります。放置にはほかにもリスクがあり、早めに手続きを進めるのが安全です。

この記事では、亡くなった人の名義を放置したときに起こることと、解消に向けた手続きを詳しく解説します。

2024年4月から亡くなった人名義のまま土地は罰則の対象に

出典: ※2

正当な理由なく相続登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります※2。過料は秩序罰で、刑罰ではなく前科はつきません。

義務化の背景と相続登記の申請期限

出典: ※1

相続登記の申請は2024年4月1日から義務化され、土地を相続で取得したと知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になります※1。

従来、亡くなった人の名義のままでも罰則はなく、相続登記は任意とされてきました。所有者が分からない土地が全国で増え、公共事業や災害復旧の妨げになったことが義務化の背景です。

基本的な相続登記の義務

相続で土地を取得したと知った日から3年以内に申請する

追加的義務

遺産分割が成立したら、その成立日から3年以内に分割内容で登記する

義務化後は、相続で土地を取得した相続人が登記の申請者となります。3年の期間は、相続の開始と自分が所有者になった事実の両方を知った時点から数えます。

過料の対象から外れるケース

申請期限内に相続登記をしなくても、正当な理由があると認められれば過料の対象から外れます。代表的なケースは次のとおりです。

相続人が極めて多い

人数の把握や全員への連絡に時間がかかる場合

遺産をめぐり係争中

遺言の有効性などを裁判で争っている場合

重い病気や経済的な困窮

相続人本人の重病や、生活保護を受けるほどの困窮

期限を過ぎたら直ちに科されるわけではなく、登記官からの催告を経て判断される運用とされています。

2024年4月施行前に相続した土地も義務化の対象

2024年4月の施行より前に相続した土地も義務化の対象で、経過措置の期限は2027年3月31日までです※2。期限まで残された時間は短くなっています。

過去に相続した分は、施行日である2024年4月1日を起算点として3年の猶予が設けられました。亡くなった人の名義のまま長年放置してきた土地も、経過措置の対象に含まれます。

祖父母の代から名義が変わっていない土地は、相続人が枝分かれして人数が膨らみがちです。協議の調整に時間がかかるため、令和9年3月末の期限から逆算した早めの着手が現実的です。

なお、2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度を使うと、亡くなった人名義の不動産を一覧で確認しやすくなります※3。把握漏れの土地を洗い出す手がかりになります。

遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記を使う

遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記を使えば単独・無料で当面の過料を避けられます。

相続人申告登記は2024年に新設された簡易な制度です。相続人が登記官に対し、所有者が亡くなった事実と自分が相続人である立場を申し出ることで義務を果たしたとみなされます※1。

相続人申告登記とは

相続人が登記官に所有者の死亡と自分が相続人である立場を申し出る制度。単独・無料で行え、これで相続登記の義務を果たしたとみなされる

注意点

この申告だけでは売却や担保設定はできず、最終的には遺産分割の結果に基づく通常の相続登記が別途必要

他の相続人の同意や協議の完了を待たず、申し出た相続人だけで手続きできます。費用がかからないため、期限が迫る中での暫定的な対応として活用しやすい仕組みです。

亡くなった人の名義のまま土地を放置した時のリスク

亡くなった人の名義のまま土地を放置すると、リスクは1つにとどまりません。売却や担保設定ができないだけでなく、相続人の増加、固定資産税の連帯負担、差押えのリスクまで連鎖して広がります。ここからは、放置が招く代表的なリスクを1つずつ確認します。

土地を売れない・担保にできない

故人名義のままでは土地を売ることも担保に入れることもできません。亡くなった人の名義は、相続登記で名義を変えない限り次の手続きへ進めないためです。

相続した土地はいったん相続人全員の共有財産になります。売却や処分には共有者全員の足並みがそろう必要があり、一人でも反対すれば話は止まります。

共有者全員の同意が必要

土地全体の売却・担保設定・建て替えなど大きな処分

各相続人が単独でできてしまう

自分の持分だけの売却。借金があればその持分が差押えの対象にもなる

急にまとまった資金が必要になっても、名義が故人のままでは土地を現金化できません。いざという時に動かせない資産を抱える状態になります。

相続人が増えて遺産分割ができなくなる

放置するほど話し合う相手が増え、遺産分割は事実上できなくなります。登記を後回しにしている間に当初の相続人が亡くなると、その権利が次の世代へ引き継がれるからです※1。

