マンション売却の手数料・費用はいくら？相場・計算式と手取りを増やす方法を解説

【シミュレーション】3,000万円・5,000万円で売れた場合の手取り

「結局、いくら残るのか」という疑問に答えるため、マンションを売却したときのイメージができるように、具体的な手取り額を計算しました。

※住宅ローン残債や購入額はモデルケースです。ご自身の状況に置き換えてご覧ください。

3,000万円で売れた場合

たとえば相場の上昇で買ったときよりも高く売れたケースです。この場合、一番の懸念点は「利益に対する税金」ですが、確定申告でマイホームの「3,000万円特別控除」を利用することで、手取りを大きく守ることができます。

モデルケースA：値上がり利益が出た

• 売却価格：3,000万円（1,000万円の値上がり）
• 住宅ローン残債：1,500万円
• 購入時の価格：2,000万円

ただし、買い替え先で「住宅ローン控除」を使いたい場合は、あえて「3,000万円特別控除」の特例を使わずに納税した方が有利な場合もあるため、税理士や不動産会社への相談が必要です。

続いて、築20年以上が経過し、ローン残債がかなり減っている状態で、買った時より安くなってしまったパターンです。

残念に思うかもしれませんが、実は最も手元資金が潤沢に残る、理想的な住み替えができるケースでもあります。

モデルケースB：買った時より下がった

• 売却価格：3,000万円（利益なし）
• 住宅ローン残債：500万円（完済間近）
• 購入時の価格：3,500万円（20年前）

5,000万円で売れた場合

ローン残債はあるが、売却益で資産が増えるケースです。都心部や駅近マンションなどで、購入時よりも相場が上昇し高く売れたなど、5,000万円クラスの売却で見られる成功ケースです。

モデルケースC：長期保有で値上がり

• 売却価格：5,000万円（800万円の値上がり）
• 住宅ローン残債：3,000万円（まだ多く残っている）
• 購入時の価格：4,200万円（10年前）

続いては、「新築で購入したが、手狭になったので3年で売却する」といった築浅住み替えのケースです。このケースでは減価償却の影響を大きく受けるため注意が必要です。

モデルケースD：築浅で売却

• 売却価格：5,000万円（200万円の値上がり）
• 住宅ローン残債：4,500万円（フルローンに近く、まだ減っていない）
• 購入時の価格：4,800万円（3年前・減価償却約100万円）

あえて税金を払って新居で「住宅ローン控除」を使うか、ここで「3,000万円特別控除」を使って税金をゼロにするかは、慎重な判断が必要になるため、不動産会社と相談して決めましょう。

仲介手数料を「安くする」3つの方法

仲介手数料は「上限」しか決まっていないため、工夫次第で安くすることが可能です。ただし、無理な値引きは営業マンのやる気を削ぐため、以下の3つの「正攻法」を検討しましょう。

それぞれの方法について確認していきましょう。

方法1：福利厚生や会員優待サービスを利用する

お勤め先の福利厚生や、クレジットカードの特典を確認するのが一番簡単で確実です。交渉せずとも正規手数料から10〜30%程度の割引を受けられる場合があります。

たとえば、総合福利厚生サービス「ベネフィット・ステーション」では「住まい特集：仲介」があり、2025年11月確認時点でWeb申込で仲介手数料20％OFFなどのクーポンがあります。

まずは、ご自身の勤務先の福利厚生サービスや、会員優待に、住まい関連のものがないかを確認してみましょう。

方法2：「仲介手数料無料・半額」の不動産会社を検討する

最初から「安さ」をウリにしている会社を選ぶのも一つの手です。不動産会社によっては、新規のお客さんを確保するために「春の売却応援キャンペーン」や「手数料〇〇％OFF」といった割引を行う時期があります。

なお、値引きや無料を謳う会社には、以下のリスクがある場合も考えられます。

キャンペーンで探した後は安さだけに飛びつくのではなく、信頼できる会社であるかを確認してから決めるようにしましょう。

方法3：不動産会社にメリットがある条件を提示して仲介手数料の値引き交渉を行う

不動産会社と契約（媒介契約）を結ぶタイミングで、仲介手数料の値引き交渉をすることは可能です。ただし、単に「安くして」と頼むのではなく、不動産会社にとってもメリットのある条件を出すことをおすすめします。

安易な値引き交渉にはリスクがあり、無理に手数料を値切ってしまうと、営業担当者のモチベーションが下がり、仕事の優先順位を下げられてしまう恐れがあります。その結果、「なかなか売れない」「相場より安く売ることになった」となっては本末転倒です。

【値引き交渉の例】

値引き交渉をする際は、手数料というコストだけでなく、営業担当者の熱意を買うという意味合いも理解しておきましょう。

手数料削減以上に「手取り額」を増やすテクニック

手数料を数十万円削るよりも、「高く売る工夫」や「無駄な出費を削る」方が、最終的な手取り額は増えます。

それぞれ確認していきましょう。

不要なリフォームはしない

「リフォームしてから売る」のは、基本的に損をするのでやめましょう。なぜなら「きれいにした方が高く売れる」と考え、100万円かけてリフォームしても、売却価格が100万円以上アップすることは稀だからです。多くの中古マンション購入者は「自分好みにリフォームしたい」と考えています。

そのままの状態で売り出し、物件の状態が気になるようであれば、購入希望者の内覧前に数万円のハウスクリーニングを入れるのが、最も費用対効果の高い方法です。

印紙税がかからない「電子契約」を選ぶ

売買契約書にかかる印紙税（1万〜3万円）を節約したいなら、査定依頼時や媒介契約を結ぶ前のタイミングで「電子契約に対応していますか？」と確認し、対応している不動産会社を選びましょう。

紙の契約書には印紙税がかかりますが、電子契約を結べば印紙税はかかりません。

売買契約の電子契約は大手を中心に導入が進んでいますが、まだ対応していない会社もあります。

そのため、印紙税を節約したい場合は、不動産会社選びの段階で電子契約に対応しているかどうか確認しておきましょう。

登記費用・引越し費用を「相見積もり」で下げる

不動産会社の紹介業者をそのまま使う前に、自分で相見積もりを取りましょう。相見積もりとは、複数の会社に見積もりを出してもらい、料金を比較することです。特に引越し費用は、業者によって数万円〜十万円単位で差が出ることが珍しくありません。

ただし、「料金の安さ」だけで選ぶと、当日の作業トラブルや手続きの遅延につながるリスクがあります。金額とあわせて、以下のポイントも確認した上で信頼できる依頼先を決定しましょう。

※司法書士については、買主や融資銀行からの指定がある場合、自分で選べないこともあります。事前に不動産会社へ「自分で探した司法書士に依頼しても良いか」を確認しておきましょう。

税金を発生させないようにする（「3,000万円特別控除」の利用）

マンション売却で利益が出た場合は、税金対策として「3,000万円特別控除」の利用を検討しましょう。以下の要件を満たしていれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。

居住用財産の3,000万円特別控除の主な適用要件

• 自分が住んでいる（住んでいた）マンションを売る
  ※住まなくなってから3年経過する日の属する年の12月31日までに売却が必要
• 売却した年の前年、前々年にこの特例を受けていない
• 売却した年、前年、前々年にマイホームの買替えやマイホーム交換の特例を受けていない
• 売手と買手が、親子や夫婦などの特別な関係でない

ただし、「新居での住宅ローン控除」とは併用できないため、「今の税金を0にする」か「将来のローン減税を取る」か、どちらが得かをシミュレーションして選ぶことが重要です。

「3,000万円特別控除」の細かい適用条件や必要書類については、以下の記事もあわせてご確認ください。

参考：居住用財産の3000万円控除とは？制度の詳細や適用条件・必要な書類を解説

マンション売却費用に関するよくある質問

最後に、マンション売却の手数料・費用に関するよくある質問をまとめました。現在疑問に思うことがなくとも、後悔することの無いよう目を通しておいてください。

それぞれ詳しく解説していきます。

Q.仲介手数料はいつ、どうやって払う？

A.「契約したとき」と「引き渡ししたとき」の2回に分けて、半額ずつ支払うのが一般的です。

現金を持ち歩くのは危険なため、基本的には銀行振込で支払います。ATMの振込限度額に引っかからないよう、事前に限度額設定を確認しておきましょう。

Q.売れなかった場合も仲介手数料はかかる？

A.いいえ、1円もかかりません。

仲介手数料は完全成功報酬です。もし3ヶ月活動して売れずに解約したとしても、広告費や営業活動費を請求されることはありません

（※売主が特別に依頼した有料広告などは除く）。

Q.仲介手数料のクレジットカード払いはできる？

A.一部の大手不動産会社では対応していますが、基本は銀行振込です。

カード払いができればポイントが貯まってお得ですが、対応している会社はまだ少数派です。カード払いを希望する場合は、訪問査定の予約時に「手数料のカード払いは可能ですか？」と確認しておきましょう。

まとめ：手数料の安さより「高く売れるか」で手取りは数百万円変わる

マンション売却にかかる費用は、売却価格の約4〜5%で、その多くは不動産会社に成功報酬として払う仲介手数料です。そのため、この仲介手数料をどうにか減らせられないかと考える人が多いです。

手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、販売力が弱く、結果的に安く買い叩かれてしまうリスクがあります。

まずは、信頼できる不動産会社を見つけ、自分のマンションが今いくらで売れるのか、正確な査定額を知ることから始めましょう。

正確な価格がわかれば、今回ご紹介した計算式を使って、具体的な手数料や手元に残る額も見えてきます。まずは無料査定を利用して、第一歩を踏み出してください。