はじめは子ども数人だった相続人が、孫や甥姪の代まで広がっていきます。会ったこともない親族が権利者に加わり、全員と連絡を取ること自体が難しくなります。

権利者が十数人に膨らんだ後では、一人を説得するだけでも大きな手間がかかります。亡くなった人の土地を整理する作業は、時間がたつほど重くのしかかります。

固定資産税を相続人全員で連帯負担する

固定資産税は相続人全員が連帯して納める義務を負います。土地の名義が故人のままでも、毎年1月1日時点の所有者として課税は続くからです※4。

納税通知書は、代表者の届け出がなければ登記簿上の住所、同居家族、判明している相続人の順に届きます。誰の手元に届いたとしても、支払い義務は相続人全員に及びます。

固定資産税さえ払っていれば登記しなくてよい、と考えるのは誤りです。税金と相続登記は別の制度であり、納税を続けても亡くなった人の名義を変える義務は残ります。

差押え・競売で見知らぬ業者が共有者になる

放置していると、見知らぬ業者が土地の共有者になる恐れがあります。相続人の誰かが借金を抱えていると、その人の持分が差押えや競売の対象になりうるためです。

債権者は相続人に代わって相続登記を進め、その人の持分だけを差し押さえることができます。本人が手続きをしていなくても、外部から権利関係が動かされてしまいます※5。

競売で持分を買い取った業者が共有者として加わると、土地の話し合いに無関係な相手が入り込みます。亡くなった人の名義を放置した結果、家族だけでは土地を整理できなくなります。

亡くなった人の土地の名義変更(相続登記)の進め方

亡くなった人の土地の名義変更は、正式には相続登記と呼ばれる手続きです。大きく分けると、次のような流れで一つずつ進めます。

相続登記の手続きには、税金や書類の取得などで費用もかかります。土地の評価額によって金額は変わるため、おおよその目安を把握しておくと安心です。

登録免許税

固定資産評価額の0.4%(1000分の4)

司法書士への報酬(依頼する場合)

6万円〜9万円が目安

費用総額の目安

評価額2000万円の土地で、税・実費・報酬を合わせて約16万円（司法書士に依頼した場合の目安で報酬額により上下）

出典: ※6 ※7

なお、相続登記で集める戸籍や印鑑証明には原則として有効期限がなく、古い書類もそのまま使えます。戸籍集めも、2024年3月に始まった広域交付制度を使えば最寄りの窓口で全国の直系の戸籍をまとめて取得できます。

書類集めや申請の手続きが複雑だと感じる場合には、専門家である司法書士に依頼することも可能です。具体的な進め方や必要書類は、相続登記の手続きを詳しく解説した記事でも確認しましょう。

名義変更しないまま放置した土地を手放す方法

不要な土地を手放す方法はいくつかありますが、売却するなら故人名義のままでは手続きできず、先に相続登記で名義を移すのが前提になります。

手放し方には売却のほかにも選択肢があり、土地の状態や相続全体の事情によって取れる方法は変わってきます。それぞれ条件や費用負担が異なります。

売却する

買い手がつく土地なら売れる。ただし故人名義のままでは売れないため、まず相続登記で名義を移してから売り出す。

相続放棄する

相続を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申し出る。土地だけでなく預貯金などプラスの遺産も含め、すべての相続を放棄することになる。

相続土地国庫帰属制度を使う

2023年4月に始まった、相続した不要な土地を国に引き取ってもらう制度。建物がない・境界が明確など一定の要件を満たす必要があり、10年分の管理費相当の負担金(原則20万円〜、土地の種類や面積で変わる)を納める。

出典: ※8

どの方法にも向き不向きがあり、費用や時間の負担も一様ではありません。まずは相続登記を済ませるか、司法書士など専門家に状況を相談することが出発点になります。

まとめ

亡くなった人の名義のまま放置した土地は、時間がたつほど手続きが重くなり、過料や資産凍結、相続人どうしのトラブルといった思わぬ負担を招きます。

いずれも、早めに相続登記を済ませておくことで防げる問題です。書類集めや遺産分割が難しい場合でも、相続人申告登記で時間を確保しつつ、司法書士などの専門家に相談しながら進めると負担を抑えられます。

特に過去に相続した土地は経過措置の期限が迫っており、残された時間は多くありません。後回しにせず、できるところから手続きを始めることが、将来の負担の軽減につながります。